【风险表述】

1.在商业地产的前期招商宣传中，若开发商发布虚假广告，则视为一种欺诈行为，购房者可要求退房退租，也可依据消费者保护法要求开发商承担购房款一倍的惩罚性赔偿；

2.因广告宣传侵害其他经营者的，开发商应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润，并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用；

3.开发商也会因广告内容不当涉嫌不正当竞争，会被行政机关处罚，责令改正，没收违法所得，可以根据情节处以罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照；

4.开发商因发布虚假广告构成犯罪的，可依照虚假广告罪追究刑事责任。

【案例】

在蔡忠保与镇江佳祺置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，法院认定佳祺公司所作的销售广告和宣传资料的内容中部分虚假不实，且故意隐瞒相关真实情况，佳祺公司所作的上述宣传可以认定为欺诈行为。蔡忠保相信了佳祺公司的宣传，误以为自己购买的商品房是“中央景观楼王”、“全景楼王”、“钻石楼”并且是“9A级豪装”，并且具有配套的商业、文化、教育等公共设施环境和绿化环境，在违背真实意思的情况下订立了商品房买卖合同。因此，蔡忠保有权请求撤销商品房买卖合同。蔡忠保作为受损害方在法定期间内请求撤销商品房买卖合同，符合法律规定，应予支持。根据法律规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。同时，合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，双方订立的商品房买卖合同被撤销，过错在佳祺公司，给蔡忠保造成损失，该公司应当承担赔偿责任。

【法律建议】

宣传广告中图片、画面等均存在被认定为虚假宣传的可能性，若构成虚假广告，建议在签订租赁合同时对该赔偿责任的最终承担主体做出明确约定，在发布广告前应审核。同时，应在与员工签订的劳动合同或与代理公司签订的代理合同中，对虚假承诺及其他不当行为、造成的严重后果以及责任的承担做出明确约定，在招商前对相关员工进行专项培训，在实际招商过程中对其行为进行严格管理，以规避风险，减轻开发商责任。