在賣出世紀匯廣場項目30個月後，香港最大的地產開發商之一、李嘉誠旗下長江實業集團有限公司（01113.HK，以下簡稱“長實集團”）在上海再掀出售風雲。

5月14日，據媒體報道，長實集團計劃出售上海普陀區真如副中心的Upper West Shanghai“高·尚領域”項目權益，估值價格約爲200億元。

對此傳聞，5月15日，長實集團在“高尚領域”官方微信平臺進行了回應。長實企業事務總監班唐慧慈表示：“公司經常收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。”

作爲港資地產的典型代表，長實集團以及其後的李嘉誠家族企業，自2013年以來已經接連拋售多個內地地產項目。但與此相反，部分港資企業在一段沉寂之後則仍選擇加碼內地市場，恆隆地產董事長陳啓宗甚至在2019年致股東函中表示“我們正進入收成期”。

針對上述問題，《中國經營報》記者聯繫長實集團相關負責人，但截至發稿，未獲回覆。

溢價近10倍出手

據“高·尚領域”微信公號所提供的項目介紹，該項目是長實集團於上海打造的首個大型綜合項目。展示頁面顯示，其是“劃時空 跨領域 國際多元化生活區”“真如城市副中心核心項目”，項目規劃有行政公館、公寓、辦公樓等，佔地約17萬平方米，總建築面積逾117萬平方米，擁有約22萬平方米大型商業中心。

據悉，“高·尚領域”開發商爲上海長潤江和房地產發展有限公司，而企查查信息顯示，企業法定代表人爲鍾慎強，共有3家股東，分別是雅富投資有限公司（以下簡稱“雅富投資”）持股60%，上海長潤房地產開發有限公司持股25%，上海江和房地產開發有限公司持股15%，而鍾慎強和雅富投資正是來自李嘉誠旗下的長實系。

針對長實集團出售該項目傳聞，近期《中國經營報》記者實地走訪了該項目。從地鐵11號線真如站出來，即可看到大量中介在攬客散發宣傳廣告，而記者從多名中介處瞭解到，該項目正在蓄客，預計在本月中旬拿到預售證，屆時根據認籌情況，再確定是否需要搖號，或是直接根據認籌順序進行選房。

其中一名中介對記者表示，目前有大量意向客戶，但由於此次推出的房源有千餘套，因此買到的難度也不是很大。目前售樓處和樣板間尚不對外開放。記者在現場發現，數百米高的辦公樓目前尚處於施工階段，但在其頂部已經懸掛上了“高尚領域”的宣傳廣告，而住宅項目則已基本完工。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，在住宅熱銷不成問題的情況下，長實集團上述出售項目在邏輯上站不住腳，“如果真的要賣，就說明對產品結構或者佈局有重大調整” 。

相關信息顯示，2006年在“世界500強”競買資格門檻之下，長實集團以22億元底價拿下真如A3~A6地塊，但在其後並未開工，直到2009年4月正式舉行開工儀式，彼時長實集團董事總經理兼副主席李澤鉅出席了開工儀式。

2011年就有媒體以《李嘉誠旗下上海真如地塊2年只打樁 價錢漲3倍》爲題進行報道，文中表示，2006年長實集團拿下此地塊樓板價約爲3055元每平方米，而根據Q房網信息，“高·尚領域”住宅5月參考均價54609元每平方米，同比4月上升0.02%。

另一個可對比的數據則是周邊的土拍地價，2018年10月11日，普陀真如紅旗村A11A-01、A7A-04、A06-04、F4-05地塊集中出讓，中海發展聯手中環集團以93.9936億元的底價拿下，其中A11A-01與A07A-04地塊爲純住宅地，樓板價超過5.2萬元每平方米，商辦地塊樓板價約1.53萬元每平方米，而這與長實集團當時拿下的均價而言已相差數倍，彼時長實集團總價22億元的拿地底價與現今傳聞200億元售價相比也溢價近10倍。

值得注意的是，在市場傳出長實集團欲200億元出手上海“高·尚領域”項目權益之時，沽空機構GMT Research發佈報告稱，長和近日發佈的年報顯示，與收購意大利電訊商Wind Tre相關的會計調整，加上2015年重組的殘餘影響，推動其2018財年利潤增加約132億港元（38%）。此外，通過將部分資產視爲代售資產，長和可能隱瞞了與代售資產相關的577億港元債務。

面對做空傳聞，長和集團隨即於當天下午發佈《長江和記回應GMT研究報告》表示，“集團經審覈的綜合財務報表嚴格遵守《香港財務報告準則》”，“長江和記絕不接受任何此研究報告導言所作出的影射及暗示集團有任何會計違規行爲”。

內地市場攻與守

長實系出售項目傳聞背後，曾在內地市場領風氣之先的港資房企，在2013年之後卻不斷拋售相關項目，而這其中，尤以華人首富李嘉誠旗下企業爲最。

經梳理可發現，自2013年8月李嘉誠旗下公司以26億元出售廣州西城都薈廣場項目以來，就一直開啓內地地產項目的“賣賣賣”模式。

2013年10月，李嘉誠家族以71.6億元出售上海陸家嘴(16.480, -0.58, -3.40%)東方匯經中心；2014年1月，李嘉誠參股的ARA以30億元價格出售南京國際金融中心大廈；同年4月，李氏家族又以72億元出售北京盈科中心；2014年8月，ARA再以15.4億元出售上海盛邦國際大廈；2014年11月，李嘉誠再以39.1億元賣掉被媒體稱爲賺錢“金雞”的重慶大都會。經過一年沉寂之後，2016年10月，長實地產以200億元價格售出上海浦東世紀匯廣場項目；而在2018年，更傳出李氏家族欲以200億元出售重慶南岸區楊家山項目，後被和黃否認稱未達成任何協議。而不完全統計，自2013年以來，李嘉誠家族旗下公司已累計出售價值400多億元的內地房地產項目。

盧文曦直言，長實集團一系列出售行爲只是比例結構、權重上面的調整，並不是說完全不做房地產了，“從全球眼光來看，他有一個資產調配的問題”。

而在地產業務“賣賣賣”的同時，長實集團卻在基建、民航租賃等領域開啓“買買買”模式。

自2015年6月，長江和記與和黃集團合併地產業務重組上市以來，持續推進業務多元化。2016年12月，長實集團以約76.9億港元價格向長江和記收購飛機租賃公司CK Capital Limited及Harrier Global Limited全部股權；2017年1月，長實集團與李氏家族旗下企業以約426.9億港元的價格購買能源運營商DUET集團；同年3月，以約171.6億港元收購加拿大建築設備服務業務品牌Reliance Home Comfort；2017年7月，長實集團聯合長江基建以約414億港元收購德國能源管理綜合服務供應商ista Luxemburg GmbH及其附屬公司；2018年6月，長實集團以約合104.9億港元的價格買下倫敦金融城核心地段大型寫字樓5 Broadgate，但卻在欲以752.78億港元收購澳洲天然氣管道營運商APA Group時遭遇失敗。

在長實集團上演一出出進退自如的市場大戲時，其他港資企業也沒“閒着”，多數仍選擇加碼內地房地產市場。

以時代廣場等項目聞名的九龍倉近年來在內地市場動作不斷。據報道，2017年9月至2018年8月期間，九龍倉累計在北京、蘇州、廣州等城市獲取18個土地或項目，涉及資金約300億元人民幣左右。而在中指研究院發佈的《2018年1-12月全國房地產企業拿地金額TOP50》中，九龍倉以159萬平方米、65億元的拿地金額排行第43位。除去九龍倉的不斷加碼，另一個引人注目的港資房企則是恆隆地產。2018年5月，恆隆地產與九龍倉爭奪數回合，在近7小時336輪激戰之後，恆隆地產以107.3億元的價格拿下杭州核心商業區的百井坊地塊，樓面價格達到55285元/平方米，成爲杭州史上最高單價地王。而據恆隆地產2018年財報信息，恆隆地產目前在內地有無錫、瀋陽、昆明等項目正在籌建中，投資金額達到311.86億港元。

2018年的港資房企除去恆隆地產在杭州的爆紅，另一家港資房企瑞安也動作不小，其在2018年7月5日聯合太保壽險、永業集團，以總價136.1億元競得黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，名列2018年1~12月上海商辦用地成交金額排行榜第二位。瑞安管理（上海）有限公司執行董事張斌在其後接受界面採訪時稱：“從這個節點開始，瑞安拿項目和開發的速度都將加快。”

曾爲內地房企學習榜樣的港資房企，卻在近些年的市場競爭中不斷落後於內地房企，而梳理相關數據顯示，港資房企正在“殺個回馬槍”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，市場風雲變化，唯一不變的就是改變，在城鎮化發展較好的一二線城市，靠近軌道交通的地方做高端的城市綜合體，或許會成爲港資房企發展的新機會。

盧文曦直言，每家港資企業的操盤方式都是不一樣的。“它們做的都是區域內的高端貨，要的是超額利潤，做一個項目可能5年甚至10年之久。這和內地企業的短平快操作模式也是不一樣的。”

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