摘要：可是，很多人卻天真地認爲，徵收房地產稅，那麼房價就會下跌。當然，當房價進入暴漲階段時候，很多人也確實因爲資產溢價賺到錢，房地產也拉動了其他上百個行業的發展，刺激了經濟，這樣會派生出更多的貨幣。

這是財小妹的第287篇原創文章

1998年，我們神奇的房地產業登上歷史舞臺，此後它一路迎難而上。

愈壓愈強的它，不斷詮釋了一個真相：給我一次調控，還你一次高峯。

魔幻的樓市，焦灼的民衆，由此演繹了中國樓市過去20年的繁花似錦。

但樓市烈火烹油的背後，是5個驚天大謊言，實力忽悠至此20年！

謊言1：“你是剛需”

說到買房，很多人都會說“我是剛需”。

這些“剛需”有的是自己住的，有的是買給父母的，有的是爲小孩子準備的，有的是爲了出租的，有的是爲了抵禦通貨膨脹的。

總之，在這些急於購房的人眼裏，只要自己有需求，就說自己是剛需客。

其實，剛需是個僞命題，是有史以來最大的謊言。

剛需是什麼？顧名思義就是必須需要的東西，比如喫飯、喝水、空氣。

那麼，買房子是不是剛需呢？

可能絕大部分人會說是，因爲人要住房，但其實這個認知是錯誤的，每個人需要房子住，但並不等於需要擁有一套房子，更不等於買房。

所以真正的剛需是住房，因爲我們每個人都需要個地方住，但不一定要買個房子住，我們可以選擇租房子住。

而買房住其實是改善住房條件，改變的只是從短租變成了長租而已，改變的只是房東的身份，房東由大叔大媽變成了政府和銀行而已。

說白了，從上面這個角度看，所有的買房行爲我認爲都是廣義上的改善型需求。

那是什麼事情，讓大家都覺得自己買房就是“剛需”呢？答案是“房價”。

過去這麼多年，我們的房價都沒跌過，應該說，房價一直在上漲，在房價大幅上漲的背景下，大家的各種需求都是剛需。

但我想問一個問題，如果現在房價大幅下降，我們會發現，這些曾經的剛需都會不見！

到時，想買首套房的人會等房價暴跌再去抄底，以小換大的改善型購房的人也會等到以後再去改善，投機炒房就更不會買了。

你敢說，當房價一直在跌的時候，你會像這樣去買房？你敢說，你爲了所謂的戶口，會奮不顧身去買一套不斷貶值的房子？

可見，剛需其實是一個模糊的概念，是一個僞命題，而現在甚至有房屋中介說“房價漲跌對於剛需來說無所謂”。

其實，這是一個徹頭徹尾的大騙局，所謂的剛需和投資投機沒有本質區別，都是買漲不買跌。

當下，樓市在中央“堅決遏制房價上漲”的大方針下，那些炒房客、投資客已經偃旗息鼓，而購買首套房或者置換的購房者對樓市的預期還是比較積極，至少認爲房價不會下跌。

那麼，爲什麼有剛需這個概念呢？

房地產“剛需”這個詞從一出生就是開發商和各地政府的營銷手段，說白了就是給民衆洗腦的手段，甚至將房子與戶口綁架在一起，通過各種宣傳手段暗示你買房和喫飯一樣重要。

慢慢地，全中國的丈母孃甚至都認爲，一個男人必須擁有一套房才配做“女婿”。

只要你認可了你買房了，你就真的上當了，於是全民在“我是剛需”的迷惑下，蜂擁進入樓市。

當然，我不得不承認，這種樓市營銷的話術相當高超，幾乎每一個人都認爲“在一個城市立足，必須有一套房”。

羣情熱湧，誰都怕，在這個時代沒有房子等於裸奔。大家不得不承認，今天樓市的魔幻，是我們全民親手一點點塑造的。

事已至此，又再次印證了那句廣爲流傳的話：謊言重複千遍遍是真理！

謊言2：樓市是蓄水池

2008年，中國的M2是47.5萬億，2018年M2數據是182.67萬億元，10年時間，M2總量是原來的3.85倍。

毋庸置疑，水流一向很大很急，所以我也看到這樣的樓市理論，“這些年樓市是個蓄水池，鎖住巨大的貨幣存量，遏制了嚴重的通貨膨脹；一旦樓市暴跌，水會四處逃竄，推高物價。”

其實這個結論並不完全正確。

很多人認爲，因爲老百姓的畢生積蓄都放在房產上，手中的錢都變成了鋼筋水泥，貨幣都被鎖住了，所以就不會導致惡性通脹。

但其實，貨幣從來不會被鎖住，只會從A手裏流向B手裏，再流向C手裏，錢依然在流動，並不是就變成鋼筋水泥消失了。

相反，房地產從未鎖住任何貨幣，但卻在創造大量貨幣，房地產就是一部印鈔機，我們的M2在過去十年翻了那麼多，就是房地產印出來的！

舉個例子，A跟B（二手房房東或者開發商）買了一套200萬房子，首付60萬，貸款140萬，合計200萬流入到B手中，B可以拿這筆錢去跟C購買其他東西。

大家可以看到，在這個買賣房地產的過程中，貸款的140萬的鈔票是被無中生有創造出來的，B可以拿着這筆錢幹任何事（喫喝玩樂、償付工資或者繼續買更多更大的房子等），所以只要購房動用了信用貸款，就起到了貨幣乘數的放大作用。

其實，國家賣地、開發商造房、購房者貸款購房這一個鏈條中，創造了數倍的信用貨幣M2，這些M2最終流入了二手房房東、開發商、建築工人、材料商、裝修公司、政府財政收入等多個渠道。

可見房地產最開始是一個巨大的印鈔機，國家正是通過樓市拉動了M2的增長，成功創造了很多貨幣。

當然，當房價進入暴漲階段時候，很多人也確實因爲資產溢價賺到錢，房地產也拉動了其他上百個行業的發展，刺激了經濟，這樣會派生出更多的貨幣。

進入這個階段，樓市確實也同時起到類似“蓄水池”的作用。因爲在購房狂潮中，無論誰拿到錢都用來購房，錢始終在樓市裏轉圈圈。

但整體來看，過去十幾年，在房價瘋漲的過程中，信貸貨幣一直在增長，大量的信貸貨幣被創造出來，樓市的印鈔機效應一直在發揮作用。

但房子終歸只是拿來住的，它只是滿足了我們日常生活中衆多需求中的一種，卻要我們爲此付出六個錢包的代價，顯然是非常不合理的。

現在，很多地方的房價其實已經漲不動了，特別是二手房。雖然大部分地方房價還沒出現暴跌，但至少這種高位橫盤的狀態，說明了房地產這臺印鈔機有點馬力不足了，錢開始印不出來了！

道理也很簡單，你想想，百姓錢都砸在一堆鋼筋水泥上了，你說還有多少能力消費？

沒能力消費說明內需不足，全社會產能必然下降，企業生產的動力跟着不足，企業家借錢擴大生產規模的意願也會大大降低，這樣銀行的錢就貸不出去了，貸不出去，央媽還需要印那麼多錢幹嘛？

未來大家能不斷供就萬幸了！

謊言3：房地產稅會讓房價跌

徵收房地產稅這事情要動起來，沒那麼簡單，但不簡單不代表我們不會做，我一直非常看好房地產稅一定會徵收。

可是，很多人卻天真地認爲，徵收房地產稅，那麼房價就會下跌！

如果真出臺了房地產稅會讓房價下跌，那誰會持有房產？大家都紛紛出手房子，結果導致房價波動太大，還怎麼收稅？

大家要知道，房地產稅的本質與降房價根本毫不相干，我國開徵房地產稅只是爲了完善稅種，增加地方財政收入的渠道而已。

而且，房地產稅即使開徵，也絕不會針對首套自住下手，而是對二套以上或者設置一定的免徵面積。

一般來說，手中有好幾套房的人就要老老實實繳納房地產稅，但是政策的規定也不至於讓這一批人急於拋售房產。

大家要知道，房地產稅也是用來調控未來樓市的長效機制。

所謂的“長效機制”就是讓手握房產的人不至於拋售房子，要老老實實繳納房地產稅，所以市場的形勢會倒逼房東將房子租出去。

要麼自營放租，要麼到時交由銀行、政府公共租賃平臺或者類似萬科、阿里等已經入局租賃市場的巨頭去放租。至於稅收成本，或多或少肯定還是落在租客身上。

所以，寄希望房地產稅會打垮樓市的人可以洗洗睡了。

我還要提醒一下，人家在房地產稅出臺之前現在就已經在凍結樓市了。

如果市場降價太猛影響了相關部門的利益，再把二手房限售年限提高几年，你怎麼降？ 你連交易都無法交易！

謊言4：房價是被炒高的

談到中國的高房價，很多喫瓜羣衆最痛恨的就是炒房客，認爲他們是推高房價的罪魁禍首。

當然，很多人有這樣的認知，主要是因爲媒體對炒房客的譴責，將房價高漲的惡果都推給炒房客。

但其實人家炒房客只是青銅而已，可能青銅還排不上。而誰是王者，大家看數據就能懂了。

如果將房價分解爲土地出讓金、稅收、建安成本、公司毛利，以北京、上海、廣州、深圳等城市的房價構成爲例，土地出讓金和稅收成本佔比超過50%。

這些年，房價不斷飆升的一大原因就是土地出讓金的飆升，房地產商買了高價的土地，自然要將錢從購房者身上收回來。

與此同時，每一個購房人在買房的時候都離不開繳納相關的稅費。

土地收入及與房地產相關的稅收佔地方財政收入達到30%以上，有的地方甚至佔到了50%以上。

房地產相關財政收入，可以說是支撐起地方財政的最關鍵因素。

20年來，大家因爲購買房貢獻了六個錢包，中國經濟的騰飛，少不了每個“剛需客”的貢獻。

高價賣地推進了房地產的發展，房地產業的發展和房價的上漲又爲地方提供了鉅額的財政收入，這遊戲人家玩得很溜。

你要知道，房地產業在2003年之後被稱爲國家“重要支柱產業”可不是白叫的！

至於炒房客，只是時代的一朵浪花而已，人家需要這樣的角色，分點甜頭給他們也是要的，但重要的是房價起來了！

謊言5：房價會一直漲

近20年來，房價一直在上漲，所以很多人形成了“房價一直漲”的信仰，現在這種信仰已經深入民衆骨髓。

但房價會一直漲這種論調，今年開始不再適用！

2019年是樓市的轉折年，樓市固有的邏輯在這一年將要打破，“房價一直漲”這樣的理解也不再適應目前的時代。

雖然我上面講到，房價不會暴跌，但未來也不會暴漲，國家現在開始要的，只是房價的穩定。

2015年-2017年，是中國房地產有史以來最激情燃燒的3年，也是居民槓桿率加速狂飆的時間段。

據央行報告顯示，如果以住戶部門總債務與可支配收入計算，2017年底，我國居民部門槓桿率高達112.2%，而2008年時僅有43.2%，10年間上升69個百分點。

基本可以判定，居民債務已經超出居民收入的可承受水平，現在要提防的是次貸危機而不是繼續讓房價暴漲。

更重要的是，目前國家很想提振實體經濟，如若再開啓樓市牛市相當於玩火，更加打擊實體經濟。

而當下國家提出“一城一策”的政策，主要還是用時間換空間，讓房價處於相對穩定的狀態。

房價一直漲的時代，已經過去了！

中國人，生而爲房，絕大多數人的遠方已經不再！

這5個樓市謊言在潛移默化中，改變了很多人對樓市的認知，也推動了樓市的畸形發展，也讓一大波人陷入樓市漩渦之中。

每個人，都爲房子疲於奔命，爲供得起一套房子而披星戴月！

但又有幾個人，看到了狂歡背後……

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