金融界网站 3 月 15 日讯 " 史上最严 " 的 9.30 楼市新政以来，一线城市房价上涨态势有所放缓，但是三四线城市房价仍然保持高速上涨的态势。根据中国指数研究院的数据显示，全国百城房价从 2016 年 9 月的 12617 元 / 平方米，持续上涨至 2018 年 2 月的 14074 元 / 平方米，新政实施一年多以来，百城房价累计涨 11.55％。

数据还显示，2010 年 6 月 -2015 年 12 月，百城房价从 9042 元 / 平方米上涨至 10980 元 / 平方米，5 年累计涨幅为 21.43％；2016 年至今，百城房价进一步加速上涨，从 10980 元 / 平方米上涨至 14074 元 / 平方米，2 年累计涨幅高达 28.18％。

经过 2 年大幅上涨后，房价强势上涨的态势仍在延续。3 月 14 日，国家统计局公布的最新数据显示，1-2 月份，商品房销售面积同比增长 4.1％，增速比去年全年回落 3.6 个百分点，销售面积增速创 32 个月新低。商品房销售额同比增长 15.3％，增速提高 1.6 个百分点。商品房销售额增速远超销售面积增速。

中原地产首席分析师张大伟表示，成交金额上涨幅度明显超过成交面积上涨，主要原因是价格的上行。虽然调控的核心热点城市出现了价格涨幅放缓，部分城市价格出现同比轻微下行，调控政策效果显现。但从全国看，目前的房价整体依然处于上涨过程中。

" 房地产市场的前冷后热状态会得到确立，上半年销售数据不会太好，但绝对不会悲观，而 2018 年下半年销售市场数据可能会反弹，背后的逻辑在于，全民购房的特征非常清晰，这个趋势暂时还不会改变。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

值得一提的是，2 月份房企业的资金紧张态势进一步加剧，房企拿地热情有所降温。国家统计局公布的数据显示，1-2 月份，房地产开发企业到位资金 23988 亿元，同比增长 4.8％，增速比去年全年回落 3.4 个百分点。其中，个人按揭贷款 3247 亿元，下降 4.3％。

1-2 月份，房地产开发企业土地购置面积 2345 万平方米，同比下降 1.2％，去年全年为增长 15.8％。

严跃进表示，土地购置方面出现了负增长，但跌幅并不大，今年 1-2 月份此类增幅为 -1.2％，所以风险其实是可控的。这或和两方面因素有关。第一、房企资金方面的压力开始增大，或者潜在的风险加大，所以房企拿地方面会有一定的保守策略。第二、部分地方供地可能也没有太激进，尤其是需要把控地王风险，所以供地方面会比较保守。

"2018 年房地产行业最大的风险是资金风险，企业的资金来源越来越紧张，资金价格明显上行。" 张大伟说。

需要注意的是，与房企拿地偏谨慎截然相反，1-2 月份房地产投资增速出现超预期上升。统计局数据显示，1-2 月份，全国房地产开发投资同比增长 9.9％，增速比去年全年提高 2.9 个百分点。其中，住宅投资增长 12.3％，增速提高 2.9 个百分点。

中国指数研究院表示，因土地购置费入账延迟，商品房开发投资额同比增幅显示扩大；房企开工意愿不足，新开工面积同比增速明显回落。

招商证券也认为，前两月房地产投资增速超预期可能与土地购置费大幅增长有关。一是施工面积和 PPI 增速下行不支持建安工程增速在前两月大幅增长。二是土地成交款和土地购置费含义不同，土地成交付款并不意味着房地产投资就进入开发阶段。而按照统计局的定义，房地产投资完成额采用的是土地购置费而非土地成交款。

对于接下来房地产走势，中国指数研究院分析认为，针对棚改这一明显推动三四线销售繁荣的因素，部分省市开始强调降低货币化安置比例，鼓励实物安置，之后棚改效应将明显弱化；同时，金融端继续加强监管，信贷政策收紧。在楼市调控和市场监管等多方作用下，预计商品房销售面积增速将持续回落至向下调整，投资新开工增幅将维持低位。

张大伟认为，相比 2017 年房地产调控以抑制楼市高烧，降温房地产市场为主，从四季度开始到 2018 年，房地产调控将以落地各种政策为主，其中租赁是最关键的一个环节。

2018 年将是房地产长效机制建立的关键年份，在 2017 年调控基础上，2018 年建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。