摘要：”也由此，億翰智庫認爲，儘管多數房企對於2019年銷售目標的制訂相對保守，但是規模房企在銷售業績上的天花板可能不存在絕對的界限，而且規模房企搶佔市場份額的速度和節奏將會進一步加快，2019年規模房企實現年度銷售目標的難度不大，同時不排除超額完成年度目標的可能。據瞭解，目前“量入爲出”成爲多數房企的拿地準則，龍光地產、中國奧園等不少企業的投資預算基本保持在銷售回款或銷售金額的50%以內。

今年已經過去三分之一，TOP100房企整體表現亮眼，尤其是“千億”及以上規模房企，表現普遍穩健。數據顯示，今年1~4月TOP100房企銷售額同比增長27%。

“尤其是在4月份，樓市出現‘小陽春’行情，一二線樓市回升較明顯，二手房成交也有明顯提振，並且一季度經濟行情向好，都拉動這3~4月的市場數據。”某機構人士告訴記者，2019年被很多房企視爲“轉折年”，首先行業的集中度會持續加大，因而分化也會加劇，今年是房企求生和求成的重要一年。2019年規模房企實現年度銷售目標的難度不大，同時不排除超額完成年度目標的可能。

“搶收”加快去化率

的確，2019年房地產行業分化加劇，不僅中小房企，大型品牌房企的格局也在分化，例如綠地、中海等房企一季度銷量同比增幅明顯，但也有部分房企的銷售量出現同比明顯下滑。

機構數據顯示，2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企業所佔市場份額已經調整爲38%、52%、62%和75%。TOP30的門檻值已經達到302.0億元，同比增長36.6%，規模房企間的競爭異常緊張而膠着。

在當前的競爭中，也能看到房企在銷售上的提速。前4月不少房企出現了“能賣就賣，加快搶收回籠資金”的情況。如在前4月，泰禾、陽光城等房企就推出“搶收計劃”。記者瞭解到，目前多數房企對於2019年去化率的設想基本設定在50%~60%之間。

而提前“搶收”，也體現出房企對2019年市場的不確定。大多數房企制定的2019年業績目標都相對謹慎，目標增長率普遍在20%左右，而2018年業績目標增速普遍在30%~50%。

過了“千億”門檻的房企，2019年的目標增速多處於15%~20%，更加註重綜合能力的均衡發展，也有更多意願尋找地產以外的可能性，如融創中國在文化和文旅產業就加大了投資力度。

上述機構人士表示，對於房地產行業的走勢，房企有不確定性。在實現目標的過程中，適時調整的可能性極大，而且房企超額實現目標的難度不大。

規模房企拿地更挑剔

相對於銷售的迫切，對於拿地和投資，規模型房企表現挑剔。

從2019年已過去的4個月來看，雖然房企拿地整體謹慎，但一二線城市、位於核心城市羣的優質三四線城市，品牌房企依然保持着較高熱情。前4個月不少核心二三四線城市的拍地溢價率回升明顯，部分城市甚至頻現“地王”。

58安居客房產研究院首席分析師張波直言：“房企拿地總體保守，也不乏在一些熱點城市和核心城市出現‘搶地’的現象，但也僅限於核心城市。房企更挑了。”

以龍湖爲例，其拿地策略是按照“全年的淨負債率50%~60%，半年淨負債率60%~70%的底線不能突破”，用量入爲出來規劃買地的額度。但對於城市羣周邊的三線城市，尤其是對於像大灣區、長三角這些區域中的城市羣強三四線，龍湖也非常關注。

再如陽光城，則是以收定支進行土地投資，以收定支是有量化指標的，原則上拿地會按照銷售回款的50%~55%的比例進行。不過具體還是會根據市場、政策和銷售情況進行適當的靈活調整。

據瞭解，目前“量入爲出”成爲多數房企的拿地準則，龍光地產、中國奧園等不少企業的投資預算基本保持在銷售回款或銷售金額的50%以內。而他們在投資上，除普遍迴歸一二線外，對於三四線城市則傾向於圍繞城市羣做佈局，且選擇核心區域或資源配套有優勢的位置。

但張波指出，不同城市間存在顯著差異，如何有效把握不同城市間的差異性需求，挖掘價值窪地成爲成功布局的箇中關鍵，如杭州有綠城中國、仁恆置地、濱江集團等品質房企，購房者對項目品質的要求之高不言自明。同時，長三角的競爭強度和佈局難度也可想而知，合作或收併購方式或可一定程度上降低佈局難度。

加強對槓桿率的把控

億翰智庫認爲，拿地保守，是因爲房企自身儲備充裕，即使調整擴增土儲的節奏也不影響企業整體發展；另外，在房地產轉型升級的關口，高質量發展更重要，房企的投資標準普遍加嚴了——“限價之下，能算過來賬就拿，算不過來就放。”

但對優質地塊房企依然熱情，是因爲目前融資環境實際是在改善的，房企資金短期充裕。在結構性去槓桿的基調下，隨着2019年行業整體信貸環境難有大幅改善，房企整體的資金面也或將迎來邊際改善。

“所以遇到部分土拍政策調整（如下調起拍價、價款付清可延期、降低競買保證金等），城市和地塊本身不差的情況，房企也不會放棄。”也由此，億翰智庫認爲，儘管多數房企對於2019年銷售目標的制訂相對保守，但是規模房企在銷售業績上的天花板可能不存在絕對的界限，而且規模房企搶佔市場份額的速度和節奏將會進一步加快，2019年規模房企實現年度銷售目標的難度不大，同時不排除超額完成年度目標的可能。

但2019年房企也應該加強對槓槓率的把控。而控制槓桿把控財務結構，就繞不開“開源節流”，即提升境內外主體評級，降低拿錢的難度和成本；通過定增、配售、配股等方式擴大股本，提升淨資產規模；引入戰略投資人，提升所有者權益規模；加快推貨，提升現金迴流速度，增加自有資金體量。

的確，2019年拿地會更加謹慎、目標更加保守，但地必須得拿，目標也必須得衝，房企在剛過去的4個月和已經開始的剩下2/3征程中，在“快”中已表現出明顯的節奏感。