編者按：本文來自微信公衆號： 魔都財觀，（ID：moducaiguan），作者： 魔都財觀的觀觀，36氪經授權轉載

2個月前，我把在上海大虹橋的房子去掛了出租。

房子是去年才辦產證的豪裝三居，全裝全配，拎包入住。我不是特別在乎租金的人，又臨近年末，只想快點租出去。就在周邊租金最低價的基礎之上，加了5個點的空間用來給中介還價，線上線下所有渠道都掛了。爲了方便看房開門，我還把鑰匙留給了物業，特意叮囑要隨叫隨到。

一線城市+熱點新區+豪裝全配+最低租金+隨時看房。這些都是出租老司機的慣用套路，平時就是一週內搞定租客的節奏，以前成功操作過無數次，非常之淡定。

但事情的發展還是出乎我的意料。

這段時間以來，每週都能接到無數看房電話，中介也是非常賣力地全網推銷，卻始終沒法鎖定租客。真實的情況是，連個認真砍價的租客都沒有。

我開始認真思考樓市的靜淡。

01

我們平時討論的最多的是房價，漲不漲，什麼時候漲的話題，吸引無數眼球。

如果說房價對着的是居住消費屬性+金融投資屬性的話，那麼房租對着的是純正的居住消費屬性。

出租市場的冷，讓我真切感受到，當前經濟的靜淡。

這一輪房價的快速上漲，並沒有拉動房租快速上漲。

有的人願意砸鍋賣鐵加杆槓再來一套，有的人卻連加個幾百塊的房租都承受不了。

這背後的本質原因是普通老百姓的購買力不足。

都說消費升級，可是大家身上只有磚，沒有錢。

看了一眼經濟數據，我嘆了一口氣，我的房子大概要到春節後才能租出去了。

02

連我都感覺得到的經濟時局，大領導自然全盤掌控。

在上週末，接連傳來好消息，“運用好全面降準、定向降準工具”，接着就是央行降準1%。央行公告特意強調了“繼續實施穩健的貨幣政策，維持鬆緊適度，不搞大水漫灌，注重定向調控”。

如果大家平時看財經新聞的話，應該經常可以看到穩健二字。

不管是經濟過熱抑或是靜淡，穩健的口徑一直是不變的。

你若是熟悉這麼些年來的經濟規律，就會明白，穩健針對的不是內容本身，它更多的是對經濟目標的設定，一種調節經濟的方法論。

峯迴路轉，現在又到了穩健發力的時候了。

從這個意義上來說，我們對今年經濟更加樂觀，也要對樓市有信心。

說實在的，看到降準新聞那一刻，我心中暗自竊喜：

至少掛牌的租金不用再降了。

03

但是如果大家因爲看到降準，就磨刀霍霍，想今年在樓市大幹一場的話，我倒覺得可能爲時尚早了。

現在只是資金面放鬆了而已，讓利率變得更低，讓借錢發展的老闆們壓力小一些。

我們看樓市本身，大部分城市依然是不能自由地買房，不能自由地按揭。房票、貸票的問題依然存在。

這些因素纔是樓市冷暖的根本。貨幣寬鬆更多的是面向實體經濟，並不能也沒想過解決樓市太多問題。

現在的樓市狀態是，開了一個好頭，但遠不是一步到位。

在這個市場混得久了，讓我始終保持着敬畏之心。

即便如房子這樣牛逼的資產，即便我對樓市未來非常樂觀，我也認爲，漲的久了要喘口氣。

那些在大城市買房子的人，不管是自住還是投資，在這個城市買房就意味着用腳投票，把身家性命壓在這裏。

讓有資格買房的人再多攢點錢，抱負青年能買到體面的住房。

讓野心勃勃的人再多等一陣，不要腦子發熱買太多房扛不住。

04

我在10月份《爲什麼經濟越差，房價越漲？一篇讀懂經濟是如何影響房價的#M110》文章裏曾經明確指出今年3月樓市或有機會，現在看來市場發展趨勢越來越接近預測。

整個2019年的樓市應該是前冷後熱，逐漸復甦的形態。這個對有誠意買房的人是非常有利的，買房的可以抄到這輪靜淡市的底部，那些着急賣房的也可以拿到錢。市場價格不會那麼誇張，成交量不斷放大。

所有人都滿意。

之所以我們能夠有底氣，推演樓市發展的歷程，是因爲我們識別出房產運行的底層邏輯：

• 經濟的下限決定樓市的底部；

我每月一次的買房精品課都要花不少時間給大家解釋經濟運行的規律。很多人不明白買房子爲啥要講那麼多經濟。

最關鍵的是看幾個經濟指標。如果這些指標出現以下情形，那就意味着離新的一輪底部不遠了：

• GDP：增速6%以下
• PMI：連續3到6個月處於50榮枯線以下
• 固定資產投資：增速低於GDP增速2個百分點
• 社會零售消費品總額：增速7%以下
• M2：增速突然加快，高於12%

你留意下這次降準前的經濟指標的數字，上面的前三個指標離我們說的情形已經不遠。所以我們在去年就預測2019年還會降息，就是爲了拉動經濟。

05

看清了當下，我們認爲2019年經濟形勢情形和2014年很像。

2014年3月的經濟增長（GDP）7.4%是當時十年以來的第二差的表現，眼看着增速不斷在突破下限。。。

是不是和現在的說法很像，然後2014年發生了兩次定向降準和一次降息。

所以我們對2019年的貨幣寬鬆，拉動經濟增長是比較樂觀的。

但是2019年樓市形勢和2014年還是很不一樣的。

2014年樓市的背景是，2011年新國八條頒佈後，全國樓市限購限貸，連續4年不漲。原本3年一個牛熊的樓市週期被人爲拉長，樓市蓄力了很久。恰逢國家鼓勵居民購房，兩者疊加後纔有了2014年大牛市的起步。

2019年的情形是上一輪大牛市結束還沒有2年，而且因爲有城市輪動的原因，像重慶、蘇州城市在2018年還在補漲，不可能馬上繼續。所以不管是樓市內部週期，還是外部鼓勵機制，都沒有到位。

2019年更應該是築底之年，逢低買入的年份，而非全面拉昇。

06

上個月參加微博大V峯會的時候，和一幫大V喫飯聊天。

講到大城市房價，大家基本認同的是，一線城市的房價打6折，差不多就是二線城市的價格，二線城市房價打6折，差不多就是三線城市的價格。

這時不知道誰幽幽地問了一句，二線城市裏南京、杭州、廈門的房價，已經接近了一線價格了，那到底是一線城市房價低估了，還是南京、杭州、廈門房價高估了。

我也基本認同，從長期看，城市間房價輪動都是一線城市先漲，打開天際線，然後二、三線跟進，夯實之後，再如此反覆。就如同城市內房價輪動，是地王拉新房，新房拉二手一樣。

07

但是最近發生的一些小事，讓我的樂觀裏增加了幾分理性。

先是碰到一個房產自媒體圈的朋友和我說，他三線城市的老家動遷分配了四套房子，恰逢這一輪大漲，房價都翻了倍。我連忙恭喜他，說你出兩套房子，就能買到上海來了。沒想到他憂心忡忡地和我說，必須要全部賣掉老家四套房子，纔有錢能在上海上車。每次在上海看房，距離房子很近，卻又離房價很遠。

我一開始不相信，直到我最近和助理在密集踩盤上海新房後，才慢慢明白他是對的。

現在的情況是，房企非常有誠意，價格上是對標周邊二手的良心價，貼在樓板價成本線上賣。事實上我們認爲2019年，像上海這樣的一線城市，是一個非常好的買新房時機。

但是即便如此，我們也感到一線城市的房價真的是不低了。

北上深的均價是5萬左右，而三四線城市的房價剛勉強突破1萬。

的確是要4套換1套。

未來一線城市房產的主力購買人羣，是來自於小城市的新移民。他們和我那個朋友一樣， 已經是當地精英中的精英了，卻依然要賣掉老家的房子，才能湊夠首付，完成大城市上車的夢想。

不是他們不夠努力，而是大城市房價跑得太快了。

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