2019年4月份,海口土地供應面積環比上漲193.3%

摘要：4月26日，海南住建、自然資源和規劃、財政、公安、稅務、金融等部門聯合印發《關於支持和規範住房租賃市場發展的通知》，從財政、金融、用地及服務管理支持住房租賃經營，推動建立符合海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港發展要求的租購併舉住房制度，進一步支持和規範租賃住房土地供給和建設管理工作，盤活閒置社會房源，提高資源使用效率。在用地供應管理方面，《通知》提出，對確需新增供應租賃住房用地的，在土地供應前，市縣政府應當對擬供應租賃住房用地的房屋性質、開發建設、轉讓及租賃管理等相關限定條件進行審定，並作爲土地出讓條件載入土地出讓公告。

2019年4月，100個重點城市二手住宅掛牌均價爲14987元/平方米，環比上漲0.16%，連續2月持續上漲。自春節後市場逐漸恢復，部分城市需求持續釋放，4月份二手住宅掛牌價連續2月上漲，漲幅收窄，市場逐漸趨於穩定。

4月份海口土地市場成交面積連續2月大幅上漲。4月份土地供應面積爲30.65萬平方米，環比（3月爲10.45萬平方米）上漲193.3%，成交面積爲9.11萬平方米，環比（3月爲16.7萬平方米）下跌45.5%；掛牌房源仍是100-200萬佔比較多，掛牌房源仍以剛需、改善爲主。

從整體來看，近一年海口掛牌價經過持續微跌觸底之後，自2019年3月起輕微反彈，連續2月掛牌價小幅上漲，從側面可以看出調控效果顯著，房產市場穩中向好。

1 城市政策

01 海南新政：支持住房租賃經營，將建政府住房租賃服務平臺

4月26日，海南住建、自然資源和規劃、財政、公安、稅務、金融等部門聯合印發《關於支持和規範住房租賃市場發展的通知》，從財政、金融、用地及服務管理支持住房租賃經營，推動建立符合海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港發展要求的租購併舉住房制度，進一步支持和規範租賃住房土地供給和建設管理工作，盤活閒置社會房源，提高資源使用效率。

在用地供應管理方面，《通知》提出，對確需新增供應租賃住房用地的，在土地供應前，市縣政府應當對擬供應租賃住房用地的房屋性質、開發建設、轉讓及租賃管理等相關限定條件進行審定，並作爲土地出讓條件載入土地出讓公告。在商務聚集區、產業園區周邊的新增商品住宅用地，相關市縣政府應在出讓條件中明確商品住房應當配建不低於15%的租賃住房。租賃住房項目用地可根據實際情況，分類採取招標拍賣掛牌出讓、協議出讓、先租後讓等方式供應。土地供應後，有關限制條件要在不動產權證和不動產登記簿上註明，並應當核發一本不動產權證，不得分證辦理，明確“整體持有，不得分證辦理”。

在行業監管方面，爲保障承租人權益，《通知》規定租賃住房及其附屬設施應當符合消防、治安、衛生等方面的標準和要求。規定出租住房以原規劃設計爲居住空間的房間爲較小出租單位，且人均租住使用面積不宜低於6平方米。同時，爲防範以租代售行爲，《通知》規定住房租賃合同較長期限一般不得超過5年。住房租賃企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務，金融機構開展“租金貸”業務時，應確保承租人作爲金融消費者的知情權。

《通知》還明確，支持市場主體以共享經濟的理念和模式，推動售後空置房源進入租賃市場。鼓勵發展分時度假、在線租賃、房屋分享等各類共享型居住產品。鼓勵房地產開發企業、住房租賃企業、中介機構等市場主體及個人，利用共享信息技術，通過互聯網平臺將空置房屋資源進行優化配置，提高利用效率，滿足多元化的住宿需求。

省住建廳相關負責人表示，《通知》的出臺，將進一步完善海南省住房保障和供應體系，加快推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，不斷滿足本地居民多元化住房需求。

02 海口江東新區起步區控規及城市設計出爐，向社會公示

4月8日，《海口江東新區起步區控制性詳細規劃》和《海口江東新區起步區城市設計》已形成階段成果，爲廣泛徵求社會各界和市民的意見和建議，現按程序進行公示。

海口江東新區起步區發展定位秉承江東新區“全面深化改革開放試驗區的創新區、國家生態文明試驗區的展示區、國際旅遊消費中心的體驗區、國家戰略服務保障區的核心區”的總體定位，堅持共生、共融、共享的規劃理念，建設走向世界的先鋒之城，打造全球領先的生態CBD。

規劃範圍東起芙蓉河，西至道孟河，北鄰東海岸線，南至江東大道，總面積1.79平方公里。規劃顯示，起步區城鎮建設用地總面積爲127.46公頃；起步區建築面積總規模不超過180萬平方米，其中江東新區起步區CBD選址初步定於起步區的北部濱海地區，總部辦公及商業辦公建築面積約72萬平方米，佔總建設量40%；服務型公寓建築面積約29萬平方米，佔總建設量16%；公共服務配套建築面積約52萬平方米，佔總建設量29%；彈性設施建築面積約27萬平方米，佔總建設量15%。

03 海南新政：5000人以上的城鎮小區必須配建非營利性幼兒園

政策規定：

一、規劃居住人數達到5000人及以上規模的大型城鎮小區。按照規劃居住人數達到5000人應配建一所6個班規模的幼兒園，規劃居住人數達到9000人應配建一所9個班規模的幼兒園，規劃居住人數達到12000人應配建一所12個班規模的幼兒園的標準進行排查治理。

二、除去居住人數達到5000人及以上規模城鎮小區之外的其他城鎮居民住宅區域。在滿足城鎮幼兒園服務半徑要求的基礎上，根據實際情況進行劃片，分成若干個區域，按照上述第（一）條標準測算應配建的幼兒園數量，合理佈局，積極開展排查治理。

04 海南2018年提取住房公積金71億元同比下降14.33%

從海南省住房公積金管理局獲悉，2018年全省提取住房公積金71.66億元，同比下降14.33%。同時，受“4·22”海南全區域限購，以及限價、限售和限貸政策的影響，購、建房提取16.68億元，佔比23.27%，同比下降38.28%。

2018年度住房公積金繳存額較上年有所增長。2018年全省住房公積金實繳單位數25454家、實繳職工人數1045106人、當年繳存額121.91億元，助推海南職工住房消費能力。

2018年，省住房公積金管理局發放個人住房貸款1.15萬筆46.51億元，同比下降39.47%、41.52%。回收個人住房貸款29.22億元。2018年，未發放支持保障性住房建設項目貸款。

據介紹，受政策調控影響，住房公積金貸款發放明顯下降，同時住房公積金貸款向中低收入羣體傾斜的趨勢進一步凸顯。在各種限價、限售和限貸政策的綜合影響下，住房公積金貸款主要以剛性需求及支持中低收入羣體爲主，體現了住房公積金的支持保障功能。

2 行業動態

01 海南去年拆除20萬平米違建：杜絕“鼓了錢袋，毀了生態”的現象再發生

近日，海南省財政廳在上海證券交易所成功發行8億元棚戶區改造專項債。這標誌着，海南省一隻棚戶區改造專項債正式落地。

此次棚戶區改造專項債期限爲五年，債券按年付息，募集資金用於儋州市那大鎮番園棚戶區改造項目。該項目位於儋州市那大鎮城西片區，萬洋高速儋州互通出口交匯處，涉及土地面積272畝，共改造戶數492戶約1700人。

據瞭解，海南銀行爲此次債券發行提供了全流程的專業化金融服務。海南銀行高度重視此項工作，派出專業的投行團隊全程指導工作。從項目前期，海南銀行就參與到棚改項目的可行性研究、規劃設計、拆遷補償等各項工作中，並牽頭各中介機構製作債券發行申報材料，確保了棚改專項債順利地發行。

省財政廳有關負責人介紹，棚戶區改造專項債券的發行，可以較大程度地避免地方棚改中的無序規劃與過度融資，爲棚戶區改造提供了資金支持，也爲政府規範適度舉債改善羣衆住房條件起到積極作用。

02海口市國際免稅城項目建設進展順利

海口市免稅城——這一投資額達“億”的項目，總佔地面積約675畝，建設用地約485畝，擬建設規模約90萬平方米，主要建設免稅城及相關配套設施等。

免稅購物是海南推進旅遊消費中心建設的有力抓手。去年，海南離島旅客免稅購物政策進行第5次調整，並增設海口日月廣場免稅店和瓊海博鰲免稅店，爲遊客“買買買”提供好去處。伴隨着海口市免稅城項目開建，我省免稅購物版圖將再添“新地標”，未來也將與三亞海棠灣免稅城形成南北呼應格局，助力海南打造旅遊消費中心。

“海口市免稅城項目系大型免稅綜合體建築羣，是繼三亞海棠灣免稅城之後中國旅遊集團進駐海南以後傾力打造的重點精品項目，我們後續將按計劃穩步推進項目建設。”國旅（海口）投資發展有限公司有關負責人說。

03 海南4月份掛牌15宗地掛牌出讓，6宗地成交

海南4月份掛牌15宗地掛牌出讓，分別位於海口、東方、五指山、文昌和臨高，宗地總面積爲71.31萬平方米。6宗成交地塊中有4塊位於海口，其餘分佈在三亞和東方，成交總面積爲223321.6㎡。

3 土地市場解讀

3.1 4月土地供應面積環比大幅上漲

從近一年來的土地市場供應及成交面積上來看，供應面積與成交波動均較大。4月份土地供應面積爲30.65萬平方米，環比（3月爲10.45萬平方米）上漲193.3%，成交面積爲9.11萬平方米，環比（3月爲16.7萬平方米）下跌45.5%。

3.2 4月份海口宅地成交共計2.09億元

3.3 4月份海口共7宗地掛牌出讓，土地掛牌總面積爲30.65萬㎡

3.4 4月份海南共掛牌出讓15宗地塊，出讓總面積爲713082.44㎡

3.5 4月份海南共成交6宗地塊，成交總額爲60355.37萬元，成交面積爲22.33216萬平方米

成交地塊總結分析：

01.成交地塊用途比較平均，涉及工業、商業和住宅用地；

02.從地塊總規劃建築面積來看，地塊面積均較小、不足5公頃，僅東方八所出讓地塊面積較大，佔成交面積的57.6%；

03.成交地塊主要集中在海口，佔成交土地宗數的60%，海口成交的2宗住宅用地主要用於安置房建設；

04.三亞東岸三宗地單畝成交價格較高。

4 二手房市場解讀

從單月掛牌價走向來看，4月海口掛牌價上下波動較小，整個月份均價都在15250-15500元/平方米範圍內浮動。

從每個月的掛牌均價趨勢來看，海口近一年掛牌價呈下跌走向，全年均價保持在15000-16400元/㎡之間。

4.1 4月海口二手住宅掛牌房源以剛需、改善型房源爲主

從二手房掛牌房源價格段區間分佈來看，100-200萬佔比最多，高達49%，其次爲小於100萬房源，佔比28%，兩者佔比近8成。相比上月，100-200萬房源佔比不變，小於100萬房源佔比下跌2個百分點。

二手房掛牌房源面積分布來看，90-140平佔比較多，爲39%，其次爲60-90平，佔比29%，兩者佔比近七成，環比變化不大。說明目前購房者還是以剛需及改善型購房需求爲主。

從二手房掛牌房源居室分佈來看，3居佔比較多，佔比36%；其次爲2居，佔比34%，兩者佔比總和爲7成。掛牌房源居室佔比分佈與上月無較大變化，市場較爲穩定。

4.2 秀英區均價較高，爲19413元/平方米；美蘭區掛牌房源3377套

從各城區二手住宅掛牌均價來看，秀英區以19413元/平方米領先，文昌、美蘭區、瓊海、龍華區房價遙遙領先於其他區域。定安屯昌掛牌均價較低，爲10798元/平方米。

從城區掛牌量上來看，美蘭區以3377套領先，其次是龍華區3179套、秀英區2754套。美蘭、龍華、秀英、瓊山四區掛牌量較多，其中6個區域掛牌量均低於200套，定安較少僅17套。

4.3 4月份二手住宅降價房源量約爲漲價房源的2倍

從各城區降價房源量來看，龍華區降價房源量較多（293套），其次爲瓊山、美蘭和秀英區，分別是211套、170套、170套。文昌和瓊海降價房源較少，均爲2套。降價房源量共計882套。

從漲價房源量上來看， 4月份海口除了龍華、美蘭、秀英和瓊山漲價房源量較多外，其他地區漲價房源量較少，文昌、儋州、定安和瓊海漲價房源量均低於10套，漲價房源量共計484套。

數據來源：諸葛找房

4.4 降價房源量TOP20小區

數據來源：諸葛找房

4.5 熱點城區掛牌量均高於其他地區，價格平穩波動

數據來源：諸葛找房

5 租賃市場解讀

4月海口平均租金37.3元/㎡/月，秀英區租金較高，爲39.89元/㎡/月，除瓊山區外，另三區租金差異較小且租金較上月均微跌。

海口各城區租金差距較小，秀英區以39.89元/㎡/月（3月爲40.99元/㎡/月）的租金價格高居首位，美蘭區其次，租金爲38.79元/㎡/月（3月爲39.02元/㎡/月），瓊山區較低爲28.45元/㎡/月（3月爲28.39元/㎡/月）。瓊山發展速度和其他幾個區相比較緩慢，所以平均租金相對於來說較低。