觀點地產網下一場業績會主席臺上，胡葆森左手邊的位置又會是哪位新面孔不得而知，但今天坐着的是年僅38歲的王俊，年初則是建業集團聯席董事長劉衛星。

8月22日，建業地產於香港舉行業績發佈會，董事長鬍葆森、執行董事王俊、首席執行官袁旭俊、投資者關係總監兼首席投資官梅世榮及首席財務官胡平出席現場。

在發佈業績的前一天，建業地產公佈了一項新的人事變動，王俊被任命爲公司執行董事，剛於8月加入建業便上任執董，接替建業老臣閆穎春。

一進一出，建業也同時爲新舊兩位管理層授出購股權，分別涉及2700萬及1000萬股股份。激勵新將亦犒賞離任的老臣，這在其他房企身上並不多見。

業績會上的“紅人”

建業授出購股權或許有些“心急”。

就在業績會開始前，8月22日中午建業再發公告宣佈上述購股權已註銷。胡平解釋稱，昨日公司是想更快跟外界分享這一計劃，但是計劃在程序認定上與聯交所存在一定分歧，故而決定暫定取消，後期會重新公佈。

但細數下來，臺上坐着的五位管理層，除了胡葆森及梅世榮，共有三位系近兩三年剛進入的新人。上述董事會任命之後，現時建業的董事會成員便是胡葆森、劉衛星及王俊三人，劉衛星在2016年8月加入。巧合的是，劉衛星及王俊兩位帶着濃厚的金融背景，前者是原工行河南省分行行長，後者則是投行背景。

胡葆森顯然有意讓現場的關注點放到這位新秀上。據悉，王俊在大摩期間曾參與了綠城服務、雅生活、紅星美凱龍H股上市事宜。而在大摩之前，他則是碧桂園投資者關係部主管兼財務部高級經理，亦曾在普華永道任職。胡葆森笑稱，做過“甲乙丙方”的王俊，履新建業，各個經歷一點都沒有浪費，適配度很高。

據王俊介紹，加入建業主要負責幾個方面的工作，一是協助董事會、管理層做戰略制定，過去建業發展了不少的文旅、商業項目，未來在投入產出、資本結構等規劃上需要做具體的研究；二是做資本市場的工作，藉助過去的工作經驗來優化公司的資本結構；三是公司管理，防控風險如匯率風險等。

提到匯率風險，觀點地產新媒體留意到，上半年建業發了多筆外債，截至年中建業共有8筆美元或新加坡元票據，額度達97億元，同比增長一倍以上。這在當前人民幣下行的環境下，顯然面臨一定的匯兌風險。

胡平表示，截至中期16億美元的高息票據中有4億美元在已經做了匯率對沖的安排，本計劃再追加發債，但沒想到人民幣貶值速度太快，便沒有再追加。王俊補充稱，在應對外幣風險時，公司不做任何的投機安排，而是出於防控風險的角度鎖定匯率及利率水平。

爲何這兩年來建業業績會上頗現新面孔？胡葆森稱，企業有一個很簡單的規律即長江後浪推前浪，建業到現在26年了，他與閆總都是創業的元老，現場三位管理層包括劉衛星的加入，關鍵還是企業發展的需要。建業一直根植於河南，以典型價值觀驅動、戰略導向型的企業，實現戰略目標需要一批志同道合的人才加入。

正如胡葆森所言，這幾年來，建業這家老牌房企在人事上湧現出新活力，與它在業績上呈現出新發展動力，透露着很明顯的變化。不管是這三年來推進的新藍海戰略還是輕重並舉戰略，或者是最簡單的銷售額指標。

在增速上，建業2013年至2017年的複合增長率爲21.4%，近三年複合增長則達到50%-60%。到了2018年上半年，建業實現合同銷售額253億元，同比增幅達82.4%，這也是過去建業半年期銷售新高。截至年中，建業450億銷售目標已達成56.2%。

胡平稱，建業地產下半年的總貨值爲445億元，其中有275億元是新開業項目，下半年僅需達要達到46%的去化率，便可達成全年目標。

雖然由於會計準則的變化，建業上半年的結算收入有所下跌，但毛利率上升到了36%。袁旭俊解釋稱，高毛利主要是市場向好及產品結構所致。實際上，上半年合同銷售的毛利率是在30%左右，得益於低地價，未來會毛維持在這個水平。

數據顯示，上半年建業斥資近90億元新增土地儲備816萬平方米，平均土地價爲1090元/平方米，其中約7成是收併購所得。截至年中的總土儲3963萬平方米，土地均價也僅1051元/平方米。

“地頭蛇”保衛戰

若按照河南省上半年3069億元的商品房銷售額計，建業在河南的市佔率達8.3%，比年初增加了近一半。若加上輕資產業務的銷售額，市佔率將達到10.2%。而且，建業上半年供貨361億，去化率達到了70%，比2017年同比增加了10個百分點。

觀點地產新媒體瞭解到，上半年建業的銷售均價達到了7348元/平方米，主要得益於鄭州高的銷售佔比以及整體上較高的銷售價格。其中，鄭州上半年佔總銷售額達30%，同比增加了9個百分點，建業於鄭州的市佔率也從3%增加至6.2%。

從胡葆森將整個事業壓注在河南的選擇來看，不難理解這個人口第一大省對外來開發商的吸引力，鄭州市場幾起有名的搶地事件便是例證。

外來競爭這個現實問題也是胡葆森這些年來一直操心的，他對競爭對手攻城略地的情況也細細數來：前30強中進入河南市場的已超過25家，恒大已進入河南十個地級市，碧桂園也進入了十幾個縣級城市。

胡葆森透露，建業之所以開始涉入縣級，也是爲了應對當前這個局面，同步推進的策略是從三年前開始做“加法”，拓展文化、旅遊、農業、酒店、商業等十幾個業務板塊。他認爲，建業的優勢在於產品、服務及信用，特別是目前建業在河南每個城市的性價比是最高的。

除此之外，建業正穩步推進的輕資產戰略逐漸成爲的新業績貢獻力量。上半年，建業輕資產業務營業收入達2.49億元，同比大增1.5倍。截至年中，總共簽約了93個委託管理合約，總建面約1425萬平方米，這部分管理費用達30.44億元，預計在未來3到4年內確認。

胡葆森稱，不希望輕資產業務成爲一個機會型業務，“剛好現在三四線城市在去庫存，由於去庫存的國家政策，建業抓住了這個機會，做了幾十個項目，這不是壞事，但是我們不希望它僅僅是一個機會型的發展模式，而是希望做成持續性的發展模式。”

確實，除了鄭州這個二線城市，建業大部分銷售貢獻來源於三四線甚至縣城，這兩年銷售加快或多或少受益於去庫存的推進。下半年，445億貨值中三四線及以下的佔比便超過70%。如今隨着棚改貨幣化比例下降，建業的發展速度未來是否可持續？

胡葆森回應道，在建業的理想設計中，一直希望鄭州能夠達到40%左右的佔比，其他地級市達到30%至40%，縣級城市達到20%-30%，上半年的情況是縣級城市超過了30%。

“我們理想的比例和現實的比例總是在每一年有出入，但是放到三五年來看，我們市場的策略上要有一定的靈活性。而且，政府推地與自身拿地節奏有時也不太契合。”

袁旭俊則表示，河南上半年商品房銷售額達3069億，同比增長24.8%，全國的增長只有13%，河南省跑贏了全國。建業方面，輕重資產銷售額同比增長超過1倍，其中重資產增長超過80%，意味着建業跑贏了整個市場。

在這樣的數據下，雖然政策對行業有影響，但建業一直要求的是穩健發展：“從我們的產品結構和佈局來看，相信貨幣化安置這一塊對我們的影響不大，我們有我們的節奏。”

以下爲建業地產2018年上半年業績發佈會問答實錄：

現場提問：昨天公佈了董事會的變化，王總接替閆總的職位，包括之前引入了不少外部人才，建業在人才引進方面的思路和戰略是什麼樣的？今天中午取消了購股權計劃，爲什麼？過去三四線城市比較火爆，建業的佈局主要還是在三四線城市，貨幣化安置比例下降會有什麼影響？公司毛利率大幅提升，預計全年的情況是什麼樣的？

胡葆森：企業發展有一個很簡單的規律，長江後浪推前浪，建業到現在26年了，比如說我，還有昨天退出董事會的閆總，都是創業的元老。閆總將近60歲了，從去年開始，袁總、胡平胡總，包括這次沒有來的聯席董事長劉總，大家陸陸續續加入建業，關鍵還是企業發展的需要。

第二，袁總也好，胡平總也好，王俊總也好，這些有識之士也有個人的價值追求，也在不斷尋找平臺。在這個平臺上大家能夠攜手，同心同德幹一個共同的事業。

建業是非常典型的價值觀驅動、戰略導向的企業，我們“根植中原，造福百姓”這樣一個價值追求，我相信不光吸引袁總、王總這些人，將來還會吸引更多的人才。

王總具有豐富的經歷，他在廣州外語學院（廣州外語外貿大學）畢業後當了一年外語老師，然後去普華永道工作了四年，做到了高級審計師，然後在碧桂園做了四年高級經理，再到摩根士丹利，加在一起有16年的工作經歷。對建業來講，他所有的經歷在今天這個崗位上一點沒有浪費，適配度很高。

我作爲建業地產的第一代創業者，希望能夠不斷地找到像袁總、胡平總、王總這樣的人才加入到建業，這樣才能保證一步步去接近、實現建業的核心價值追求和終極願景。

關於市場，我們現在已經進入了河南將近120個縣級以上城市中的90個，在明年年底基本上可以做到120個城市的全覆蓋。

我們是中國房地產行業裏唯一一個從省到市到縣到鎮到村都有產品的開發商，對於二線城市、三線城市、四線城市，甚至五線城市都有覆蓋。

我們去年9月30號在一個農村，是中國的雜技之鄉，河南楚陽的東北莊，在那裏建了一個雜技小鎮。隨着那個項目的落地，我們實現了省市縣鎮村五級市場的聯動。再加上我是50後，包括現在的90後，這也是五代人，我們內部叫五代同心、五級聯動。

究竟我們在二三四五線城市的佈局比例有沒有非常嚴格的要求？我們不會說二線城市不能超過多少，三線城市不能超過多少，會有一個理想的比例，但是理想和現實之間總會有一些距離。

比如說重點想在三線城市，但是三線城市那一年的供地不能達到要求，反而四線城市比例高一些，或者二線城市鄭州高一些，這個都有可能。

作爲理想的設計規模，我們一直希望鄭州能夠佔到40%左右，其他地級城市能夠佔到30%到40%，縣級市場能夠達到20%到30%。今年上半年縣級城市比例高一點，超過了30%，再加上地級市就更多了。

理想的比例和現實的比例總是在每一年有出入，但是放到三年、五年的時間點上，我們的戰略和策略會有一定的目標。

在市場的策略上要有一定的靈活性，但是這個靈活性很大程度上是主觀層面的，但是也有一些是客觀上的，比如說像政府的推地節奏和你準備拿地的節奏並不非常契合。

袁旭俊：剛剛提到三四線城市貨幣化安置比例下降對我們有什麼影響，其實整個河南今年上半年的成交是3069億，同比增長24.8%，全國的增長只有13%，也就是說河南的增長跑贏了全國平均幅度。

我們建業輕重資產加起來增長了107%，重資產增長達到82.4%，也就是說我們整個增長跑贏了河南的平均水平。

政策對房地產行業或多或少有一些影響，但是建業有穩健的要求，這26年來我們的複合增長率是25%左右，2016到2018年這三年複合增長率平均50%到60%。

從產品結構和佈局來看，相信貨幣化安置這一塊對我們的影響不大，我們有我們的節奏。

第二，毛利和淨利能不能持續增長，因爲我們在發展的同時利潤率是基本穩定的因素，任何一個企業的發展都是要有質量的發展，不能犧牲利潤率來進行規模發展。

我們上半年銷售物業的毛利率維持在30%左右，今年上半年結算部分的毛利在36%，這裏有結構性的原因，我們銷售物業的毛利代表我們目前實際經營的水平，它的毛利在30%左右，我相信下半年我們會維持在這個水平線上。

基於兩點，第一點，我們上半年獲取的土地均價得到了很好的控制，目前土地均價在1050元/平方米，整個土地獲取價格是合理的、合適的。

第二點，我們本身的管理能力以及對市場的把握能力，這兩個因素加起來使我們的利潤能夠得到充分的保障，所以毛利和淨利的增長基本上能夠維持在25%到30%的水平。

胡平：關於昨天的取消購股權，我們聽取律師的建議之後做了一個公告，但是在聯交所程序認定上有一個小的分歧，最後和律師、聯交所達成一個共識，暫停做這樣一個購股權計劃，等程序全部走完以後再重新公佈。

現場提問：現在有比較多的外來房企進入河南市場，建業作爲河南本土房企，會有什麼樣的調整和應對方案？未來是否會繼續堅守在河南？未來在輕資產項目上有什麼樣的發展戰略，在拿地開發方面有什麼樣的具體戰略？建業地產和華誼電影小鎮建設的問題，未來在文旅地產方面會不會有具體的發展戰略和打算？新加入的執行董事會具體負責什麼工作？

胡葆森：第一，關於外來地產商的競爭，這個對我們來講也是非常現實的問題，我們統計了一下，前30強進入河南的超過25家，像恒大已經進入了河南的十個地級市，碧桂園也進入了十幾個縣級城市。

我對今天這個局面比一般人看到得比較早，因爲我比較操心這個事，在2005年的時候已經預測到這個結果。

我八十年代在香港工作，對於香港的市場以及成熟市場經濟的認知，最終的結果一定是集約化的趨勢。

我在2005年預測未來十年左右的時間，從2005年到現在也有14年了，基本上驗證了我當時的預測。

我當時預測中國每一個城市的前20大地產商將控制這個城市70%以上的份額，而這20大地產商有一半以上是來自於外部的，不是本土的企業，這幾年引證了我當時的猜測。

正因爲我十幾年前有這樣的預測，建業實際的轉型和佈局也在改變，包括爲什麼走到縣級城市，也是爲了應對今天這個局面。河南的中心城市是鄭州、洛陽這幾個大城市。

爲了應對今天這個競爭局面，我從十幾年前就開始準備了：第一，提高自己的產品競爭力，還是要把產品做好；第二，在把產品做好的基礎上建立服務體系，也就是我們今天所說的戰略轉型，包括開始做文化、旅遊、農業、商業、酒店、教育、幼兒園等建業+業務。

建業以前是地產開發商，建業+是在建業地產的基礎上+文化、+旅遊、+農業、+商業，現在差不多加了十幾個板塊。實際上是圍繞房地產產品的開發，房子的開發，再增加你的競爭力。

現在我們很欣慰地看到，你可以到河南做個調查，可以看到我們產品在市場上的競爭力，在每一個城市的性價比。不能保證每一個樓盤的房價是最高的，但性價比是最高的，我相信很多人都同意這個觀點。

用這種產品+服務+品牌的方式進行轉型，產品和服務是品牌的兩大支撐點，實際上還是用品牌和外來地產企業進行競爭。品牌的兩個支撐點是產品和服務，當然還有信用。新來的地產商無論在國內的影響力有多大，在河南本土的影響力肯定沒那麼大。

建業還贊助了一家足球隊，也是中國唯一一家從1994年到現在25個賽季沒有更換過名字的足球隊，這對河南老百姓和我的客戶來講，你做什麼他都信你，你的產品、你的服務、你的信用這三個支撐點形成了你的品牌競爭力。

輕資產項目方面，從2016年我們第一次輕資產工作會議的時候就指出，輕資產業務對建業來說不能成爲一個機會型業務，它可以成爲，但是我們不希望它成爲一個機會型業務。

剛好現在三四線城市在去庫存，由於去庫存的國家政策，建業抓住了這個機會，做了幾十個項目，這不是壞事，但是我們不希望它僅僅是一個機會型的發展模式，而是希望做成持續性的發展模式。

我在2016年輕資產工作會議上就對團隊提出了兩點關於輕資產合作的要求：第一點，保證合作的第一個項目一定要成功；第二點，房子要賣好，產品要建好，交工之後服務要做好，這才能叫成功。

我們已經開盤的合作項目超過40個，開盤成交率在一週內都超過80%以上，有很多樓盤都是日光盤。今年也有陸陸續續交工的項目，交工後幫他做好服務。現在不能輕言成功了，但是我們是這樣要求的，第一個項目必須要做成功。

第二個要求是要確保可持續，不要做成一錘子買賣。你做了一個項目如果合作得不愉快，或者合作得不成功，第二次別人不想找你合作，這件事情的價值就不大。

當然，第一次合作的這幾十個項目也有價值，也爲我們帶來了很多收入，但是更大的價值在於可持續上。

我可以很高興地告訴大家，我們已經有超過20個項目是第二次合作的，甚至有一些客戶準備和我們第三次合作。

我們不但要把現在簽下來的100個項目做好，還要確保簽下來的這100個項目涉及到的60個合作伙伴，希望一半甚至更多能夠持續和我們合作，能夠一直合作下去。

輕資產業務對建業來講不是一個權宜之計，也不是機會型業務，而是未來戰略轉型中輕重並舉的一部分。建業的發展模式要輕重並舉，輕是輕資產模式，重是自己花錢買地，這也是具有建業特色的發展模式。

關於和華誼合作的電影小鎮項目現在很順利，這個項目建設已經到了中期階段，預計在明年年底之前具備開業條件，最後的開業時間還沒有敲定，爭取在明年年底之前具備開業條件，如果大家有時間可以去參加我們的開業儀式。

我們在文化旅遊方面的投入也在不斷加大，除了建業華誼電影小鎮之外，去年和中國著名的導演還合作了一個戲劇公園，實際上是實景演出公園，也是中國第一個戲劇公園，叫“只有河南”，這個項目是個比較大的文化旅遊項目，將來開業的時候估計會在全國引起轟動。

還有現在做的一些農業綜合體項目，原來是我們的社區建設用的苗木，叫綠色基地，培育一些苗木，因爲房地產開發要用大量的苗木。現在又把它發展成爲和旅遊結合的業態，很多客戶週末都到我們的綠色基地去參觀，去消費，裏面還有建業大食堂，賣200多種河南小喫。

把農業和旅遊，和文化，和中原傳統民居結合在一起，把農業變成了一產+二產+三產的農業綜合體，這個農業綜合體也是我們的亮點。

文化旅遊方面我們會持續投入，因爲河南是文化資源大省，今後還會有持續的投入，但是我們會把握好節奏，因爲不能因此削弱了我們在房地產主業方面的投入。

王俊：我補充一下我個人的經歷，我16年的工作經歷中，比如說當年在普華永道的時候也參與了雅居樂、碧桂園、恒大上市的審計，在摩根的這七年中是在投行部的地產組，參與和主持了很多和地產相關公司的IPO項目，包括綠城服務、雅生活、紅星美凱龍H股的發行，包括博時樂在紐交所的上市。

過去15年是和甲方、乙方、丙方打交道，但是都和地產相關，也接觸了很多地產公司。

加入建業有幾方面的原因，最主要是戰略和價值觀的高度認同。從戰略上來講，剛纔胡總也講了我們新藍海的轉型，很簡單的說讓河南人民都住上好房子，享受好的服務，過上好的生活，這一點我是高度認同的。

價值觀方面，胡總一直講“根植中原，造福百姓”，主要是因爲價值觀和戰略的認同，促使我加入建業。第二，職業生涯的考慮，我覺得應該有一個平臺讓我施展自己的才華，創造一個事業的機會。

關於我加入建業負責的工作有幾大方面：第一，協助董事會、幫助管理層一起做戰略的制定和梳理，因爲在轉型的過程中，過去三年做出了非常多的成就，剛纔胡總也講了我們的文旅項目、商業項目。未來我們將在和地產相關的領域投入多少人、財、精力，這些都是需要具體研究的問題。

第二，資本市場的工作，我過去七年在摩根士丹利一直從事和資本市場相關的工作，資本市場除了有境外的資本市場，還有國內的資本市場，包括ABS、REITs等中國大陸資本市場的相關金融工具，來優化我們的資本結構，這也是主要內容。還有匯率的波動、外幣資產和負債匯率風險的管控也是我未來的一個工作內容。

第三，公司管治，不管是在合規還是內控方面，都希望我之前的工作經歷能夠幫助董事會更好防控未來的風險，把公司管治做好，也爲我們所有的用戶和股東創造更大的價值。

現場提問：建業上半年的外幣優先票據接近100億，現在人民幣在貶值，公司有沒有應對人民幣貶值的策略？

胡平：截止到中期是16億美元的高息票據，其中4億在4月份做了一些匯率對沖的安排，後來還想增加一點，但是沒想到人民幣貶值速度太快，這個工作暫時沒有往上追加。

王俊：我們對外幣風險的管理不做任何投機的行爲，從我們的角度，要防控風險，匯率和利率的水平就要鎖定，並不是我們要賭人民幣漲還是跌，這不是我們外匯管理的目標。