摘要：這是想要跟大家說的第三點，正是基於以上幾個原因，導致整個鄭州市場非常穩定，二手房市場也很穩定，價格變動不大，上下不過2000塊，在小陽春期間，成交量略有上升，單個門店單月控制在15-20單左右。去看二手房，反而會從市場中反推出很多細枝末節，比如說價格，比如說心理。

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最近，鄭州的二手房市場，穩得一批。

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暴漲暴降，最能迎合市場，最能挑起亢奮。

但是恰恰相反，相比於深圳、蘇州的起飛，鄭州的二手房市場，卻始終不溫不火，生無可戀。不看不放心，想炒沒話題。

新房沒啥看頭，片區沒房，去化率高，沒有意思。去看二手房，反而會從市場中反推出很多細枝末節，比如說價格，比如說心理。

最近，一直在看二手房，看掛牌數據，看成交價格，看成交套數；跑到一線去調研，實地走訪二手房小區，既有最熱的東站片區、藍堡灣片區，也有成交一般的西郊片區；也跟很多門店的店東直接聊市場，看內部數據。有一個結論大家一定要記清：

數據也會騙人，只有到一線親自體驗，才能感受到最真實的體溫。

比如說：

1、北上廣二手房漲了多少，成交量進入小陽春；

2、鄭州很多小區都在下降，少則10萬，多則百十萬；

3、別人都賣2萬3，這個房源只有1萬9，肯定適合撿漏；

4、很多都掛牌1年都沒賣出去，要麼價格貴，要麼房子差；

5、這個小區帶看這麼少，30天也少，7天也少；

……

如果我也套用上面的內容，掛一個醒目的標題，閱讀量肯定非常可觀。但是那又怎麼樣？能否反應最真實的市場，能對賣家買家輸出有用的東西嗎？不能，所以說，我更願意刻畫一個真實的市場，買家不用着急，賣家也不用着急，正常交易就行。

數據也會騙人。比如說，掛牌時間長，很有可能業主不是真心想賣，或者覺得可以再等等；那個看似抄底的房源，戶型差，還是頂層，你要不要？很多小區或者很多房源的價格看似不斷下降，但是這些都不是最終的成交價格，業主很有可能坐地起價。

數據永遠只是工具，只代表過去，不能預測未來。

不管是研究二手房，還是真心實意就想買，大家在看數據的時候，一定要理性。這是我在開頭跟大家說的第一點。

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一路走下來，一句話總結：

整體很穩。價格上下浮動不大，成交量略有上浮。

鄭州二手房真沒意思，一點都不妖孽。

有哪些原因？

1、來自於市場冷熱的博弈。

鄭州是新房市場，不是存量市場，這是基本面。新房整體很穩定，傳導到整個市場，以及二手房市場，肯定也是以穩定爲主。

16年市場非常熱，大家都在關注新房市場，二手房毀約超過半數；17-18年市場開始調控不斷，新房逐漸穩定，二手房市場也就開始走向良性，價格迴歸，成交量回歸。

2、來自於買家和賣家的博弈。

整體來看，鄭州市場非常平穩，不會出現太大的波動，那麼這個時候，尤其是在國家反覆調控的間歇，以及利率的不斷下調，買賣雙方都在動小心思，都在互相試探。

賣家的掛牌價是不是掛低了，未來能不能漲一點，不急着出手了；買家看着市場平穩，利率不斷下調，房價會不會再降點，不着急去購買了。

3、沒有大幅度的倒掛。

鄭州沒有經歷過成都、杭州倒掛近萬的行情，沒有出現數萬人搶新房，也不會把二手房晾在一邊，幾乎沒有倒掛，或者說倒掛很少。有些片區的二手房比新房貴點，有些片區的新房比二手房貴點，但是整體都控制在1000-2000的差價中間，套利空間非常少。

這是想要跟大家說的第三點，正是基於以上幾個原因，導致整個鄭州市場非常穩定，二手房市場也很穩定，價格變動不大，上下不過2000塊，在小陽春期間，成交量略有上升，單個門店單月控制在15-20單左右。

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第三點，也是大家最關注的一點。不管是賣家，還是買家，都在考慮一點，哪些房子成交量很大、成交速度很快？

集中三種：學區房，地鐵房，次新房。

學區房、地鐵房大家都非常清楚，不再多說，這裏要重點講的就是最後一個，次新房。舉一個例子，比如說富田太陽城商圈，成交量比較大的是陽光城。

可以這樣說，富田片區是二手房非常典型的案例。以品質劃分社區檔次，以價格、貨量決定成交週期、成交數量，有自住，有投資。

在附近的二手房小區中，最受關注的小區中，萬科美景龍堂價格最高，正商新藍鑽、美景鴻城次之，第三檔次就是美林河畔和富田太陽城。

陽光城就處在第二個檔次之中，小區體量非常大，好幾個院，市場的供應量很大，而且價格適中，大致控制在1萬7上下，成交週期也比較短。

反觀萬科美景龍堂價格貴，均價2萬出頭，不管是品牌溢價，還是競品溢價，都是比較貴的，自住完全可以去東站，投資性價比也很低；而富田太陽城、美林河畔產品一般，房齡老，非常適合投資客，以及對於品質追求不高的剛需客戶。

富田商圈對於二手房出貨，最大的啓示就是：位置可以接受，控制總價，控制出貨量。

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當下市場，能不能撿漏？怎麼撿漏？

撿漏，不只是抄底。

撿漏並非一定是淘低價，這一種可遇不可求，普通人根本沒有那個時間和精力，所以不要癡心妄想。更多的撿漏，是找到適合自己、位置更好、配套更全的房子，工作生活兩不誤，這實際比單純的抄底更划算。

給大家幾點建議：

1、個別二手房比新房更具性價比。

比如說同樣是惠濟區89平的小三房，正弘府非常難搶，還需要綁定車位，那麼1萬6、帶學區的天地灣，以及1萬6出頭、高品質的永威迎賓府，會不會更好？

二手房的品質看得見摸得着，配套應有盡有，自住完全沒有問題。

2、同樣的總價，東區會不會更好？

比如說同樣總價200萬的選擇，東站片區的二手房，藍堡灣附近的學區房，單價2萬5、80平的兩房，會不會比其他片區，普通的1萬6、120平的收益更高，出手更快，成本更低，以租養貸的方法更好？

3、千萬不要碰高溢價的小區。

土豪、不差錢請忽視這句話。對於普通人而言，一定不要碰片區最貴的小區，比如說萬科美景龍堂，市場價高達2萬1，哪怕富田太陽城、美林河畔再差，也不可能有將近7000的差價，哪怕是美景鴻城、遠大理想城，都有5000的差價。類似的選擇，還有東潤泰和2萬4的二手，海馬公園接近3萬的二手，惠濟區總價600萬的別墅，等等。

4、地段、品質、學區、地鐵永遠是硬通貨。

這一點不用展開講，大家都知道。很多非常優質的房源，以及優質的片區，房源剛掛出來就很搶手。至於老破小，或者老破大，除非你就是在乎升值，不在乎房齡，不在乎未來出手的週期和價格，完全沒有問題，單價基本就是片區最低、社區最低。

相比於新房，二手房非常負責，從看房到交易成功，手續非常繁瑣，週期也非常漫長，不要貪便宜，不要總想抄底，不要找小中介。最後，給剛需、剛改推薦兩個二手房置業的黃金路線，都是10年以後的房源，整體片區品質還不錯，價格不高，距離東區還非常近，加百夫長微信，朋友圈第一條告訴你這兩條置業的黃金通道。

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