餐廳選址攻略3——評估，看上的地段你要查看有沒有這6個陷阱！

在前兩期的內容中，我們講到了選址的第一階段和第二階段：定位和踏查。當鋪面基本確

定好後，我們將進行第三階段一一評估。說得通俗一點，就是“反套路”。一個鋪面再好，也

不可能什麼都好，反之，一個看起來一般的門店，加以好好利用也可以變成旺鋪。這裏面的

技巧在於，需要對門面進行綜合評估！

開店的第一步，首要追求的不是賺錢，而是回本。

好多投資人，在這個問題上，總是急於求成，希望一開業就人流如織，財源滾滾，這種場景更多的是出現夢裏。正所謂：理想很豐滿，而現實很骨感，一口是喫不成胖子的。

當投資成本全部收回，您就有了開第2家店的勇氣與本錢，因爲您從門外漢已經站到門裏了。

有了意向的店面，開店前，強烈建議老闆們，花點錢找專業諮詢機構做個評估，正所謂“先花小錢，早謀大局”，後期會省許多錢。

開店的前期投入多少，直接決定了後期投資回收週期的長短。

一、招商陷阱

陷阱一：“有奶纔是娘”沒奶白眼狼

有的大型商業綜合體，如某自稱“城市的中心”的著名商業綜合體，對餐飲門店用“小三”的心態與做法招商。比如，門店如果達不到每天多少的營業額，合同中規定，他可以單方面解約，清你出場，你的所有投入只能打水漂還連個響聲也聽不到。更有甚者，強買強賣，進一旺鋪，捆綁一冷鋪，讓你最終白忙。

陷阱二：“100元進女浴室”進去了才知道，裏面全是男的

有些綜合體商業中心，光以餐飲來拉動人氣，卻降低了衣、住、行、購、娛等其它功能區劃配置，導致整座商城成了“孤島”，各類餐飲過於集中，商場功能單一，無法聚攏足夠的人氣，形成了“百人坐車，一人拉車”的痛苦局面。

陷阱三，“與首富做鄰居”——首先，您得交得起物業費

爲了引進大型餐飲企業，絕大多數商業綜合體都會對知名餐飲企業採取低租金——交 1年抵2年甚至是零租金的方式，先引進他們，之後用這些知名餐企做大旗，說服入行不深的小白——“您看，我們的場地已經吸引了XXX等知名餐企入駐，這樣的大型餐企的選址經驗您還用懷疑?與他們做鄰居，錯不了”....把免租或減租的高額租金損失，加到這些餐飲小白們的頭上，之後任其自生自滅.....這種低(俗)小(氣)下(流)的招商手法，卻有個很高大上的專有名詞:“羊毛出在牛身上，讓豬去買單”，怎麼樣?是不是很熟悉?

二、合同陷阱

《租賃解約合同》、《房屋租賃合同》、《裝修施工合同》、《空調新風安裝合同》、《消防工程合同》等等，一家餐飲門店會涉及十幾個合同，這些合同文本不一，內容各異，陷阱繁多，非行內人不可明也。稍有不慎，就會一敗塗地。所以，還是找個懂的人幫自己完成最好，須知“隔行如隔山”，老輩兒人的話都是真理。舉例如“定金”與“訂金”;“借條”與“欠條”;“借到”與“今還’等等，一字之差，天壤之別。

合同簽署之前，要弄清楚：房產證的產權歸屬，一定要清晰，避免今後因房東們產權爭執，導致店面無法運營的情形發生。若是兩人產權，要注意雙方均要在租賃合同上簽字畫押，並在合同中註明，因房東糾紛造成的店面損失的承擔約定。如果是集體產權或多人產權，強烈不建議冒險，去那片地雷陣。

三、回收週期

生意好的飯店，都是提前設計出來的，從選址，裝修，定位，價格體系，出品流程，產品品質，物流倉儲，收銀系統，內部管控，客源維護，營銷手段...每一項都是智慧與汗水的凝練，可不是許多人認爲的“開飯店是最簡單的投資”，看看關店率最高最快的行業，飯店永遠高居榜首。

從年租金，人員編制與工資支出，水電物業費用，裝修與設備投入，證照及公關費用，強電與弱電，空調與新風排風，軟件與音響系統等等各方面，做出合理評估，綜合決斷是否接盤。

許多餐飲企業在籌建的過程中，缺乏投資回收週期意識，大量投入，體力透支，導致後繼乏力。

四、評估殘值

盤下了一家有希望的店面前，除了釐清房東對房屋的產權歸屬是否清晰，避開合同陷阱，計算好總投入與投資回收週期，還要學會估算這家店面的殘值，包括：桌椅板凳、廚房竈具、強弱電、新風排風系統、室內外裝修、年租金比對、區域內相同業態門店的數量等等。