今天行情還是挺有意思的。週五收盤後降低首付比例的利好，並沒有刺激地產股再接再厲。房地產ETF甚至是日內跌幅最大的ETF。

這個現象再次提醒我們：早信>不信>晚信。出手越晚，追漲風險越大，第一時間沒有上車的話，就不宜重倉追漲。

上週，我們討論的基本都是地產新政本身。其實從歷史經驗來看，政策只會對市場短期走勢造成較大影響，長期的股價趨勢還是要取決於業績。

地產股真實的投資價值到底怎麼樣？後續的走勢預期如何？今天，我們來聊一聊地產板塊的中長期基本面變化。

上週五我們簡單做了一個買房意願的投票，結果如下：

從中我們可以大概得到兩個結論：（數據可能有偏，請謹慎看待）

1、在有買房需求的朋友裏，改善型需求>>剛需；

2、在有買房需求的朋友裏，等等黨>>現在就買黨。

院長同時也看了其他一些大V發起的投票，做了交叉覈對。

第一個結論，大家的投票結果都比較接近，有不少媒體報道過這個現象，與地產高頻銷售數據也能對上，可以認爲是有一定確定性的結論。

第二個結論主要還是反映了市場對房價的預期。這一點差異是比較大的，有些大V的粉絲羣體特別樂觀，有些則可能比較保守。

這兩個現象對地產股有何影響？

下面我們先來討論第一個現象。

改善型需求提升，地產股會漲嗎？

我們知道，房地產企業的業績，幾乎完全取決於新房銷售情況，與二手房市場關係不大。

從邏輯上來講，改善型需求增多，一般就意味着要先賣掉老房子，所以在房源提供上，會有大量的二手房與新房競爭。

老房子相比新房子，劣勢在於年久失修、物業可能不太行。優勢則比較多：單價可能較低、不用擔心期房問題、社區配套成熟，等等。無論剛需還是改善型需求的朋友，優先考慮房齡較短的二手房，往往是一個很合理的思路。

這裏就有個問題：改善型需求其實是可以完成二手房內循環的，整個交易鏈條上不是必須有新房參與。比如現有50平房子的A，可以讓現有80平房子的B幫他完成置換需求，B又向現有100平房子的C置換，C向120平自住的D置換……

從公開數據來看也是如此：今年很多地產鼓勵措施出來，結果二手房的交易量迅速回暖，但新房的交易量和交易價格仍然繼續調整。

如果這種不積極買新房的局面持續下去，房地產企業其實是沒有明顯收入端的改善的。體現在業績上可能就是利好一大堆，盈利不怎麼增。

當股價已經被炒起來、大家都預期業績回暖之後，出現業績上的利空，對投資者的打擊是比較大的。

所以對地產企業短線的炒作，大家還是要長個心眼：

在二季報出來之前，我們都必須速戰速決，不能戀戰。只有等業績確定好轉了，短線炒作纔會轉化爲中長期的反轉，纔有中線波段持有的價值。

地產股業績會回升嗎？

剛纔我們講到：在有買房需求的朋友裏，“等等黨”是多於“現在就買黨”的。什麼樣的條件可以讓“等等黨”轉化成“現在就買黨”呢？

其實很簡單，房價止跌回升就行了。

比如在某大V的投票裏面，有大概四分之一的人選擇了“不買房，看跌”。只要通過房價上漲否定掉這批人的看跌情緒，自然也就轉化成了“現在就買黨”。

追漲殺跌是人的天性，很少有人能剋制住這種情緒。包括最近黃金股ETF也是這樣，黃金震盪調整的時候份額一直不漲，這兩天價格突破了，份額反而快速走高。

我們自己不要追漲殺跌，但是必須理解其他人的追漲殺跌。從另外一個角度來講，其他人的追漲殺跌應該是我們的收益來源。當房價還在調整的時候，我們需要清楚地認識到它可能會止跌，這點非常重要。

上層在引導房價止跌企穩上，其實做了很多工作的。

比如杭州那個收儲，我們上週講了這是一個信號。因爲它是直接向房企收購房產，而不是向二手房個人賣家收購。如果全國各地都鋪開，這就是新房價格的直接支撐。

再比如有些地方已經開始買房送戶口了。房子的需求可能不一定很大，但戶口的需求還是很穩的，這種綁定某種程度上也是憑空製造出了（在指定的某地區的）購房需求。

雖然現在看跌的人數還不少，但其實我們還是比較樂觀的。中長期來看，房價其實沒有太多下跌空間。特別是一二線城市，可能不會大漲，但也很難大跌。

如果到下半年，我們可以明確看到新房交易價格的止跌企穩，疊加地產股業績的邊際改善，第二波中線行情還是非常值得期待的。

地產股長線走勢取決於什麼？

最後說下長線。

從日本股市的經驗來看，日本地產股由盛轉衰的拐點，與當時剛需人口的拐點是一致的，與A股目前的現狀也是一致的。

後來日本地產股乃至股市整體反彈，則有下列因素共同影響：

1、居民部門加槓桿；

2、樓市復甦傳導至地產鏈上下游，整體經濟數據改善；

3、地產股營收和現金流改善。

在那次大反彈後，日本地產股繼續調整。

從目前的情況來看，週五的利好正是針對了條件1。如果有效，確實是可以促進地產股反彈的。

至於地產股長期是否依然向上，還是要看剛需人口的數量變化趨勢。

限於篇幅，今天我們就不探討下去了。大家明天見。