作者：王瑞珂 初明峰

问题补充：

我公司诉甲公司借款合同纠纷一案判决生效后，我公司申请法院强制执行。执行中，法院查封了被执行人甲公司名下案涉房产。现查明，法院查封前，因案外人张三为甲公司提供融资款共计1170万元，后张三与甲公司达成以房抵债协议，并依约定将上述房产抵债给张三，张三已实际入住。且因当地政策原因，一直未能办理过户手续。现张三以此为由提出执行异议之诉。

问，我公司能否申请执行案涉房产？

律师回复：

本律师认为：你公司有权利申请执行案涉房产。

案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉协议的订立系基于张三与甲公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭张三对甲公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。

本案中张三寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与甲公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

因此，张三对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益，你公司可以申请执行案涉房屋。

相关法条：

《执行异议与复议规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

案例索引：

（2017）最高法民终356号

实务建议：

案外人对执行标的主张所有权（部分人称之为：准物权）阻却执行，现行法律框架下有上述三个法条直接规定，三法条均规定案外人和被执行人就执行标的物应当存在买卖合同关系，且都有“支付价款”这一要件规定。该立法是在“认可登记公示效力”还是“保护交易安全”两者之间作出的平衡规定，此类案件审查案外人与被执行人之间的原始法律关系至关重要。本律师认为：抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不得因此破坏债权平等受偿的原则。从另一角度诠释了该类案件的审查重点和判断标准。

警示：实务中案外人主张以“抵债”方式完成“支付价款”，依据上述三法律规定对抗执行的很难得到支持。所以，债权人以需要变更登记的物抵债，应当及时办理过户登记。如不能，则建议债权人通过法院执行环节进行拍卖，流拍后接受抵债资产的方式取得法院裁定。避免出现案例中权益不受保护的风险。