【核心觀點】

1、上半年限價導致的搶房假象，大家對房地產市場出現了誤判。

2、北上廣深四個城市二手房價格都在下跌，二手房價格是最真實的，因爲沒有限價。

3、今年全國土地流拍會超過一千宗，2014年創歷史新高時沒有超過400宗。

4、房地產市場的基本走勢：風險在兩頭，一頭在一線和熱點城市，一頭在四五六線城市，像長沙、重慶、武漢、成都、西安等中間城市沒有問題。

5、一些大的開發商對市場嚴重誤判，結果爲了保護資金鍊而加快建設，導致這一輪上漲會出現很多很爛的房子。

6、這一輪房價的上漲基本結束了，2018年最困難，困難還會延續到2019年甚至2020年。因爲在過去三年，整個房地產市場上漲的動力基本上都耗盡了。

7、普通老百姓如果現在要買房子，可以等一等，不要着急。

歡迎來到《財經觀察家》，我是馬光遠。今天我們討論的話題是：70個城市房價的基本走勢。

【新聞背景】

國家統計局近日發佈11月70大中城市房價數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，但二手住宅價格持續下降；二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅均持平；三線城市環比漲幅均回落。

從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中：北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅均與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。

房地產市場我想最大最大的變化是什麼？大家最近開始不關注房地產市場，無論是老百姓在飯局上，還是我們的政策本身，出現了一個真空期。10月31號的政治局會議，研判經濟走勢的時候沒有提一句房地產。

第二個是最近召開的政治局會議，12月13號政治局會議提明年中國經濟怎麼辦的時候，也沒有提房地產。老百姓現在對房地產整個市場來講的話，也不關注。

這個市場究竟發生了多大的變化？記得我在2017年底的時候，預判2018年的房地產市場的走勢，我當時有一個判斷，2018年房地產市場將成爲本輪最困難的一年。

我記得在今年整個的過程中，至少在上半年很多人都是罵我的，爲什麼？因爲各地都在搶房子，對搶房子的情況我當時做的解讀是：大家不要被搶房子的這種熱情假象所迷惑，這不意味着整個房地產市場仍然火爆，而是意味着什麼？就我們的限價本身它是有問題的。

二手房價格已經到了2萬了，你把新房價格限制在15000元，大家當然去搶！這種搶並不是說整個市場仍然火爆，而是大家都佔便宜。事實上是上半年整個這種限價以後導致的假象，導致大家對整個市場其實是出現了誤判的。

這個市場我們當年爲什麼判斷到了2018年以後整個市場會出現調整？我們當時的一個判斷是，2017年其實房價已經見頂，房價已經走到了高位，經過兩年的上漲以後，整個房地產市場出現轉折，從短週期來講，無論是市場自身的週期，還是政策的週期，還是宏觀經濟的大週期來講的話，其實都到了一個轉折點。

但是因爲上半年我們很多城市實行的這種限價本身出現的大家的這種搶購，把整個市場的真實情況迷惑掉了，所以現在到了下半年以後，當大家看這個市場的時候，真相慢慢地顯露出來。

一個是我們看到的價格，比如說北上廣深四個城市，二手房的價格都在下跌。就當前來講的話，我們如果談價格的話，事實是二手房市場是最真實的，爲什麼？因爲二手房市場本身絕大部分沒有限價的舉措。

第二個我們來講的話，從成交量來講的話，相對於2017年、2016年成交量大大的下滑，特別是我們看到有一些城市成交量的下滑到了什麼程度？比如說在一些關鍵時點，比如說10月份，比如說黃金週，這些時間節點的時候，我們看到有些城市的成交下滑了甚至90%，下滑50%的比比皆是，這說明什麼？市場整體在降溫。

在這個降溫的背後最重要的是什麼？最重要的是預期，預期爲什麼改變？因爲我們如果看整個房地產市場的指標的話，其實很多指標都在往下掉。其實到了今年9月份的時候，比如說我們看房地產投資，我認爲今年的整個房地產投資其實已經是逆週期在走。

你比如說現在仍然維持在接近兩位數，接近兩位數的增長，其實已經今年表現很好，完全超過我的預期。我以前的預期是什麼？今年整個房地產投資可能會掉到5%以下，從現在整個來看的話，今年的平均的增速可能會達到兩位數，這已經大大超過我的預期。

投資增速爲什麼這麼高？是因爲前兩年大家拿地太多了，拿了地以後資金壓力過大，你就得加快開發的週期。所以我們整個來講的話，房地產投資沒有下來，但銷售來講的話已經下得非常厲害。

今年如果我們看這個數字的話，大家看銷售面積的增速，到了11月已經掉到1.4%，事實上大家如果看最近四個月，銷售面積的增速已經是負的，也就是說,整個的市場從量來講也在變化。

再如果看一個前沿指標，比如說土地，土地市場今年最大的表現是什麼？第一個是溢價率，去年相對於2016年大大地下降，有好多地方，比如說平價賣可能都會流拍。

第二個流拍率特別高。今年整個全國的土地流拍應該會超過一千宗，跟2014年創歷史新高的那一年比，那一年最多沒有超過400，我們現在會超過一千。也就是說，又創下中國房地產市場化歷史上土地流拍最多的一年。

土地流拍最嚴重的區域在哪裏？在一線城市。

爲什麼在一線城市？因爲一線城市的房價停止上漲，一線城市的房價停止上漲，這是導致一線土地市場冷凍的主要原因。今年其他城市，比如說五六線城市四五線城市，爲什麼土地流拍的流拍率不如這些熱點城市、一線城市？因爲我們還有棚改的一些後續效應。

但是到了下半年以後，有一些城市及時停止了棚改，等於這個紅利沒了。所以我們講，如果再從政策本身來講，政策的轉折點也在出現。過去不斷地支持大家購房的政策等等，基本上都取消完了。

那麼經過這一輪從2014年9月30號開始，到今年爲止的這一輪上漲的週期，這三年我們很少發現哪個城市的漲幅是低於一倍的，也就是說全國房價總體差不多都實現了翻番，這個漲幅是非常嚇人的，也就是市場本身它的上漲的動力基本上已經耗盡了。

新聞背景

國家統計局最新數據顯示，2018年1-11月份，全國房地產開發投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資增速回落0.1個百分點。

1-11月份，房地產開發企業土地購置面積25326萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月份回落1個百分點；土地成交價款13746億元，增長20.2%，增速回落0.4個百分點。1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。

商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。11月末，商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米。11月份，國房景氣指數爲101.92，比10月份回落0.03點。

從目前整個市場來看的話，我倒覺得不是非常危險。你比如說市場上絕大多數的人認爲北上廣深房價不會掉，熱點城市不會掉，大城市不會掉，甚至有人講京滬永遠漲等等這些，我明確告訴大家，北京、上海、深圳、廣州，包括廈門這些過去漲得很快的城市，房價一定會掉，爲什麼？漲過頭了，漲過頭了。

第二個從房價本身目前所處的高位來講，一線城市房價本身從各個指標來看都太高了。你比如說北京，北京現在如果說大家買一套房子的話，我想現在如果根據個人承受能力來看的話，我自己的測算，不到30%的人還在北京能夠勉強買得起房子，這意味着70%的城市的市民被屏蔽在這個市場之外，你說高不高？肯定是高了。

再比如說廈門城市，那個城市雖然很袖珍，大家說了很多的理由支撐這個地方房價的上漲，但是價格高到一定程度的時候，它就沒有太大的意義了。現在無論是買房的也好，賣房的也好，大家最怕的是我一旦出手以後，可能房價會下跌，大家擔心的是這個問題，預期轉過來了。

第二個危險點在什麼地方？

第二個危險點就是經過棚改的這種刺激以後，四五六線城市是最危險的。爲什麼？因爲這些城市人在流出。第二個說，即使這一輪不再造房子，以前的房子基本夠了，一線城市房價的問題就是房價過高，超過了絕大多數市民的承受力。

但是五六線城市的威脅在哪裏？房價不是很高，他們的危險：一旦房地產市場出現逆轉，一旦出現逆轉以後，這些城市的房子是賣不出去的，就會成爲名副其實的不動產。

它的流動性跟一線比差的太遠，一線的房子只要下降，比如說你掉個10%掉到20%，立即就會有人接盤，需求很旺盛。但是這些地方沒有需求。

整個房地產市場的一個基本走勢是什麼？就是風險在兩頭：一頭在一線跟一些熱點城市，一頭在四五六線城市，大量的中間城市沒有問題。你比如說，像長沙、重慶、武漢、成都、西安這些城市沒有問題。

第一價格並不高，這些城市未來可能是我們城鎮化人口流入的重點，我們的一線城市、大城市本身，它是控制人口的，所以導致大量的人可能會進入包括武漢、西安、鄭州、長沙這些城市，對於這些城市本身的房價，它是有支撐的。

如果我們看房地產的主要指標的話，大家都會看到主要指標都在往下掉。有些開發商感覺很寒冷，溫度很低，比如說萬科要“活下去”。當然我們現在看，喊着要活下去的企業都是大企業，有很多小的開發商，我甚至講，連喊“活下去”三個字還沒喊出來，可能就已經死掉了。所以整個市場的整合可能會出現。

第二個，過去幾年我認爲有一些大的開發商對整個市場是有嚴重誤判的。比如說他們大量的到五六線這個地方去拿地，一方面把這些地方的房價炒上來，另一方面可能會把自己套住。爲了保護資金鍊，又加快週轉，加快建設，導致房屋質量出現問題。所以這一輪我們會看到，中國很多城市真的會出現很多很爛很爛的房子。

第三個我們關注到的一個現象是什麼？有很多開發商開始搞叫去地產化，拿掉地產的這些公司又是什麼公司？都是大公司，基本都是全國排名前30位的，大家在搞去地產，去地產不是不做地產，去地產意味着什麼？他們深刻地意識到房地產市場變化。

這一輪房地產的上漲基本結束了，如果我們講一個困難的週期的話，可能比如說我在2017年年底，我講2018年最困難，其實這個週期還可以延長到2019年甚至2020年。因爲在過去三年，我們把整個市場上漲的動力基本上都耗盡了。

我的基本建議就是：普通老百姓如果現在要買房子的話，可以等一等，不要着急，你今天買跟過完春節以後再去看，差不多的，差不多。就是不要着急。

第二個我覺得投資性購房可以等一等。

第三點就市場整個的分化來講的話，大家着重去關注中間城市，我覺得現在包括一線也好，熱點也好，包括五六線也好，調整期不會太短。

中國的城鎮化沒有結束，大量的農民仍然會進入城市成爲市民，下一個30年中國至少還有5億農民要進入城市，需求是非常大。