30年抵押貸款利率的平均數仍接近7%，遠高於2022年初剛超過3%的水平。

居高不下的抵押貸款利率下，在美國，租房可能是比買房更有性價比的選擇。

根據美國房地產交易網站Realtor.com本週發佈的報告，在美國50個最大的都市區中，租金正在緩慢下降（-0.4%），而買房的月按揭負擔則遠高於租賃。

例如，得克薩斯州首府奧斯汀的租金平均爲1530美元，但購買一套類似住房的月按揭款約爲3695美元。2023年，奧斯汀的房租大幅下降了4.4%，但在過去52周，30年抵押貸款利率的平均數仍接近7%，遠高於2022年初剛超過3%的水平。

總部在吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯合創始人兼首席執行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財經記者表示，儘管高利率早晚會走向正常化，但住房供應不足纔是美國住房可負擔性危機的主要誘因，也將是個長期存在的問題。

購房性價比遠不如以前

全美房地產經紀人協會（NAR）的最新數據顯示，今年2月，現房銷售價格中位數爲38.45萬美元，同比增長5.7%。美國四個區域的房價都有所上漲。與此同時，截至4月4日，30年抵押貸款利率（6.82%）比一年前還高0.5個百分點以上。

與此同時，近幾個月來，租房市場的供應緊張情況有所緩解，這促使新租約的租金增長放緩。例如，根據房地產交易網站Apartment List 的數據，去年全美各地的要價租金基本持平，下降了近1%，中位數爲每月1379美元。

因此，根據Realtor.com的報告，租金與購買房屋的負擔差異正在擴大。與2023年相比，洛杉磯、納什維爾、鳳凰城、孟菲斯和北卡羅來納州羅利的差距最大。在弗吉尼亞州里士滿，租房者比買房者一年可以節省700美元。

美國伯克希爾-哈撒韋房產服務公司（BHHS）服務佛羅里達市場的經紀人本特（Douglas Bendt）向第一財經記者算了一筆賬。他稱，隨着過去兩年利率上升，在買房與租房的選項中，房地產市場裏不少人已急劇向租房傾斜。

本特舉例稱：“假設首付比例爲20%，按揭利率爲6.84%，在佛羅里達州擁有一套價格中位數房屋（40.8萬美元）每月有約2100美元的按揭付款，再加上每月至少500美元的保險費和稅費，總成本約2600美元。相比之下，同樣包括稅費和保險費的租金中位數爲2090美元。”

這與兩年前的情況已經大爲不同。“在兩年前利率爲4%或更低的時候，潛在購房者的比較結果是更傾向於購買一套房屋，因爲價格中位數房屋的全部所有權成本與租金中位數基本持平，而且買方可以擁有一個後院，並獲得資產收益。”本特說。

本特稱，如果潛在購房者想控制成本，當購房成本與租金持平，其購買的房屋價格不會超過27.5萬美元，這意味着小很多的房屋面積，或者較差的社區環境。但如果這些條件缺失，潛在買家可能不願意承擔購房的風險。

Realtor.com首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）表示，2023年10月，中位數價格的活躍掛牌房屋月供達到2405美元的高點，佔家庭收入中位數份額的29.1%。目前，這一比例已經略微下降，在2024年1月降至26.8%。

美國房地產市場的長期問題

由於抵押貸款利率居高不下，“置換”房產變成了一筆不划算的買賣。本特表示，沒有抵押貸款或當前抵押貸款利率低於4%的業主去換一個更大的房子或換到更好社區的積極性很低，因爲這將大大增加其所有權成本。

這種“鎖定效應”較爲普遍。在紐約從事房產買賣和租賃業務的經紀人索尼婭（Sonia Bendt）告訴第一財經記者，她有相當數量的客戶在紐約市租房，買房對他們來說似乎並不迫切。“對於一些購房者來說，他們正在等待利率下降。”索尼婭說，“紐約市目前仍是買方市場，但我預測這種情況在不久的將來會有所改變。”

一些分析師認爲，抵押貸款利率可能會在2024年進一步下降。例如，房地產數據公司Bankrate分析師麥克布萊德（Greg McBride）認爲，今年年底的利率可能會在6%左右。這可能會促使更多房主出售房屋，釋放出一定數量的房源。

但這可能並不足以拉低美國的房價，因爲美國房地產市場的長期問題在於供應太少。而過去兩年中高歌猛進的貸款利率也嚇得許多房地產商不敢開工。

根據全美住宅建築商協會（NAHB）的數據，目前，全美住房短缺約150萬套。同時，市場將面臨越來越多的供應方面的挑戰，如價格上漲以及木材、地塊和勞動力短缺。由於信貸緊縮，預計今年多戶住宅的開工量將下降19.7%。

美國首都華盛頓特區長榮地產（Evergreen properties）副總經理陳宏明也對第一財經記者表示，當地房地產市場最大的問題仍是房源太少。“目前我們這裏房子供應量還是不足，買家找不到房子，即使找到喜歡的，一般都要加價才能成交。這是現在樓市最大的問題，而數據顯示，本地的供應量最近也降幅顯著。”他稱。

“美國的住宅用地規劃與民衆都習慣了獨棟住宅，住宅區的舒適度與密度之間長期存在緊張關係，導致住宅開發的限制過多。疫情以來形成的居家辦公新常態，又使人們對住宅室內外空間的要求有增無減。”安薩里分析原因稱，“住宅供應短缺的長期性意味着有房者的財富將持續增長，而剛需者的美國夢將愈來愈遠。”

責任編輯：劉萬里 SF014