觀點地產網 8月28日，正榮地產在港舉辦2018年中期業績會，董事長黃仙枝協同行政總裁王本龍，非執行董事歐國偉及財務總監談銘恆出席今年的業績會。

　　稍有不同的是，王本龍原本“聯席行政總裁”這一職務中去掉了“聯席”二字。

　　正榮地產董事長黃仙枝在會上透露：“長租公寓項目即將落地，主要會分佈在一線城市。不過，正榮並不期望在長租公寓上賺取多大利潤，或者推高價格。主要目的是盤活存量資產，還有一個是輕重並舉，把資產的運營能力進行轉型。”

　　緊接着黃仙枝表示，正榮不久之後將會對此召開一個專題發佈會，其他的現在暫時保密。

　　按下“神祕”的長租公寓規劃不談，在剛過去的上半年裏，正榮地產錄得收益123.15億元，較去年同期增加52.3%；毛利爲27.14億元，較去年同期增加61.1%；毛利率22%，同比增長1.2個百分點；公司擁有人應占期內溢利爲人民幣8.4億元，較去年同期增加171.9%。

　　“今年結轉毛利率比去年提升了1.4個百分點，但是正榮目前契約簽約毛利率已經達到25%以上，未來的結轉利潤率還有很大的提升空間。”財務總監談銘恆表示。

　　相比去年而言，正榮在上半年裏銷售週轉再次提速。據瞭解，正榮上半年錄得合約銷售金額爲581.29億元，增長170.3%，總合約銷售建築面積約爲340萬平方米，增加約194.2%。

　　對此，新官上任的王本龍欣喜地表示，上半年正榮已完成千億目標的一半有餘，下半年正榮將繼續按進度推出新項目，對於完成全年千億目標，甚至超標完成非常有信心。

　　“過去兩年快速增長的銷售正開始爲我們的利潤做出貢獻。”黃仙枝如是解釋，今年以來，行業內不少企業都面臨着資金偏緊等難題，而正榮的週轉提速無疑帶來了一波重要的“回血”，這也讓其有了邁開擴張腳步的底氣。

　　上半年裏，正榮地產共收購了33幅新地塊，總地盤面積約爲220萬平方米，總估計建築面積約爲590萬平方米。新收購地塊的合約地價總額約爲人民幣283.59億元。截至6月30日，正榮的總土地儲備情況已經達到建築面積逾1970萬平方米。

　　另外，正榮上半年淨債務與權益比率爲171.8%，較2017年末183.2%減少11.4個百分點。雖然距離年初所提目標仍有不小差距，但談銘恆卻對此顯得頗有信心。

　　他介紹說，年終正榮會有一波集中回款，還有不少的合作項目投入也將集中在下半年。同時，下半年的利潤結轉差不多會是上半年的兩倍。

　　談銘恆進一步表示，通過上述這些方式增加現金流入，加上提升長債置換短債等措施，做一些債務再融資的手段，預估今年淨負債率能夠控制到120%，甚至100%之內。

　　對於正榮下一步展望，歐國偉表示：“股價受市場影響短期內有波動是正常的，作爲大股東，我們很看好正榮地產長遠的發展和盈利前景，未來也不會排除增持的可能。”

　　而關於接下來的發展佈局，黃仙枝心裏有着清晰的路徑，對於正榮未來在處理產業與地產之間的關係上，表示地產以後更注重於開拓建設，產業可能側重於資產運營。

　　與此同時，由於經濟因素使然，黃仙枝依然十分看好長三角和珠三角兩大區域，而正榮接下來也會在這兩個地方進行重點佈局。

　　“珠三角雖然是剛開始進行佈局，香港觸角能夠延伸至灣區內各個區塊，我認爲它接下來會是個熱點。”黃仙枝如是說。

　　以下爲正榮地產集團有限公司2018年中期業績會的問答實錄：

　　現場提問：正榮今年營收是一百多億，權益收入是多少？核心淨利潤8億多對應的比例好像不算太高，有提升的空間，下一步準備怎麼做？要加強持久性資產的運營能力，除了長租公寓之外，還有什麼？

　　談銘恆：我們報道上的營業收入不存在權益和非權益的，是合併收入。

　　第二，利潤率的提升，今年結轉毛利率比去年提升了1.4個百分點，22%，但是我們目前契約簽約毛利率已經達到25%以上，未來結轉毛利率會逐步靠近契約毛利率，也就是說，結轉利潤率還是有很大的提升空間。

　　黃仙枝：長租公寓現在主要還是在一些存量資產，下一步可能也會輕重並舉，更關鍵的是，我們認爲從商業實用性來講，還是要提升正榮下一步的資產運營能力，這個對企業未來綜合能力提升、核心能力提升有很大的好處。

　　現場提問：銷售額權益比例大概是多少，有580億嗎？上半年買了33塊地，買地金額大概是多少？正榮所佔的權益是多少？下半年買地的計劃大概是多少？關於負債率，年初總計劃說控制100%之內，今年可以達到什麼樣的水平？

　　談銘恆：營收權益比重上半年是55%左右，預計全年佔簽約額的權益比重60%左右。

　　上半年拿地580萬方，其中權益內是318萬方，權益內的土地是129億。我們全年拿地的金額應該在270億左右，上半年差不多有一半，130億，下半年估計也是130億左右。

　　關於負債率，我們目前淨負債率171%，當然目前來講，淨負債率還是有蠻大的下降空間。

　　下半年有幾個措施，一方面年終有集中銷售，很多回款集中在下半年，現金流的流入會變多一些；第二，我們有很多的合作項目在談，很多項目股權的一些投入都是集中在下半年；第三，下半年的結轉差不多接近上半年的兩倍，從目前排的計劃，交房的節奏來看，整個利潤結轉大部分也是在下半年。別看我們上半年掙了那麼多，其實下半年利潤結轉會更多。

　　通過優化和調整，我們預估整個淨負債率會控制在120%以內，有可能會在100%之內。

　　目前一年內到期的短債有260億，其實現在已經開始採取一系列措施優化債務結構，通過提升長債置換短債，這裏面有一系列措施，包括目前手頭有的已批還未提的銀行貸款額度有120億，目前公司債的額度有40億，還有美元債的額度有二三十億，這些都是可以用來做一些債務再融資的手段。

　　所以，我們預計下半年到年底，短債比例會控制在整個有息負債的30%以內。

　　現場提問：今年整個地產股走勢都不是很好，公司對股價怎麼看？這次沒有派息，接下來的派息政策是怎樣的？

　　歐國偉：股價受市場各方面的影響，短期內的波動都是比較正常的，我們也不會做太多的評論，但是作爲大股東，我們非常看好正榮地產長遠的發展和盈利前景，未來也不會排除增持的可能。

　　第二個問題，派息這塊，我們公司在今年七月份已經派息了3.3個億，大約佔公司核心利潤的29%。隨着業績的逐步釋放，我們未來也會參考核心利潤30%的派息，也會根據自身的業績還有資金的安排，以及市場的情況做一個綜合的考慮。

　　現場提問：公司未來在長租公寓這塊會怎麼做？

　　黃仙枝：長租公寓，我們首先可能會考慮在一線和二線城市，上海、南京這些地方先重點做。

　　詳細的數據，包括長租公寓的運營，我們在不遠的將來會專門開一個發佈會，現在暫時保密。

　　現場提問：今年全年的目標毛利率是什麼水平？長租公寓會有發佈會，是短期內的發佈嗎？大概的時間是什麼樣？

　　談銘恆：毛利率涉及到綜合的因素，這裏面取決於不同的城市，不同物業的形態以及在不同拿地時間點所對應每一個項目的毛利率都會帶來差異。

　　從整體來看，我們今年上半年是22%，到今年年底預計還會有一個點左右的增長，因爲這些物業前期已經鎖定了。

　　從簽約毛利率來說，簽約毛利率在未來兩年左右會形成結轉收入，目前簽約毛利率在25%左右，未來毛利率還會有穩固上升的趨勢。

　　黃仙枝：長租公寓的發佈時間，我們應該是去年剛剛介紹了，去年發佈了一個正榮府這個產品，今年上半年做了一個紫闕臺的產品發佈，產品不斷在升級發佈。

　　我們計劃長租公寓包括後面其他的一些產品，可能會在下半年，也有可能在明年上半年。

　　現場提問：長租公寓現在是比較受關注的話題，管理層可以談一下對當前長租公寓市場的看法？

　　黃仙枝：主要還是盤活我們的存量資產，是要把自營的存量資產盤活。另外，也會選擇一些合適的機會，做一些輕重並舉的一些操作。

　　我們在這個上面主要的目的並不是要賺取多大利潤，或者推高價格。目的一個是盤活存量資產，還有一個是輕重並舉，把這個市場做起來，促進企業的發展。

　　我們要把資產的運營能力進行轉型，資產運營的要求對未來資產的保值增值是很重要的，我們現在還是在做這個事情。

　　現場提問：對於未來兩年長三角市場的看法是什麼？對於珠三角的佈局會有什麼樣的考慮？接下來產業和地產這塊，大概是怎麼樣的關係？

　　黃仙枝：珠三角剛開始佈局，現在香港都可以到各個灣區的區塊，下一步我認爲它一定是熱點。

　　至於長三角，是我們老根據地，現在的競爭壓力還是非常大，價格競爭激烈程度很大，但我認爲長三角和珠三角都是經濟發達地區，我們也會多佈局，肯定會重點佈局。

　　產業這塊，地產以後注重於開拓建設，產業可能側重於資產運營。