劉志峯：推進高質量發展，營造美好居住生活
8月28日至8月29日，由中國房地產業協會主辦的以“美好居住生活”爲主題的第十屆中國房地產科學發展論壇在遼寧大連召開。由於目前房地產業處於創新轉型的關鍵時刻，爲貫徹黨的十九大精神，適應新時代要求，此次論壇將重點圍繞“美好居住生活”進行深入探討。
中國房地產業協會會長劉志峯在現場發表題爲《推進高質量發展，營造美好居住生活》的講話。劉志峯表示，黨的十九大作出了“中國特色社會主義進入了新時代，我國經濟發展也進入了新時代”的重大判斷，指出我國經濟發展的基本特徵，是由高速增長階段轉向高質量發展階段。推動房地產高質量發展，既是經濟社會發展的需要，也是房地產業適應新變化的需要，更是滿足人民羣衆對美好生活日益增長的需要。
今年是經濟高質量發展的啓動之年，也是房地產業形成共識、推進高質量發展的開篇之年。劉志峯就“爲什麼要推進房地產高質量發展”、“什麼是房地產的高質量發展”、“如何推進高質量發展”三個方面談幾點看法。
（圖：中國房地產業協會會長劉志峯）
爲什麼要推進高質量發展
城鎮住房制度改革以來，全國居民人均住房建築面積40.8平方米，改善了城鄉居民的住房條件，拉動了經濟增長，促進了相關產業的發展，對要素市場的完善起到了重要作用。但房地產也存在一些突出問題：
一、供需不平衡。房地產發展的矛盾突出表現爲，供應不足與需求不足同時存在。這個現象的出現有三個原因：一是對供需矛盾的認識不一致；二是把市場的短期平衡視作長期平衡；三是把市場平衡視作羣衆對美好居住生活需求的滿足。
二、租售結構不合理。我國城鎮租賃住房佔比遠遠低於發達國家，城鎮居民家庭主要依靠購置住房解決居住問題。在城鎮化的進程中，新移民、新就業羣體是城鎮勞動力的主要補充和經濟活力的重要來源，但當這一羣體進入租賃市場後發現，租賃住房的供應量遠遠不足。同時，租售價格比不合理。我國338個城市的平均租售比約爲1：350，北京、上海、深圳等地達1:700，甚至超過這個數字，出租住房的年收益率僅2%左右。
三、住房屬性被扭曲。住房既有經濟屬性也有居住屬性，但核心價值是居住屬性。由於房地產投資品屬性過強，住房幾乎成了金融機構和家庭優質的“理財產品”。這一現象，不僅加劇了房地產的供需矛盾，也抑制了科技創新和社會創業。房價持續上漲，也削弱了居民的住房支付能力，扼殺了年輕人的創造力，導致城市競爭力下降。
四、行業作用被放大。在長期的GDP考覈影響下，經濟對房地產過度依賴。一是近年來國際環境錯綜複雜，在遭遇外部衝擊時，爲了應對經濟下行的壓力，往往依靠房地產拉動投資、刺激需求。二是對土地財政發展經濟的思維模式習以爲常，土地出讓金、房地產稅收佔地方財政收入40%以上，有的地方甚至高達80%。三是房地產對鋼鐵、水泥、建材、裝修、服務業等相關產業的拉動作用不可否認，但經濟增長的動力來自最終消費和生產率提高，而房地產和相關產業的生產率水平要低於其他行業，房地產過快發展只會不斷增加整體經濟中的低效率、低效能產業的比重，不但無法促進經濟增長，反而會造成相關產業的產能過剩。
五、槓桿率過高。房地產企業槓桿率過高，在寬鬆的貨幣政策下，一部分房地產企業採取了高槓杆擴張、高負債經營的戰略。今年上半年，房企資產負債率達到了80%，少數房企由於槓桿率過高，最終導致現金流斷裂和債務違約。居民部門槓桿率過高、增速過快，2017年，個人住房貸款餘額與GDP的比值爲26.5%，必須注意到的是，一是個人住房貸款基本上都是城鎮戶籍家庭形成的，而2017年城鎮戶籍人口占全國人口的比重爲42.35%，也就是說這42.35%的人口扛起了百分之百的住房債務；二是我們現在的恩格爾係數是29.3，而美國是8.9；三是美國1978年人均GDP是1萬美元，當時美國居民部門的負債率不到20%。
六、品質提升緩慢。過去五年，我國城鎮住房質量穩步提高，但也暴露了一些問題：一是工業化建造水平低，施工現場溼作業佔比較大；二是住房建造精度低，各空間尺度誤差較大；三是適應家庭結構變化和住房空間的可變能力差；四是房屋滲漏、開裂、串味等質量通病長期得不到根治。由於一段時期“房子蓋了不愁賣”，企業失去了提升品質的動力。在依靠技術進步和從業者素質提高方面，房地產的腳步遠比其他行業要慢。
七、企業發展持續性差。目前，房地產企業前十強的銷售額約佔整個市場的24.1%，前五十強的銷售額約佔整個市場的45.9%。但在行業集中度提高的同時，一些龍頭企業採取了“三高”、“三快”戰略，即“高槓杆、高週轉、高回報率”和“快開工、快銷售、快回款”。 劉志峯認爲，過於追求速度，既埋下了工程質量隱患，也容易誘發社會風險。雖然短期能換來利益，但長期不可持續，也與高質量發展背道而馳。
八、資源能源浪費大。房地產在建造使用過程中，資源能源浪費比較嚴重，單位建築能耗比是同等氣候條件下先進國家的2-3倍，每年產生的建築垃圾24億噸左右，占城市垃圾總量的40%。即便是綠色建築，也僅僅侷限於強調住宅朝向、門窗節能、材料的密封程度、外牆保溫等方面，對綠色設計、綠色建材、綠色標準、綠色計量、綠色生活方式的倡導推廣，還有欠缺，尤其是毛坯房帶來的“二次裝修”問題，爲世界各國所少見。
什麼是房地產的高質量發展
房地產的問題影響到經濟社會的健康發展，導致經濟“脫實向虛”的局面較難改善，系統性風險在積聚，影響最終消費的擴大，使經濟結構調整變得困難。爲此，必須摒棄原來的發展模式，走高質量發展之路。
劉志峯認爲，房地產高質量發展的目標應當是：住房數量增長適當快於人口增長；房價上漲慢於收入增長；使全體居民住在符合健康、綠色、文明標準的住房裏。具體說，可以分爲以下幾個方面：
一、供需基本平衡，既不短缺，也不過剩。供需矛盾始終是經濟發展的主要矛盾。房地產運行過程中的波動是不可避免的，但不能因爲對供需矛盾的判斷失誤加劇波動，必須認識到提高居民家庭收入的增長才能構築市場的長期平衡；必須服務於羣衆不斷增長的美好生活的需要。
二、槓桿基本合理，風險可控。有一些槓桿，促進居民家庭的住房消費，對經濟社會都是有益的，但槓桿過高，就會導致泡沫積聚、風險積累。房地產高質量發展，有一個重要任務，就是去槓桿，把槓桿降到基本合理的水平。
三、供應結構基本合理。這包括兩個方面，首先是大力發展租賃住房，增加租賃住房的供應，其次是改善住房供應對需求的適配度。庫存爲什麼會存在？除了需求不足的因素，還有很重要的原因是住房空間佈局、性能、質量、性價比不能適應消費者的需要。爲什麼一些老化的工業廠房、陳舊的寫字樓改造裝修後成了租賃市場的搶手貨？主要是提高了對需求的適配度。住房的“硬件”無法改變，但“軟件”可以提升。
四、價格相對穩定，與居民支付能力相適應。我們要把開發重點放在真實的消費需求上，也就是說，要服務於把“房子用來住”的那部分羣體。有投資需求的羣體支付能力強，容易被開發企業看中，但如果我們不注意這一問題，任由泡沫積累，總有一天會破裂，不僅房企受損，銀行受損，居民受損，經濟社會也都會受損。
五、需求管理到位，優先保障居民家庭住房權利。我們發展的目的是什麼？是爲了滿足人民羣衆不斷增長的美好生活需要。房地產發展的目的是什麼？是爲了滿足人民羣衆美好居住生活的需要。居住權是人的基本權利，房地產發展首先是爲了保障人的居住權利的實現。既要堅持市場化的改革方向，也要保障沒有能力通過市場獲得合適住房的家庭的“住有所居”。
六、提高房地產供給的效率效能。房地產走過了風風火火的20多年，主要依靠價格推動型的擴張，房價上漲把房地產行業的低效率、低效能和其他矛盾都掩蓋了，但我們絕不能被這一假象所迷惑。隨着大部分城市住房供需矛盾的逐步緩解，房地產不可能再有不斷高速增長的好日子了，也不可能習慣性地依賴價格推動了。
如何推進房地產高質量發展
關於什麼是房地產高質量發展，劉志峯講了七個方面，前五個方面是國家政策層面要解決的，第六個方面是企業發展理念要解決的，第七個方面是企業生產要解決的。下面劉志峯就如何推進房地產高質量發展談點看法。
一、要推進綠色健康住房的發展。隨着羣衆生活水平的提高，住房需求已經不僅僅是滿足睡眠的空間，而是滿足綠色健康生活的需要。人在住宅內停留的時間佔全部生命期的50%以上，沒有全方位、全週期的住宅健康環境和服務，高質量就不全面，也談不上美好居住生活。在綠色健康發展的同時，也要注重節能減排。我國建築壽命短，致使資源能源消耗和建築垃圾大量增加，特別是大量拆除造成的資源能源浪費，使近幾年來節能減排的成果大打折扣。
二、要依靠數字化改善生產。要進一步推廣BIM技術，通過數字信息仿真，模擬建築物所具有的真實信息和三維建築模型，強化住宅開發的品質管理，在建造全過程跟蹤。要改變當前BIM技術相關單位各行其是的做法，由建設單位牽頭，採用統一編碼和代碼建模，將建設、設計、施工、監理、運營單位等參與方的關注點和業務需求匯聚在同一平臺上，實現項目的可視化、精細化管理。由於應用BIM技術能對建築物進行實時監測和數據蒐集整理，因此對房地產提高效率效能和高質量發展效果明顯。
三、要依靠工業化提高精度。住宅質量通病得不到根治，很重要的原因是手工勞動比重大、產品精度低。但用工業化生產住宅，就能將施工的項目技術分級分類，實現現澆與裝配融合、施工與裝修同步，提高裝配率、集成率、標準化率，消除項目變更造成的資源、能效和人力浪費，體現全穿插施工質量管理的優勢。依靠工業化生產，一般節材率達20%以上、節水率達60%以上，減少建築垃圾80%以上，提高施工效率4—5倍。要重視對工業化的研發投入。
四、要依靠信息化、智能化做好服務。對內，要把信息化貫穿於項目立項、招投標、施工建設、竣工驗收、項目銷售、物業管理等方面，形成與其他上下游企業的優勢互補。對外，要發揮互聯網+、大數據的作用，將教育、醫療、旅遊、大健康等信息接入社區和家庭，爲羣衆日益增長的需求服務。如遠洋集團在健康住宅建設過程中，通過信息化手段，對住宅周邊的水染源、空氣質量實施遠程監測，促進城市居住環境健康、空氣質量健康、飲用水健康。
五、要注重住房全壽命的資源能源節約和全方位服務。住房應該是成品，而不應該是半成品，要努力實現全裝修一步到位，減少浪費。住房的使用週期長，而家庭的結構變化快，所以，要推進空間可變的結構體系，尤其是“SI”體系。“SI”體系使建築結構和設備管線分離，能在不改變主體結構的前提下，進行設備管線更換、裝修更新、建築維護和空間佈局調整。要以人爲本，從兒童到青年，從中年到老年，建立覆蓋全生命週期裏不同人生階段的居家生活，努力實現住房全壽命週期的經濟適用。同時要加強標準化建設，使住房全壽命週期都能按標準建設管理。
