编者按：本文来自微信公众号： 魔都财观，（ID：moducaiguan），作者： 魔都财观的观观，36氪经授权转载

2个月前，我把在上海大虹桥的房子去挂了出租。

房子是去年才办产证的豪装三居，全装全配，拎包入住。我不是特别在乎租金的人，又临近年末，只想快点租出去。就在周边租金最低价的基础之上，加了5个点的空间用来给中介还价，线上线下所有渠道都挂了。为了方便看房开门，我还把钥匙留给了物业，特意叮嘱要随叫随到。

一线城市+热点新区+豪装全配+最低租金+随时看房。这些都是出租老司机的惯用套路，平时就是一周内搞定租客的节奏，以前成功操作过无数次，非常之淡定。

但事情的发展还是出乎我的意料。

这段时间以来，每周都能接到无数看房电话，中介也是非常卖力地全网推销，却始终没法锁定租客。真实的情况是，连个认真砍价的租客都没有。

我开始认真思考楼市的静淡。

01

我们平时讨论的最多的是房价，涨不涨，什么时候涨的话题，吸引无数眼球。

如果说房价对着的是居住消费属性+金融投资属性的话，那么房租对着的是纯正的居住消费属性。

出租市场的冷，让我真切感受到，当前经济的静淡。

这一轮房价的快速上涨，并没有拉动房租快速上涨。

有的人愿意砸锅卖铁加杆杠再来一套，有的人却连加个几百块的房租都承受不了。

这背后的本质原因是普通老百姓的购买力不足。

都说消费升级，可是大家身上只有砖，没有钱。

看了一眼经济数据，我叹了一口气，我的房子大概要到春节后才能租出去了。

02

连我都感觉得到的经济时局，大领导自然全盘掌控。

在上周末，接连传来好消息，“运用好全面降准、定向降准工具”，接着就是央行降准1%。央行公告特意强调了“继续实施稳健的货币政策，维持松紧适度，不搞大水漫灌，注重定向调控”。

如果大家平时看财经新闻的话，应该经常可以看到稳健二字。

不管是经济过热抑或是静淡，稳健的口径一直是不变的。

你若是熟悉这么些年来的经济规律，就会明白，稳健针对的不是内容本身，它更多的是对经济目标的设定，一种调节经济的方法论。

峰回路转，现在又到了稳健发力的时候了。

从这个意义上来说，我们对今年经济更加乐观，也要对楼市有信心。

说实在的，看到降准新闻那一刻，我心中暗自窃喜：

至少挂牌的租金不用再降了。

03

但是如果大家因为看到降准，就磨刀霍霍，想今年在楼市大干一场的话，我倒觉得可能为时尚早了。

现在只是资金面放松了而已，让利率变得更低，让借钱发展的老板们压力小一些。

我们看楼市本身，大部分城市依然是不能自由地买房，不能自由地按揭。房票、贷票的问题依然存在。

这些因素才是楼市冷暖的根本。货币宽松更多的是面向实体经济，并不能也没想过解决楼市太多问题。

现在的楼市状态是，开了一个好头，但远不是一步到位。

在这个市场混得久了，让我始终保持着敬畏之心。

即便如房子这样牛逼的资产，即便我对楼市未来非常乐观，我也认为，涨的久了要喘口气。

那些在大城市买房子的人，不管是自住还是投资，在这个城市买房就意味着用脚投票，把身家性命压在这里。

让有资格买房的人再多攒点钱，抱负青年能买到体面的住房。

让野心勃勃的人再多等一阵，不要脑子发热买太多房扛不住。

04

我在10月份《为什么经济越差，房价越涨？一篇读懂经济是如何影响房价的#M110》文章里曾经明确指出今年3月楼市或有机会，现在看来市场发展趋势越来越接近预测。

整个2019年的楼市应该是前冷后热，逐渐复苏的形态。这个对有诚意买房的人是非常有利的，买房的可以抄到这轮静淡市的底部，那些着急卖房的也可以拿到钱。市场价格不会那么夸张，成交量不断放大。

所有人都满意。

之所以我们能够有底气，推演楼市发展的历程，是因为我们识别出房产运行的底层逻辑：

• 经济的下限决定楼市的底部；

我每月一次的买房精品课都要花不少时间给大家解释经济运行的规律。很多人不明白买房子为啥要讲那么多经济。

最关键的是看几个经济指标。如果这些指标出现以下情形，那就意味着离新的一轮底部不远了：

• GDP：增速6%以下
• PMI：连续3到6个月处于50荣枯线以下
• 固定资产投资：增速低于GDP增速2个百分点
• 社会零售消费品总额：增速7%以下
• M2：增速突然加快，高于12%

你留意下这次降准前的经济指标的数字，上面的前三个指标离我们说的情形已经不远。所以我们在去年就预测2019年还会降息，就是为了拉动经济。

05

看清了当下，我们认为2019年经济形势情形和2014年很像。

2014年3月的经济增长（GDP）7.4%是当时十年以来的第二差的表现，眼看着增速不断在突破下限。。。

是不是和现在的说法很像，然后2014年发生了两次定向降准和一次降息。

所以我们对2019年的货币宽松，拉动经济增长是比较乐观的。

但是2019年楼市形势和2014年还是很不一样的。

2014年楼市的背景是，2011年新国八条颁布后，全国楼市限购限贷，连续4年不涨。原本3年一个牛熊的楼市周期被人为拉长，楼市蓄力了很久。恰逢国家鼓励居民购房，两者叠加后才有了2014年大牛市的起步。

2019年的情形是上一轮大牛市结束还没有2年，而且因为有城市轮动的原因，像重庆、苏州城市在2018年还在补涨，不可能马上继续。所以不管是楼市内部周期，还是外部鼓励机制，都没有到位。

2019年更应该是筑底之年，逢低买入的年份，而非全面拉升。

06

上个月参加微博大V峰会的时候，和一帮大V吃饭聊天。

讲到大城市房价，大家基本认同的是，一线城市的房价打6折，差不多就是二线城市的价格，二线城市房价打6折，差不多就是三线城市的价格。

这时不知道谁幽幽地问了一句，二线城市里南京、杭州、厦门的房价，已经接近了一线价格了，那到底是一线城市房价低估了，还是南京、杭州、厦门房价高估了。

我也基本认同，从长期看，城市间房价轮动都是一线城市先涨，打开天际线，然后二、三线跟进，夯实之后，再如此反复。就如同城市内房价轮动，是地王拉新房，新房拉二手一样。

07

但是最近发生的一些小事，让我的乐观里增加了几分理性。

先是碰到一个房产自媒体圈的朋友和我说，他三线城市的老家动迁分配了四套房子，恰逢这一轮大涨，房价都翻了倍。我连忙恭喜他，说你出两套房子，就能买到上海来了。没想到他忧心忡忡地和我说，必须要全部卖掉老家四套房子，才有钱能在上海上车。每次在上海看房，距离房子很近，却又离房价很远。

我一开始不相信，直到我最近和助理在密集踩盘上海新房后，才慢慢明白他是对的。

现在的情况是，房企非常有诚意，价格上是对标周边二手的良心价，贴在楼板价成本线上卖。事实上我们认为2019年，像上海这样的一线城市，是一个非常好的买新房时机。

但是即便如此，我们也感到一线城市的房价真的是不低了。

北上深的均价是5万左右，而三四线城市的房价刚勉强突破1万。

的确是要4套换1套。

未来一线城市房产的主力购买人群，是来自于小城市的新移民。他们和我那个朋友一样， 已经是当地精英中的精英了，却依然要卖掉老家的房子，才能凑够首付，完成大城市上车的梦想。

不是他们不够努力，而是大城市房价跑得太快了。

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