來源：華夏時報

美聯物業某門店關於香港樓市“撤辣”的標語。 梁寶欣/攝

本報記者  梁寶欣  李貝貝  香港報道

“辣招成歷史，樓市新開始。”3月5日，《華夏時報》記者在香港街頭看到美聯物業門店貼着如此標語。據記者觀察，“撤辣”後，香港樓市確實有着不一樣的市場氛圍。

“內地人衝下來買房”

“現在內地人過來香港買房，其實已經和香港人沒有區別了。什麼人都能買，所以這個市場基本上已經‘癲’了。”香港房產中介陳安（化名）向記者指出，現在香港樓市的局面就是在搶房，像上個週末，有個內地客戶在觀塘那邊買了10套，香港地產界把這個叫做“一個掃10間”（一個人掃貨掃10間）。

香港道路。 梁寶欣/攝

2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波宣佈撤銷所有樓市“辣招”（辣招，指的是樓市限制政策），即日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這也意味着，內地居民赴港買房只需要和香港居民一樣繳納最基礎的從價印花稅。

近日，《華夏時報》記者與多名香港房產中介、香港居民、香港長期觀察樓市變化的專業人士交流後得知，香港樓市“撤辣”後，不僅有不少香港人出來看房，同時也湧入了部分內地的購房者（沒有香港永久居民身份、沒有在香港工作），從而促使成交量極速上升。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑3月6日表示，香港樓市全面撤辣一星期，整體成交氣氛馬上好轉，過去一星期市場錄得超800宗一手新盤成交，二手也同樣錄得成交量反彈，反映積壓多時的購買力正全面釋放。

而對於內地居民湧入香港樓市這個場面，陳安用“衝”這個詞語描述。“政策出來之後，星期五那天（市場）是沒什麼反應的，星期六就很多內地人衝下來買房。我前幾天去了很多人在長沙灣買的Belgravia Place項目，發現差不多三分之二看房的人都是說國語的，就是連粵語都聽不懂那種。”陳安說道。

“撤辣”後，內地居民去香港買房能免去7.5%買家印花稅和7.5%的新住宅印花稅，共計15%的稅率。以在香港購買1000萬元（港元，下同）的房子爲例，與“撤辣”前相比，“撤辣”後，內地居民不需要繳納75萬元的買家印花稅和75萬元的新住宅印花稅，只是需要和香港居民一樣繳納從價印花稅的稅費。

香港樓市“減辣”-“撤辣”前後印花稅對比。 圖源：興業研究

據記者瞭解，“撤辣”當日，龍湖在香港的高端項目龍湖尚·珒溋就錄得成交2套，總價近1億元，成爲香港首批獲益樓盤之一。龍湖尚·珒溋相關負責人向記者介紹，“撤辣”當日成交客戶中1位是內地買家，直接享受到了香港新政策利好；另1位則是香港永居買家，擔心新政之後很多內地買家過來香港買房，自己中意的房源被搶的同時房價抬升過快，來項目後立刻出手購買了1000多尺4房產品。

上述項目相關負責人進一步表示，這兩位客戶一直都在關注該項目，其中內地客戶已關注3個月左右的時間，之前一直有些顧慮沒出手。“撤辣”後，房產經紀人聯繫該客戶，客戶隨即前往購買，該客戶購買的是面積是1300多尺（套內面積130平米左右）的四房，“撤辣”前該客戶需交印花稅15%，“撤辣”後只需交4.25%，省去10.75%的稅，摺合近500萬元。

此外，據瞭解，龍湖尚·珒溋針對內地客戶的專屬VIP購房服務，如專屬VIP折扣，持內地有效居民身份證購房可享受額外3%折扣優惠、本月前三位內地購房者贈“雙人日本東京旅遊禮券”，總價值約18萬元等。

3月5日，記者走訪香港九龍啓德發展區和深水埗部分新樓盤，發現即使在工作日，有些熱門項目需要排隊才能看房，比如啓德區的維港1號、MONACO，還有上週末“日光”的Belgravia Place。其中，看房的人羣裏不缺乏講着國語的人。

香港九龍啓德發展區樓盤。 梁寶欣/攝

陳安說，“已經很久沒有看到香港樓市這麼熱鬧的場面，十分懷念。”不過，面對這熱鬧的場景，有香港居民向記者表示，要再觀望一下，理智的人會觀察一段時間，考慮清楚才入市，“堅決不能情緒化買房”。

遇到最底的價格？

香港差餉物業估價署2月27日公佈的數據顯示，1月香港樓價指數跌至306.4，是2016年10月以來的最低值，按月跌幅擴大至約1.6%；按年跌幅擴大至逾9.4%，是11個月以來的最大跌幅。而截至2024年1月，香港住宅售價指數已經連續9個月下降。

在上述背景下，香港特區政府於2月28日撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。“因爲在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無必要。”香港特區政府發言人表示。

“現在入市就是遇到最底的價格，（香港特區）政府已經幫你摸底了，你就不用擔心了。”記者在3月5日走訪香港樓市的時候，不少香港房產中介向記者表示，香港特區政府已經幫助市民鎖定了樓市最低位，出政策的那一刻就已經是最低位了，現在買入，之後都是漲，只不過漲多少就很難有人說得準。

是否是最底的價格，現在斷言仍爲時尚早。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀3月6日指出，中原經紀人指數CSI（住宅售價）最新報62.04點，較上週39.17點，急升22.87點，是財政預算案後首周市況。CSI單週反彈22點，反映全撤辣、上調物業按揭成數上限及全面暫停壓力測試對市場有正面刺激作用，樓市成交明顯急增。如果CSI成功持續企穩55點以上，預告香港樓價可望止跌，未來數週CSI走勢相當關鍵。

圖源：中原地產網站

高額住宅稅率撤銷後，香港樓市成交量上升。中原地產3月6日數據顯示，中原地產十大屋苑於撤辣後暫錄得110宗成交，較撤辣前一星期急增近2.8倍。

據瞭解，十大屋苑是指香港樓市買賣交易活躍的傳統大型屋苑，又被稱爲“藍籌屋苑”，一向都是樓市具代表性的指標。中原地產統計的十大屋苑，有太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邨、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊及映灣園。

值得一提的是，撤辣後，香港樓市對內地購房者的吸引力更是快速攀升。有香港房產中介向記者指出，最近幾天接待了很多內地客戶，本來就已經有很多了，還沒有買就是因爲稅太高了。現在稅降了，樓價也接近跌了3年了，回到2016年的時候，內地客人出來買的意願還是很高的。

陳安也向記者指出，“其實本來都很看好香港樓市，只不過它的稅一直在升，最高的時候去到30%，才少了很多人入市。過去高額稅率的情況下，通常最有錢那羣人過來買豪宅比較多，但現在連（內地）中產那羣人也可以過來買，稅都不用交這麼多，所以最近多了很多人過來買。”

而“撤辣”後首個新入市樓盤Belgravia Place的銷售情況則明顯受到政策利好，該項目3月3日首輪開盤，推出的138戶住宅數小時內全部售罄。據香港本地媒體報道，Belgravia Place的平均尺價爲15888元（備註：1平米約等於10英尺），戶型有開放式至三房等四個面積段，在登記購買階段，收到超4330組客戶登記，認購超額30倍左右。

香港Belgravia Place項目價格表。 受訪者供圖

香港Belgravia Place項目銷售現場。 受訪者供圖

值得一提的是，據香港某房產中介透露，本來Belgravia Place項目的兩房戶型的總價初定700多萬元，後來還是定了500多萬元。“主要是，在財政預算案出來前，香港樓市的市場都是差的，那時候每個發展商都想着便宜去賣，促銷，回現金流。如果發展商要改價就會很麻煩，需要經歷一系列程序再去改價。所以變成以前的價格現在還在這裏。”該房產中介說道。

上述房產中介還進一步說道，這幾天入市就賺到了，現在這個時候開發商都是便宜賣，還沒有時間去改價格，後續過來看可能價格就不一樣了。像新鴻基地產旗下的YohoWest項目原本在3月5日就停止售賣，下週加完價後再重新拿出來賣。但是有個國內人士說要大手筆買，起碼7、8套，所以就變成等週末他們買完之後，再停售。“現在就是看誰（比較）快拿到樓市低迷時候的價格。”

除了Belgravia Place外，香港不少樓盤都受到購房者的熱烈追捧，像啓德區的維港1號、MONACO也是需要排隊才能看房。記者在走訪樓市期間瞭解到，僅僅是3月5日（週二）當天，維港一號便成交了8套，海茵莊園成交了16套，The Holborn成交了24套。

3月5日，不少購房者在維港一號排隊看房。 梁寶欣/攝

內地客戶看中租金回報率

“這幾天成交的客戶裏，內地客戶和香港客戶都有。其實，香港的客戶上週末也有出來看房，但是反應比內地客戶慢了一點。”陳安向記者說道，這幾天帶的內地客戶大多數比較看中租金回報率。

3月4日，深圳市民陳先生去香港看了Belgravia Place的項目。有房產中介向他介紹，該項目總價500多萬的兩房，放租出去可以租到1.7萬元。

陳安也向記者表示，Belgravia Place的兩房，月租在1.7萬元左右。不過他建議記者，如果想收租的話，可以考慮位於將軍澳的海茵莊園，400萬元即可入場，租金可以到1.3萬元左右，4%的回報率，而且是現樓，即買就可以立刻租出去。Belgravia Place是樓花（處於預售狀態），2025年才能收房，還得等一年。

位於香港九龍啓德區的房產中介則指出，如果打算投資，也可以考慮位於港島的The holborn項目，現房，500多萬的房源，一個月可以租到2萬元。有一些開放式的房源也可以租到很高的價錢，比如說400多萬租到1.7、1.8萬元。“因爲港島區是比較成熟的區，不缺打工的、租房的。像今天（3月5日）有一個客戶，一個人買了9套（The holborn的房源）去收租，香港本地人。”

雖然近幾年香港樓價持續下跌，但是租金則擁有不一樣的走勢。美聯物業深圳董事總經理江賢亮3月4日向記者指出，香港目前的住宅價格已經回調到2016年年底的水平，而香港住宅租金卻整體攀升達至4年來最高。因此撤辣之後，香港成爲低房價、低交易稅費、高租金回報率的地區，增強了本地市場及外地市場買家的購買信心。

不過，中原地產（中國內地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫在3月6日舉行的業內交流會上提到，“香港住宅租金回報其實不高，最多隻有二釐（2%）。”

香港某中原地產門店。 梁寶欣/攝

香港市民張琳（化名）在九龍擁有一套住宅，在她看來如果不是用來自住，通過按揭貸款來投資的話，根本不划算，全款買還可以。她向記者指出，“要是在香港按揭貸款買房的話，你得還房貸，得算上貸款利率，還要交律師費。另外，在香港持有物業放租出去，你還得交物業管理費，得交差餉，還有維護房屋的費用。”

據記者瞭解，現在香港市面上標明的住宅物業的租金，已經包含了差餉、地租、物業稅、管理費、維修費等。這也意味着，業主在計算租金回報率時，需把相關的管理費和稅費減掉。

具體來看，差餉是就房產物業徵收的稅項，是香港其中一種間接稅，所得收入爲香港特區政府一般收入的一部分，一般是預期可得年租的5%，按季度繳納。而物業稅則是，業主把擁有的香港物業出租而獲得租金，便要履行稅務責任，繳納物業稅。

此外，記者還向香港房產中介瞭解到，現在內地居民（沒有香港永居身份，在香港沒有收入流水）如果在香港買房，可以向香港的銀行申請貸款，不過需要提供在內地的銀行流水、薪資證明和完稅證明。另外，香港的房貸利率在4.15%左右，但具體的利率需要和具體的銀行洽談。

“買房真的需要理智。如果你真的需要投資一個房產，或者用來自住，你得花多點時間來觀察，要宏觀看，要微觀看，堅決不能情緒化。”張琳說道。

炒家出來了

陳安向記者指出，香港特區政府取消了兩年之內出售要繳納相應稅額的規定，很難區分人們購置物業是用來自住還是炒樓，“哪怕是自己買來住，收樓之後，收拾一下也要一兩個月。這時候，如果有人和你說，樓價升了，你賣不賣？”

香港特區政府在2月28日取消了兩年之內出售住宅物業要繳納相應稅額的規定，而這可能會促使樓市炒家迴歸。

有香港房產中介向記者悄悄透露，現在可以通過短期炒樓來小賺一筆。據房產中介介紹，香港現在有些樓盤有“360天成交計劃”。該計劃比起正常時間繳費，折扣方面就沒有那麼划算，總房價可能貴20萬，不過有360天的成交期。去到360天的前兩個月才上會（上會，即買家前往銀行辦理申請樓宇按揭等事務），在上會前只需要交10%及相關的稅費，就可以把那套房源掛盤賣出去。

按照上述的操作辦法，假設這套房子總價400萬元，首先簽署臨約需要交付5%（20萬元），然後上律師樓簽證給稅費5萬元以及1萬元的律師費，之後的30天內再交5%（20萬元），即交了46萬元就可以掛盤賣出去，也可以放租出去。“後續要是房價上漲一點，賺十幾萬元就轉讓，小小獲利換下一套房子（再這樣操作），香港人把這叫做‘薄cut’。”

香港樓市。 梁寶欣/攝

中原澳門及橫琴董事總經理潘志明在3月6日的業內分享會上也說道，“現在出現一個這樣的環境，今天在香港買進一個住宅，明天就把它賣出去，也是沒有問題，也不用付錢，現在很容易。這幾天香港大部分的地產代理已經忙得不得了，炒家差不多全部出來了。主要是因爲，香港現在總價300萬以下房子的從價印花稅是100元，現在好多人去買一些300萬以下的物業，然後加幾十萬元把它賣出去，然後就賺幾十萬元。這其中的成本只有100元和地產代理的佣金。如果拿1000萬去香港炒三套住宅，三套就簡單賺到100萬。”

不過，有長期研究房地產市場的人士向記者表示，上述炒樓感覺有點像“擊鼓傳花”，先進場的有優勢，本質就是看：未來還能有多少接盤俠。另外，需要注意的是，這一波“撤辣”之後，香港樓市就沒有其他政策手段了，這一波能持續多久，大家都不知道。

對內地樓市帶來的影響

對於香港樓市“撤辣”的動作，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在接受記者採訪時表示，香港的這些辣招是幾年前香港樓市火爆的時候，很多非港居民到香港買樓，推動樓價屢創新高的情況下頒佈的。但現在香港樓市的形勢已經不同之前，因此香港財政司近期的撤辣，吳睿認爲這顯示出香港自由市場經濟的體制，當市場出現變化時，政府就快速靈活地將過去的政策全部取消。

“從效果上來看，全面撤辣力度足夠，效果立竿見影。上個週末，香港長沙灣就出現樓盤日光的現象，當日推出130多套住宅，當日全部售罄，說明政策效果其實是好的。過去這半年，香港的樓市、股市其實都不大景氣，撤辣這樣果斷有力的樓市政策，我覺得能在穩定樓市的同時，也會一定程度上穩定香港經濟基本面，提振市場信心，穩固香港國際金融中心的地位。”吳睿表示。

3月5日，美聯物業華南戰略董事總經理江少傑向記者指出，香港“撤辣”對深圳樓市多多少少也會有一些影響，可能會使得本來想在深圳投資的客戶，多了一個選擇。“那其他的城市，包括深圳，會不會因爲這一方面也有進一步的放寬呢，這個影響我相信多多少少會。就看是哪個城市會有進一步的行動，哪一個快點，哪個慢一點。”江少傑說道。

此外，據記者觀察，在香港樓市熱度的影響下，不少深圳的房產中介開始發力香港房產的業務，並在朋友圈宣傳“大陸人買香港住宅，來回專車接送”。

圖源：深圳某房產中介朋友圈

吳睿也指出，香港撤辣對於內地在政策制定層面上，也是一個參考。目前內地房地產市場情況已經和之前調控的背景不一樣了，市場的信心出現斷層，需要更快速且有力度的措施以恢復信心，提振購買力。房地產市場信心的快速修復對於解決當前房地產行業面臨的一些困難和提振整體經濟至關重要。

責任編輯：張蓓  主編：張豫寧