观点地产网 8月28日，正荣地产在港举办2018年中期业绩会，董事长黄仙枝协同行政总裁王本龙，非执行董事欧国伟及财务总监谈铭恒出席今年的业绩会。

　　稍有不同的是，王本龙原本“联席行政总裁”这一职务中去掉了“联席”二字。

　　正荣地产董事长黄仙枝在会上透露：“长租公寓项目即将落地，主要会分布在一线城市。不过，正荣并不期望在长租公寓上赚取多大利润，或者推高价格。主要目的是盘活存量资产，还有一个是轻重并举，把资产的运营能力进行转型。”

　　紧接着黄仙枝表示，正荣不久之后将会对此召开一个专题发布会，其他的现在暂时保密。

　　按下“神秘”的长租公寓规划不谈，在刚过去的上半年里，正荣地产录得收益123.15亿元，较去年同期增加52.3%；毛利为27.14亿元，较去年同期增加61.1%；毛利率22%，同比增长1.2个百分点；公司拥有人应占期内溢利为人民币8.4亿元，较去年同期增加171.9%。

　　“今年结转毛利率比去年提升了1.4个百分点，但是正荣目前契约签约毛利率已经达到25%以上，未来的结转利润率还有很大的提升空间。”财务总监谈铭恒表示。

　　相比去年而言，正荣在上半年里销售周转再次提速。据了解，正荣上半年录得合约销售金额为581.29亿元，增长170.3%，总合约销售建筑面积约为340万平方米，增加约194.2%。

　　对此，新官上任的王本龙欣喜地表示，上半年正荣已完成千亿目标的一半有余，下半年正荣将继续按进度推出新项目，对于完成全年千亿目标，甚至超标完成非常有信心。

　　“过去两年快速增长的销售正开始为我们的利润做出贡献。”黄仙枝如是解释，今年以来，行业内不少企业都面临着资金偏紧等难题，而正荣的周转提速无疑带来了一波重要的“回血”，这也让其有了迈开扩张脚步的底气。

　　上半年里，正荣地产共收购了33幅新地块，总地盘面积约为220万平方米，总估计建筑面积约为590万平方米。新收购地块的合约地价总额约为人民币283.59亿元。截至6月30日，正荣的总土地储备情况已经达到建筑面积逾1970万平方米。

　　另外，正荣上半年净债务与权益比率为171.8%，较2017年末183.2%减少11.4个百分点。虽然距离年初所提目标仍有不小差距，但谈铭恒却对此显得颇有信心。

　　他介绍说，年终正荣会有一波集中回款，还有不少的合作项目投入也将集中在下半年。同时，下半年的利润结转差不多会是上半年的两倍。

　　谈铭恒进一步表示，通过上述这些方式增加现金流入，加上提升长债置换短债等措施，做一些债务再融资的手段，预估今年净负债率能够控制到120%，甚至100%之内。

　　对于正荣下一步展望，欧国伟表示：“股价受市场影响短期内有波动是正常的，作为大股东，我们很看好正荣地产长远的发展和盈利前景，未来也不会排除增持的可能。”

　　而关于接下来的发展布局，黄仙枝心里有着清晰的路径，对于正荣未来在处理产业与地产之间的关系上，表示地产以后更注重于开拓建设，产业可能侧重于资产运营。

　　与此同时，由于经济因素使然，黄仙枝依然十分看好长三角和珠三角两大区域，而正荣接下来也会在这两个地方进行重点布局。

　　“珠三角虽然是刚开始进行布局，香港触角能够延伸至湾区内各个区块，我认为它接下来会是个热点。”黄仙枝如是说。

　　以下为正荣地产集团有限公司2018年中期业绩会的问答实录：

　　现场提问：正荣今年营收是一百多亿，权益收入是多少？核心净利润8亿多对应的比例好像不算太高，有提升的空间，下一步准备怎么做？要加强持久性资产的运营能力，除了长租公寓之外，还有什么？

　　谈铭恒：我们报道上的营业收入不存在权益和非权益的，是合并收入。

　　第二，利润率的提升，今年结转毛利率比去年提升了1.4个百分点，22%，但是我们目前契约签约毛利率已经达到25%以上，未来结转毛利率会逐步靠近契约毛利率，也就是说，结转利润率还是有很大的提升空间。

　　黄仙枝：长租公寓现在主要还是在一些存量资产，下一步可能也会轻重并举，更关键的是，我们认为从商业实用性来讲，还是要提升正荣下一步的资产运营能力，这个对企业未来综合能力提升、核心能力提升有很大的好处。

　　现场提问：销售额权益比例大概是多少，有580亿吗？上半年买了33块地，买地金额大概是多少？正荣所占的权益是多少？下半年买地的计划大概是多少？关于负债率，年初总计划说控制100%之内，今年可以达到什么样的水平？

　　谈铭恒：营收权益比重上半年是55%左右，预计全年占签约额的权益比重60%左右。

　　上半年拿地580万方，其中权益内是318万方，权益内的土地是129亿。我们全年拿地的金额应该在270亿左右，上半年差不多有一半，130亿，下半年估计也是130亿左右。

　　关于负债率，我们目前净负债率171%，当然目前来讲，净负债率还是有蛮大的下降空间。

　　下半年有几个措施，一方面年终有集中销售，很多回款集中在下半年，现金流的流入会变多一些；第二，我们有很多的合作项目在谈，很多项目股权的一些投入都是集中在下半年；第三，下半年的结转差不多接近上半年的两倍，从目前排的计划，交房的节奏来看，整个利润结转大部分也是在下半年。别看我们上半年挣了那么多，其实下半年利润结转会更多。

　　通过优化和调整，我们预估整个净负债率会控制在120%以内，有可能会在100%之内。

　　目前一年内到期的短债有260亿，其实现在已经开始采取一系列措施优化债务结构，通过提升长债置换短债，这里面有一系列措施，包括目前手头有的已批还未提的银行贷款额度有120亿，目前公司债的额度有40亿，还有美元债的额度有二三十亿，这些都是可以用来做一些债务再融资的手段。

　　所以，我们预计下半年到年底，短债比例会控制在整个有息负债的30%以内。

　　现场提问：今年整个地产股走势都不是很好，公司对股价怎么看？这次没有派息，接下来的派息政策是怎样的？

　　欧国伟：股价受市场各方面的影响，短期内的波动都是比较正常的，我们也不会做太多的评论，但是作为大股东，我们非常看好正荣地产长远的发展和盈利前景，未来也不会排除增持的可能。

　　第二个问题，派息这块，我们公司在今年七月份已经派息了3.3个亿，大约占公司核心利润的29%。随着业绩的逐步释放，我们未来也会参考核心利润30%的派息，也会根据自身的业绩还有资金的安排，以及市场的情况做一个综合的考虑。

　　现场提问：公司未来在长租公寓这块会怎么做？

　　黄仙枝：长租公寓，我们首先可能会考虑在一线和二线城市，上海、南京这些地方先重点做。

　　详细的数据，包括长租公寓的运营，我们在不远的将来会专门开一个发布会，现在暂时保密。

　　现场提问：今年全年的目标毛利率是什么水平？长租公寓会有发布会，是短期内的发布吗？大概的时间是什么样？

　　谈铭恒：毛利率涉及到综合的因素，这里面取决于不同的城市，不同物业的形态以及在不同拿地时间点所对应每一个项目的毛利率都会带来差异。

　　从整体来看，我们今年上半年是22%，到今年年底预计还会有一个点左右的增长，因为这些物业前期已经锁定了。

　　从签约毛利率来说，签约毛利率在未来两年左右会形成结转收入，目前签约毛利率在25%左右，未来毛利率还会有稳固上升的趋势。

　　黄仙枝：长租公寓的发布时间，我们应该是去年刚刚介绍了，去年发布了一个正荣府这个产品，今年上半年做了一个紫阙台的产品发布，产品不断在升级发布。

　　我们计划长租公寓包括后面其他的一些产品，可能会在下半年，也有可能在明年上半年。

　　现场提问：长租公寓现在是比较受关注的话题，管理层可以谈一下对当前长租公寓市场的看法？

　　黄仙枝：主要还是盘活我们的存量资产，是要把自营的存量资产盘活。另外，也会选择一些合适的机会，做一些轻重并举的一些操作。

　　我们在这个上面主要的目的并不是要赚取多大利润，或者推高价格。目的一个是盘活存量资产，还有一个是轻重并举，把这个市场做起来，促进企业的发展。

　　我们要把资产的运营能力进行转型，资产运营的要求对未来资产的保值增值是很重要的，我们现在还是在做这个事情。

　　现场提问：对于未来两年长三角市场的看法是什么？对于珠三角的布局会有什么样的考虑？接下来产业和地产这块，大概是怎么样的关系？

　　黄仙枝：珠三角刚开始布局，现在香港都可以到各个湾区的区块，下一步我认为它一定是热点。

　　至于长三角，是我们老根据地，现在的竞争压力还是非常大，价格竞争激烈程度很大，但我认为长三角和珠三角都是经济发达地区，我们也会多布局，肯定会重点布局。

　　产业这块，地产以后注重于开拓建设，产业可能侧重于资产运营。