最近关于法源寺历史文化街区菜西片区的申请式试点退租工作，通过各种消息，已经基本确定实施：首批试点范围确定如下。

随着试点范围的确定，申请式退租部分细则也被曝光，但是由于文件并没有被正式公告，因此在这里仅做重要部分解读，仅供参考。

更加具体消息请以官方告示为最终结果。

本次东西城的申请式退租，特别强调了“居民自愿、平等协商、公平公开、适度改善”的基本原则，要以居民自愿退租为原则，补偿要平等协商进行，同时执行公开公正原则，推动居民适度改善。

同时细则中明确了本次腾退主要针对的三类平房：直管公房平房、私房平房及自管公房平房。

【1】

退租之前，需要做复管手续

更新承租人信息及承租协议

本次细则中显示，正式退租之前，直管公房平房的承租人需要与实施主体进行一次复管手续，重新确定承租关系，确定最终退租承租人。

这个环节非常关键，是顺利推动退租的基本前提。

复管手续分为原承租人的复管和承租人变更的复管，两种情况来执行。

第一，原承租人的复管，手续相对简单，就是实施主体重新和原承租人签订新的承租合同，确定新的承租关系，原承租人就是最终的退租承租人。

第二，需要进行承租人变更手续，这个相对复杂。承租人名字变更，必须要同时满足以下六大条件：

（一）原承租人死亡或承租人迁出本市。

（二）新承租人须为本址户籍在册成员（原则为原承租人直系亲属）。

（三）新承租人与原承租人共同居住两年以上。

（四）新的承租人在它处无住房。

（五）原承租人配偶及本址户籍在册成员无异议。

（六）经法院判决变更承租人的，根据法院的生效判决书办理。

如果不存在共住人的条件下，可以按照继承法来继续办理。

【2】

本次退租采取货币补偿方式

基准价与区域二手房价基本相当

在本次退租细则中，明确了退租的补偿方式为货币补偿，然后再拿钱根据需要来购买共有房或承租公租房。

本次试点区域确定的标准市场价格是95833元/平米左右，房屋重置成新价格为1723元/平米，附属物补偿为887元/平米，因此最终确定的市场标准价格是95000元/平米（95833-1723+887=95000）。

平房的容积率修正系数=1.3，因此平房的单方补偿价格大概在12.4万/建筑平米（9.5*1.3=12.4），如果换算成使用面积，大概在16.5/平米（12.4*1.333=16.5）。

这个价格跟早期预估的价格基本一致，但本次细则没有谈及户口外迁的补偿费用，预计区里还需要斟酌。

从补偿单价看，基本上就是市场价格来进行退租，这个跟18号文件提到的基本一致。

【3】

安置房源为共有产权房+公租房

市区安置项目定价22000元/平米

本次细则中，提到安置房源一共有三个地方，其中共有房两个，公租房一个。共有房位于丰台南苑及房山阎村，公租房是通州台湖项目。

其中位于丰台南苑的共有房为合顺家园，个人购买比例为45%，均价定位22000元/平米，私房业主购买完全产权价格为52000元/平米（按照经济适用房管理）。

合顺家园的户型为60-70平米的一居室，80-85的两居室，90-100平米的三居室。

而对于私房业主来说，以52000的均价买入一个经济适用房管理的完全产权房，感觉占不到多少便宜。

本次退租可以选择购买/承租，也可以直接拿钱走人，原则上一个承租户或私房户，只能买一套共有产权房，这个原则基本和18号文件一样。

私房业主，可以选择购买共有房，也可以选择购买完全产权房，产权房可能要按照经济适用房来管理。

自建房的业主只能申请公租房，租金为31元/平米.月，户型在40-55平米之间，租金1500左右。

【4】

补偿总价200-300万成主流

退租户可有五种选择

如果以一套直管公房15平米的使用面积估算，那么可以拿到246万的总补偿房款，如果用来购买丰台南苑的共有产权房，单价22000元/平米，那么可以全款获得90平米的共有产权房，同时手里还有40万现金。

本次补偿标准中不包括户口迁出补偿。

从上面的测算中基本看出，200-300万的补偿款将会成为基本主流，对于大部分退租业主来说，存在以下五种选择：

第一种，选择不走，将不会涉及货币补偿问题。本次细则中没有谈及平移问题，或许后续将会出台平移补偿方案。

第二种，全款购置，减轻负担。全款购置政府提供的共有产权房，部分退租户手里或许还有余款进行装修。

第三种，贷款购置，每月月供。选择贷款购置政府提供的共有产权房，首付最低可以达到35%-40%，每个月还月供就可以了。

第四种，拿钱走人，购置商品房。选择拿钱走人，在北京购置商品房，预计补偿款只能够支付首付，而且地段只能在五环外了。

不过随着北京供应的加大，越来越多的城区商品房，也开始集中做小户型，首付比例还是大幅下降，比如石景山区域及丰台，目前首付已经降到了200万以下。

第五种，环京置业，养老投资。对于部分已经有房的退租户来说，可以选择去环京北三县等地区进行投资置业。目前北三县地区的住宅，总价基本都在150万以下，全款买入还可以剩余部分资金。

综合来看，随着本次试点细则曝光，东西城历史文化街区的申请式退租大幕已经徐徐拉开。是走，还是留，估计从本次细则中就可以看出端倪。

本次退租细则反复强调要尊重居民个人意愿，绝不存在强制退租的可能，同时预留了“可以协商”的口子。腾退出来的房屋，优先用于完善院落生活配套，消除居民生活隐患。