这两天，深圳又发生了几件大事：

1、12月23日，新闻联播再次聚焦深圳前海，前海的发展举世瞩目。

2、12月24日晚间，深圳市政府正式批复《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》。

《综合规划》构建了“两带一港七版块”的空间结构，即蛇口国际枢纽港、桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾、大小南山。

这意味着前海蛇口自贸区“扩容”，再一次印证了前海发展实力无可比拟。

▲空间结构规划图

3、据透露，位于前海合作区旁的楼盘前海荟马上要开售了，推出的产品为71平2+1房和119平3+1房两种户型。

前海荟打造的产品采用了“F4星”环保建材、定制全屋智慧收纳4.0系统及超越行业标准的无网智能语音系统（客户自行选装），同时配备底商精品mall、sky garden、空中泳池和星光跑道等国际精英生活方式标配四件套。

壹地产认为，作为2018前海压轴级豪宅，前海荟在前海“扩容”之际推出，预计会受到更多瞩目。

PART 1

比深圳湾后海更让人期待

现在深圳的热点区域，毫无疑问就是前海和宝安中心区。

前段时间大空港内的万科星城和华强城，能成为深圳楼市的热区，其实很大程度上也是受到了前海辐射的利好。

大前海区域联动发展战略中，就提出过把宝安新城、大空港地区、后海、深圳湾等整个湾区发展规划纳入大前海范畴，打造西海岸核心发展轴。

壹地产认为，前海超前的规划，一定比现在的深圳湾后海更让人期待。

原因很简单，前海素有“东方曼哈顿”之誉，被称为“特区中的特区”，是国家级的自贸区。

另外，从建设力度上，前海也高过深圳湾，前海是深圳举全市之力建设的，是唯一一个承担了众多期望和关注的区域。

早先，“前海城市新中心概念规划图”流出，规划范围高达72.1平方公里。已经把宝中的一部分区域、大铲湾等片区都划进来了，并且确定了各个片区的功能。

还列出了20个万众瞩目的项目，都集中在了前海城市新中心，前海果真是集万千宠爱于一身。

假定这个概念方案是未来的真实版本，前海将成为粤港澳大湾区重要的经济增长极，其经济发展速度和实力无可比拟。

在壹地产看来，前海扩容是在等待一个合适的时机。前海土地资源有限，目前的小身板难以承担其被历史赋予的一系列重大责任，扩容有利于长远发展。

这次《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》的发布，再次证明了这点。

另外，深圳五大城市新客厅中，前海也是排名第一。

对于前海的要求是，努力打造成粤港澳大湾区城市群的核心区之一，初步形成世界独一无二的湾区城市新中心的核心形象，注意，要求的是“世界独一无二”。

看下面这张前海城市会客厅规划设计图，未来能看到不少高大上项目。

放眼全深圳，前海是目前定位最高，规划级别最高的一个区域，无疑将成为深圳升值潜力最大区域。

PART 2

前海未来工作人口将达52万

前海不仅是规划上的中心，而且是金融核心、现代物流业重区，重磅企业云集，是科技金融精英人才聚集区。

数据显示，截至2018年8月，前海蛇口自贸片区入驻企业共计17.3万家，金融企业5.87万家，世界500强投资企业352家。

诸多产业巨头的云集，将吸引大批的金融和高科技人才。

目前，前海最新的意向规划是：建筑总量由原来预计的2600万—3000万平米，压缩到2300万平米。

同时，工作人口由65万将减少到52万人，居住人口由15万增加到23万人，合计75万人。

目的是减少办公空间的建筑体量，同时增加部分商务公寓甚至是住宅。

这下问题就来了，熟悉前海的人知道，真正意义上的前海范围内，基本无住宅，主要以公寓项目为主。

例如前海嘉里中心、华润悦玺、卓越前海一号、招商前海湾等，不过这些项目门槛也高，动辄十几万，一定不是大多数人可以住下来的地方。

而且，前海的商务公寓只占建筑总量的15%，真正规划的居住面积也仅150万平米，远远满足不了75万人的居住需求。

这意味着，前海这些精英的居住需求会扩散出去，至少还有约30万人要住到其它地方去。只有能支付高房价、高租金的，才能留在前海居住。

那么，这些前海精英住哪？如果就近居住，这部分人最大可能是外溢到宝安中心区去。

PART 3

宝中承接前海外溢人群居住需求

为什么是住到宝安中心区去？

早先一篇文章提到，前海湾区交通规划中，交通闭环是西乡大道+107国道+月亮湾大道+未来规划的填海外环线。

中间穿插沿江高速，东滨路海底延长线，南坪路海底延长线等核心区海底互通交通弄枢纽。将来还有规划有深珠通道和港珠澳大桥双Y线深圳段。

显然，这个闭环区域大概率会成为前海30万人口外溢的居住区。

其实抛开这个不讲，单从居住需求出发，宝中是公共资源最集中的建设区域，现在的居住舒适度堪称完美，可以承接前海源源不断的高净值人群。

从配套看，宝中片区生活配套成熟，在公建配套中耗资超40亿，涉及到了五大公建和公共文化艺术中心。

其中，正在建设的亚洲最大的滨海文化公园欢乐港湾，有约120米高的“深圳之光”摩天轮，还拥有1500个座位的国际演艺中心、地景式街区、游艇码头等。

▲欢乐港湾示意图

另外，宝安中心区图书馆全面投入使用，青少年宫主体封顶，南方医科大学深圳医院、妇幼保健院新院开业。

从交通看，宝安中心区拥有广深高速、107国道、深圳机场、福永码头和正在建设中的深港西部通道，沿江高速、大铲湾港口、地铁1号沿长线、地铁5号线等便捷的交通条件。

就算是驾车，现在从宝安大道进入前海，大概只需10分钟左右。而且宝安大道双向8车道，就是西部升级版的“深南大道”，未来或成为整个大前海的东西向主城通道。

还有一点要注意，宝中除了是公共资源最集中的建设区域外，还是高新企业及大型企业总部基地，并与前海无缝连接成一片，形成集聚效应。

日前，亚太卫星宽带通信（深圳）有限公司总部已落户宝安中心区，农商行、易尚、中意、怡亚通、亚太卫星、鹏鼎6家总部项目落地中心区并陆续开工建设。

如果按照“买房跟着政府规划走”的逻辑，前海和宝中就是升值潜力最大区域之一。

PART 4

占位前海及宝中双中心

“H系”国际高定住宅

据壹地产了解，这次即将入市的前海荟，就处在宝安大道上，位于前海与宝安双中心区，是名符其实的前海核心资产。

▲前海荟区位图

项目是集住宅、商业、商务办公于一体的城市封面综合体,由“中国地产三强房企”碧桂园，和“深圳实力房企”德弘基强强联手打造，也是碧桂园今年布局前海的首发之作。

从项目本身来看，定位为一站式高定综合体，有底铺精品mall、立体的架空层屋顶花园、空中泳池、节能环保的星光跑道。

▲空中泳池和空中花园效果图

这次前海荟在住宅打造上非常有特点，住宅采用2梯4户的建筑结构，保障通风采光的同时更加注重尺度的舒适性。

本次项目主推“H系”国际高定住宅，包括71平2+1房和119平3+1房。

最大的亮点是，它的客厅及阳台开间达3.75米，主卧开间达3.65米，这在市面上非常罕见。

119平能够做到3+1房2厅2卫2阳台，得房率还是蛮高的。毕竟现在市场同类户型，面积普遍达125平以上，甚至150平以上。

另外，在住宅品质上，全屋使用一线品牌装修，且采用了由日本日门集团首席设计师野沢伸二专属定制的户内门及主卧衣柜。

▲119平户型实景图

就连收纳功能方面，采用的是日本收纳系统美学，做到同样面积内收纳空间更多，或者具备功能更多。比如玄关柜，增加了挂衣功能，可容纳约70双鞋。

▲119平户型玄关柜

壹地产看来，前海荟在占据前海+宝中双中心，享受前海湾区千亿配套同时，在住宅产品打造上也是非常讲究。

首先，这次前海荟住宅产品在户型设计上，是市面上比较罕见的，空间利用率高，超过很多深圳的楼盘。

现在市场上要做到前海荟同类户型的，产品面积普遍要高个十几甚至二十几平。

其次，在住宅品质上，也是非常用心，采用“F4星”环保建材、定制全屋智慧收纳4.0系统，实现深圳人居升级。

作为名符其实的前海核心资产，前海荟已受到前海世界级湾区精英们的普遍关注。

目前来看，前海基本无住宅，而宝中凭借配套优势，可以承接前海源源不断的高净值人群。此时入手前海荟，恰是一个不错的时机。