案例简介

案例

2016年10月1日，洪女士与黄女士签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，洪女士把房屋卖给黄女士，签订合同时，洪女士未取得该房屋的产权证书。

合同签订之后，黄女士向洪女士支付了总价款的45%为首付款，剩余购房款由黄女士按揭交付，并约定洪女士办理完产权证书后30日内配合黄女士办理房屋过户手续，随后洪女士将房屋交给黄女士并办理了物业交接。

从2016年10月至2017年10月，黄女士承担了原本由洪女士交付的该房屋每月3000元的银行贷款。随着2017年限购政策的实施，该房屋所在区域的房价一路下降。2018年初，黄女士以不具备购房资格为由，要求洪女士解除购房合同，并返还所付购房款项及交付的相关物业费。

洪女士很是疑惑，此时的购房合同是应继续履行还是适时解除？

律师解答

解答

对此，河北李景玉律师事务所范琼律师进行解答。

范琼律师表示，本案中双方当事人签订涉案房屋买卖合同在前，“限购令”实施在后，并且黄女士已支付大部分购房款且房屋已交付使用，说明双方已经履行了大部分合同义务。其次，自2017年6月份限购政策实施后，黄女士仍然替洪女士偿还银行贷款至10月份，说明黄女士有继续履行合同的意向。

最后，对于涉案房屋能否办理房屋产权过户手续的问题，范琼认为该房屋是在限购政策实施前签订的房屋买卖合同，存在过户可能性。综上所述，此合同继续履行为宜。

律师普法

普法

对于涉及限购政策的房屋买卖合同纠纷，如果当事人在限购政策实施前签订购房买卖合同，根据之后的限购令对之前的合同行为不具有溯及力的原则，结合涉案合同具体的履行情况和程度，为维护稳定的市场交易秩序和诚实信用原则，合同以继续履行为宜。

此外，市民应注意到由于限购令实施引起房屋价格的波动，是此类纠纷引发的主要原因，结合具体条件，如买受人已向出卖人支付大部分房屋价款、出售房屋已交付给买受人实际使用等涉及合同主要义务已履行的，并且一旦以限购令为由解除合同，势必会引起买卖双方在该交易过程中利益失衡。因此，诸如与本案情况类似的纠纷，如合同履行程度比较深的，合同将以继续履行为宜。同时，也应该考虑买受人对于房款的支付方式，如涉及银行贷款部分，银行作为第三人有权利设置对买受人向银行申贷的条件和要求，如买受人的支付条件受到限制，无法完成其他房款的支付，那么出现该情况时，涉案合同只能依据“不可归责于双方当事人的事由”解除，不宜继续履行。

律师提醒房屋买卖合同交易双方在合同中对于具体的购房资格和条件明确示明，对于隐瞒或其他情形导致履行过程中因不具备购房条件而解除合同的违约责任约定明确；对于限购当中可能会涉及的限贷问题，也在合同或补充协议当中明确约定，如遇贷款不能办理的情况下，该如何处理等相关问题。

（本文仅供读者参考，个案有特性，请勿直接套用。）

记者：李琳

编辑：蒲泓羽

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