编者按

在美国等发达国家，REITs是一类成熟的投资品种，其风险收益特征介于固定收益和股票之间，由于具备长期投资、稳定分红等特征，受到养老资金的青睐，现已成为养老金投资中除股票和债券外最重要的投资品种之一。在REITs的子类别中，有一类是专注投资于养老医疗类地产的养老REITs，其不仅为投资者带来了稳定可观的投资回报，同时对养老医疗基础设施建设和运营起到了巨大的推动作用。基于此，《中国养老金融发展报告(2017)》对我国的养老型REITs进行了研究，并形成了“养老型REITs的国际经验与本土探索”的课题成果。本课题分为四部分：REITs概述及海外养老金投资REITs的情况；海外养老型REITs的情况及借鉴；我国养老金投资养老REITs的现实意义；关于我国发展养老REITs的具体建议。

REITs（Real Estate Investment Trust），又称为房地产信托投资基金。宽泛的说，REITs是一种集合众多投资者资金，由专门机构操作的，专门从事房地产投资，并将投资收益按出资者比例分配的一种投资方式。REITs因具有税收优惠性、较高流动性、投资者广泛性、投资专向性、较低风险、收益稳定、信息披露透明度高等特点，受到了市场和投资者的广泛欢迎。

1960年，美国总统艾森豪威尔（Dwight D. Eisenhower）签署了《1960 REITs法案》，赋予所有投资者通过买卖具有流动性的有价证券，以大规模、多元化投资组合的方式投资于收益型不动产的权利。这项条例旨在鼓励投资者参与房地产投资并分享房地产市场的发展红利。随后，REITs这种投资方式在美国发展起来，进而扩展到全世界。

表1 REITs的发展演进

资料来源：NAREIT；汇添富整理。

REITs的分类主要有以下几种方式：

（1）按投资对象分为权益型、抵押型和混合型：权益型REITs直接投资拥有房地产，以房地产的经营收入为主要收入来源，可通过股权转让等方式流通变现；抵押型REITs本身不直接拥有物业，以房地产的抵押款债券为收益来源，其性质类似于金融中介；混合型则是上述两者的综合体，投资经理可调整权益类和抵押类投资的比例。

（2）按组织模式分为契约型、公司型和有限合伙型：契约型REITs以信托原则设立，受益人、受托人和托管人三方相互制约；公司型REITs依公司法设立，通过发行股份募资并投资于房地产项目；有限合伙型REITs依照民商事法律成立，由REITs组织设置子公司作为普通合伙人（GP），由投资者出资成为有限合伙人（LP）共同设立。

（3）按资金募集方式分为公募型和私募型：公募型REITs指发行人通过中介机构向不特定的社会公众广泛的发售证券并募集资金的形式；私募型REITs的份额不在公开市场上交易，只可销售给合格投资者。

（4）按运作方式分为开放式和封闭式：开放式REITs可以灵活调整规模，投资人可以向信托投资公司要求申购或赎回份额；封闭式REITs在发起设立时，限定发行总额，并在足额募集后宣布在一定时期内不再接受新的投资。

（5）按管理模式分为内部管理型和委托管理型：内部管理型REITs将整个房地产项目的募资、投资、管理、运营集中在一个主体当中，实际应用中多为公司型REITs；委托管理型REITs一般只负责信托计划的募资、投资等，而将房地产的实际运营或物业管理委托给第三方进行，并支付相应的管理费用。

目前，全球共有36个国家和地区颁布了REITs相关的法律法规或发行了REITs，形成了以美国房地产投资信托协会（NAREIT）、欧洲公共市场房地产协会（EPRA）和亚太房地产协会（APREA）为主的全球REITs投资合作组织，其中NAREIT和EPRA与英国富时指数公司联合编制了富时全球房地产系列指数（FTSE EPRA/NAREIT Global REITs Index），用于跟踪全球的上市REITs情况。截至2016年6月，全球REITs总市值约为4.2万亿美元，其中美国是REITs最大的市场，总市值达1.1万亿美元。

表2 全球REITs市场分布

资料来源：《EPRA全球REITs调研报告》；汇添富整理。

作 者

陶 静：汇添富基金管理股份有限公司产品创新服务中心总监助理

边砺砚：供职于汇添富基金管理股份有限公司产品创新服务中心

张一辰：供职于汇添富基金管理股份有限公司产品创新服务中心

《中国养老金融发展报告（2017）》

总 报 告

1 政策市场双轮驱动，一体三翼格局初成--董克用 姚余栋

战 略 篇

2 中国养老金融调查报告（2017）--董克用 甘犁

3 从概念框架到政策探索：我国第三支柱个人养老金发展路径--董克用 孙博

行 业 篇

4 养老金金融：体量稳增长与投资低收益并行--胡兵 孙博

5 养老服务金融：跨界业态下的多元化探索--岳磊

6 养老产业金融：行业并购兴起，多元发展仍是趋势--曹卓君 秦婧

专 题 篇

7 海外养老金资产管理：资产配置仍是核心，委托投资渐成主流 --王彦杰 胡俊英

8 养老社区：社会需求巨大，发展模式仍在探索--冯丽英

9 改革与嬗变：企业年金理事会发展趋势探索--何少锋 孙博

10 创新与变革：“互联网+”下养老金资产管理--朱海扬 浦鹏举

11 PPP与养老产业：供给侧改革下养老产业融资新路径--张岚 王玮

12 养老产业引导基金：公私合营与本土创新--张佳康

产 品 篇

13 银行养老理财产品：市场积极探索，呼唤政策引导--刘建宇 张学成

14 养老保障管理产品：监管规范与产品创新--苏罡

15 养老型基金：从储蓄养老到投资养老的新途径--孙博

16 养老金产品:年金资产配置时代新工具--闫化海

17 从长期资金到长期资产：养老REITs的国际经验与本土探索 --陶静 边砺砚 张一辰

18 养老信托：制度优势蕴育广阔前景--张明玺

19 “以房养老”：小众养老方式的本土化探索 --张栋 孙博

注：本文原载于中国养老金融50人论坛微信公众号。