隨着樓市的升溫，居民住宅條件的改善，當前因物業產生的民事糾紛案件正呈現上升趨勢。由於此類案件主體單一，案情複雜，糾紛的表現形式多樣，因而給案件審理過程帶來一定的難度，引發的有關問題亟待重視。

一、關於無合同情形下糾紛的處理問題

業主委員會或業主與物業公司之間系契約關係，產生爭議後應依當事人締結的合同進行處理。但實踐中有不少物業管理公司與業主委員會或業主之間未訂立書面合同，甚至是房地產開發商派自己的部門管理樓盤，未辦理委託物業公司管理手續，未與小區業主訂立物業管理合同等等，爲物業管理糾紛埋下了伏筆。

在無合同可依的情形下，法院在處理物業管理糾紛時應注意兩個突出問題：一是物業公司的資質問題。物業公司開展物業管理服務，除應辦理有關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，並領有政府部門頒發的有關證書；對不具備法定資質卻從事物業管理工作併產生了物業管理糾紛後，法院可基於鼓勵企業發展、有利於人民生活的角度，在業主委員會或業主同意的情況下，限期物業公司補辦相關證書，並與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但證書補辦前的物業費用只按合理成本收取；如物業公司不能補辦手續，或業主委員會、業主不同意該物業公司繼續管理，法院應基於民法的公平原則，只支持物業管理企業的成本費用，而不應保護其違法違規而企圖賺取的經濟利益。二是物業費用標準問題。物業費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標準嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時以物業管理服務的合理成本爲基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算的；而其他住宅，必須經業主或業主委員會之間就協議約定。如果當事人未就物業管理達成協議，表明當事人對物業管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關係不成立；如果物業公司對小區進行了管理，並因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當於損失數額的經濟補償。

二、關於法律適用問題

關於建築物的區分所有權，世界許多國家以立法的形式予以規範，如奧地利1948年的《住宅所有權法》、德國1951年《住宅所有權及繼續居住權法》、英國1957年《住宅法》等。由於我國目前對住宅方面立法滯後，尚未對建築物區分所有權制度作出規定，故目前對建築物管理尚無法律加以規範，國家建設部門擬議的規章尚未出臺，目前僅存的是一些地方性法規和地方性規章，如江蘇省人大常委會通過的《江蘇省物業管理條例》等。有學者建議我國在制定物權法或單行建築物區分所有權法時，考慮建築物區分所有權問題，因爲物業管理問題，實質是區分所有建築物的管理問題。

審理物業公司與業主之間糾紛案件具體適用的法律，應視具體案情的性質而定。如系因物業管理產生的爭議，應適用合同法或地方性法規，也可參照部門規章；如因侵權產生的糾紛或相鄰關係產生的糾紛，可適用民法通則、有關司法解釋和其他法律；如因無管理產生的糾紛，則可適用民法通則及有關司法解釋。

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