隨着人民不斷貶值，中國不少投資者都加快了海外資產配置的腳步。小到個人投資者的海外置業，大至中國企業的海外併購，“買買買”成了最近中國海外形象中的代名詞。

據《巴倫週刊》報道，全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)公佈的最新報告顯示，在截至2016年3月的過去一年中，中國買家總共在美國的房產交易總價值高達約286億美元，成爲海外第一大買家。

中國個人投資者在美國買個人住宅的數據：

中國個人投資者在美國個人住宅市場稱霸全球，中國企業在美國大手筆購入商業地產的數據在全球來講也是不遑多讓。

僅在今年公開的上半年數據顯示，中企在美國的已經完成或有意向進行的大手筆商業地產收購包括：

1月，香港豪華酒店文華東方國際打算以1.4億美元收購波士頓文華東方酒店所在的房地產物業；

2月，中國安邦保險同意斥資65億美元收購美國奢侈酒店集團；

3月，中國企業以近4000萬美元拿下好萊塢山上一處的地產，其中包括地標性的山城（Yamashiro）餐廳；3月中旬，中泛控股有限公司以3.9億美元收購美國紐約物業；

4月初，海航資本集團有限公司以4.63億美元買下紐約黃金地段的曼哈頓的第二棟寫字樓（850 3rd AVE）；4月底，信泰資本宣佈以5.7億美元完成對紐約赫莎酒店資產的收購 ；

5月底，中國人壽聯合美國不動產投資管理機構RXR以16.5億美元收購了曼哈頓地標性建築之一——美國大道1285標誌性寫字樓項目。

根據交易追蹤機構Real Capital Analytics的數據，中資企業在美國商業房地產收購交易達47筆，交易總額爲93億美元（約合人民幣612億元），成爲美國房地產當之無愧的最活躍的國際買手。

更令人驚訝的是，有報告還預計2016年～2020年中國在美國商業地產和住宅上的直接投資（不包括未來新建項目）將累計達到至少2180億美元，約合人民幣1.4萬億元。

頻頻的收購顯示了中國投資者對於美國地產的“野心勃勃”，大有當年日本豪言要“買下美國”的趨勢。

歷史如鏡 現在遠征美帝的中國就像當年的日本

1985年9月22日，西方主要國家（美國、英國、德國、法國）和日本在紐約的Plaza Hotel開會，決定主要發達國家步調一致對外匯市場進行介入，主要國家貨幣都對美元升值。這就是著名的“廣場協議”。

一紙“廣場協議”令日元快速升值，於是上世紀80年代末日本企業開始了大規模的海外併購，對美國的直接投資更是呈爆炸式增長。

8.41億美元收購圓石灘高爾夫球場，14億美元買下洛克菲勒中心，34億美元接手哥倫比亞電影公司……據當時的數據顯示，日本人買下了當時10%的美國不動產。

這場瘋狂的盛宴在1989年底出現了轉折。

1990年起，由於日本、美國兩國經濟與房地產市場出現惡化，日本投資者開始減少在美國的投資，美國商業地產價格大幅下降，造成很多項目資不抵債，同時租金收益不足以支付貸款利息，迫使日本投資者認賠出局，投資損失達四到五成。

與今天的中國相似，當年日本的經濟增長也是出口導向，日本和美國之間存在巨大貿易逆差。由於美元貶值，日元升值，因此在海外房地產價格日本人眼裏相對廉價。

而當前中國一線城市房價的居高不下，相比而言，海外房地產性價比高，升值空間大，所以也同樣刺激了中國買家對於美國房產的熱情。

總的來說，儘管當前中國“走出去”的時代背景已和日本當年天差地別，中國人的海外資產配置多數是爲資產保值。但是中國的這股美國房產交易大潮，很難不讓人回想起日本投資者在上世紀80年代的災難性投資。

要知道當年日本企業的大舉海外擴張給日本帶來利益的同時，也留下了夢魘般的教訓。

前車之鑑 後事之師日企的失敗於我們教訓幾何？

從國家層面講，全球經濟一體化是大勢所趨，歐美日等發達國家海外資產配置比例普遍在40%，而中國目前只有8%左右。

經濟發展的客觀規律要求中國把生產要素在全球範圍內重新佈局。所以，借鑑日本是必要的。

鑑於日本企業投資美國地產的經驗教訓，中國企業近年投資美國商業地產，美國國際集團（AIG）首席經濟學家莫恆勇就建議需要注意以下幾個風險：

一是匯率風險：本國匯率大幅度升值時，儘管海外購買力增加了，但本國匯率計算的投資收益率也會隨之大打折扣。

二是利率風險：事實上，日本央行將利率從5%降到2.5%，吸引大量日本投資者用低息日元貸款投資美國地產，當日本央行將利率又回升至6%時，這些日本投資者發現美國房產獲取的租金不夠支付銀行貸款利息，加之日元升值令海外投資收益驟降，導致他們只能被迫止損拋售美國房產。

三是房地產領域的市場風險：由於美國、日本房地產在上世紀80年代中後期都出現了長期繁榮和資產泡沫，使得日本投資者忽略了商業地產的週期性，也缺乏對美國、日本經濟趨勢的理性判斷，所以直接導致在估值時，對資產價格和租金收入預期盲目樂觀。

四是公司流動性風險：日本公司大舉進行海外投資時，缺乏對本國和公司流動性風險的有效評估，使得很多投資者在日本本國經濟泡沫破裂時，基於救助母國資產的考慮，被迫將海外資產低價變賣。

大彩蛋：個人買家在美置業 風險幾何？

對於中國個人投資者來說，在美國投資房地產的風險毋需參考日企的歷史教訓，但是卻要注意一下問題:

風險一：不居住在美國的非美籍人士出租單純的房產，需要繳納30%的個人收入稅。

風險二：非美國稅務居民出售美國房產需要繳納高達獲利部分可能高達28%的所得稅。

風險三：美國房屋交易成本很高，除了需要繳納高額稅金外，各種費用也是非常高的，比如在美國購買了一套50萬美金的房產後，各項費用如下：

最後，社長想提醒一句，雖然相比中國房價，美國房價存在一定的升值空間。但在美國，當統計數據顯示房屋庫存增加或減少到一定數量時，新房開工率就會隨之增加或降低，使整個市場的房價始終處於一種相對穩定的狀態。

再加上美國的土地資源相對豐富，買土地和當開發商都不是特權，因此，想在美國炒房尋求暴利不太可能。

甚至，有分析人士警告中國投資者不要對美國房產投資盲目樂觀，在美國做地產不像在中國炒地產，美國地產不但未必每年漲，甚至經常慘跌。

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