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經濟觀察網 記者 陳博 近日，星河控股集團旗下星河實業（深圳）有限公司聯合深圳平安大華匯通財富管理有限公司設立的“平安匯通-星河麗思卡爾頓酒店資產支持專項計劃”（以下簡稱“星河麗思卡爾頓酒店CMBS”）在深圳證券交易所正式掛牌。

按照計劃說明書，星河麗思卡爾頓酒店CMBS是以深圳星河麗思卡爾頓酒店未來12年營業收入作爲基礎資產，合計發行規模爲22.11億元。

其中，優先級資產支持證券“星河01A”發行規模爲18億元，預期收益率5.10%，信用評級AA+，預期到期日爲2031年4月15日，還本付息方式爲定期付息，分期定額還本；次優先級資產支持證券“星河01B”發行規模爲3億元，預期收益率6.30%，預期到期日爲2031年4月15日，還本付息方式爲定期付息，到期一次還本。

這筆CMBS於今年3月10日啓動認購工作，時隔一個來月，獲得超額1.6倍的認購份數。

一名星河金融的內部人士告訴經濟觀察網，由於星河麗思卡爾頓酒店的資產比較優質，在該CMBS募資時，深圳很多金融機構都踊躍認購。

按照深圳平安大華匯通財富管理有限公司（以下簡稱“平安匯通”）發佈的發行情況說明，總共有6家機構認購了全部優先級資產支持證券，投資者類型爲商業銀行及其他相關金融機構。最終優先級的發行利率達到5.10%，期限3年，創下2017年以來市場同等級信用主體發行利率新低。

對於CMBS而言，最大風險來源於基礎資產的收益不穩定，對應到這單星河麗思卡爾頓酒店CMBS中，風險點則是酒店收入的不確定性。

作爲一項長期投入和長期持有運營的業務，酒店的年化收益率一直較低。以2017年收購了71家萬達酒店的富力地產爲例，2018年酒店業務虧損達到4.59億元，這已經是連續第六年出現虧損。富力地產董事長李思廉曾在今年的業績發佈會上坦言，酒店本身很難賺錢。他們正在計劃通過酒店資產包在市場上進行融資，比如發行REITs等。

“商業物業抵押型的CMBS產品對底層資產的入池標準相對嚴格。” 星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊對經濟觀察網表示，以深圳星河麗思卡爾頓酒店未來12年收入作爲基礎資產來發行CMBS，一點問題也沒有，而且未來還有很大的空間。“因爲星河麗思卡爾頓酒店並非新開業酒店，自2009年開業至今，酒店的客房收入和入住率一直排行深圳前三，收入和房價一直穩步上升，以深圳高端商務客人的客源也頗爲穩定。”

上述星河金融的內部人士透露，未來12年，星河麗思卡爾頓酒店的盈利點主要包括兩大塊，一塊是餐飲收入，一塊則是客房收入。“雖然最近兩年，星河正在對酒店進行一些翻新，短期內可能對營收產生階段性影響，但從長遠角度來看，整個酒店的收入會呈現增長態勢。”該內部人士說。

深圳星河麗思卡爾頓酒店位於深圳福田CBD，共規劃了超過250間客房，三個涵蓋中餐、意大利餐以及自助餐的餐廳。星河方面提供的數據顯示，2018年，星河麗思卡爾頓酒店的平均房價近1700元/間，入住率達到90%。去年一年，酒店的營業收入超過3.4億元，而淨利潤超過1億元。“這幾個數據在深圳區域乃至全國五星級酒店中都是名列前茅。”姚惠瓊說。