最近，我们在朋友圈发现这样一则消息，江北雨山路板块有房源降了30万，但无人问津。

如果以房源面积100㎡为例，该套房源的降价幅度达到了近3000元/㎡，房源降价幅度不可谓不大。那么这是雨山路二手房源的整体现象，还是个案？针对这一现象，我对雨山路的房价展开了调查。

因为板块利好的原因，这几年，雨山路的房价有了大幅度的攀升。除了房地产开发商带来的房屋外貌的改变，整个区域也有着一定程度的改观。

当天我在踩盘时，从地铁站中出来就发现了变化，保利云禧外围的光明路已经铺设完成，旁边的城西综合枢纽也在紧张施工中。

沿保利云禧、西水湾家园中间的张墩路直行，就可以到达江北雨山路板块内最大的居住社区——中海万锦熙岸。今天实探的目的地就是这里！

一、变化来了：中介机构虽然很多，但有两家正午时分还没开门！

早在去年夏天我在实探是发现，中海万锦熙岸的楼下分布约8家中介机构，大小不一，可见当时这里租售生意的火爆程度。

此次实探时我发现了一定的变化，房地产市场明显有些不太景气。11点左右，有两家中介竟然没有开门，一家半锁着大门、一家大门紧闭。显然用恶劣天气来解释关门的原因，显得有些苍白。

从玻璃门中，我发现，这家中介店里并没有值班人员，屋内椅子甚至摆在了楼梯口，桌面上也没有标配的台式电脑，同夏天实探时看到的景象不太一致。

二、中交锦蘭荟二手房连降18万卖不出去的真相竟然是......

为了能够了解市场更真实的行情，我走访了3家中介公司，甚至一家中介公司以我的问题多为理由，直言跟我聊不下去。

我得到的第一个比较劲爆的消息：

更名房源以及新盘开盘直接影响了中交锦蘭荟的二手房成交情况，有房主连降18万卖不出。不过，更名房源也是中介最理想的推销产品之一。

以中交锦蘭荟为例，外加15-20万的更名费，就可以买到4-10楼范围内的房源，用中介的话来讲，就是相当于花20万为运气买单。据说已经卖出10多套更名房源，现在所剩房源不多。而这个性价比远高于中交锦蘭荟的二手房。

现场中介给我算了一笔账，一套88㎡左右的房源单价约19800元/㎡，加上更名费仅200万就可以搞定，而如果购买二手房在成交总价的基础上，还需要缴纳大约18万的税费。

现在就有10月份挂出的房源连降18万无人买单。据介绍这是一套1楼带院子的86㎡的户型，原价218万，曾经挂210万，现在挂200万。目前无人问津的原因，主要还是买卖的节点卡在了新房上市的节骨眼上，要不然这样的房源老早会卖出去。

三、房源报价日趋理性！中介劝房主理性报价缩短成交周期！

1、中海万锦熙岸的成交价格有一定的降幅，许多房源的挂牌价格趋向理性。目前该小区的成交均价为24000-25000元/㎡，但如果仔细找，也可以找到单价维持在22000-23000元/㎡的房源，值得注意的是，该小区曾经有段时间的成交均价维持在25000-26000元/㎡以上。

▼▼下面这套房源单价21900元/㎡带有简装，自2018年4月挂牌至今，虽然带看量比较高，但是成交周期超半年。这个价格在小区所有挂牌房源中是特别便宜的一套：

▼▼这是比较近的房源成交情况，毛坯单价维持在24000元/㎡，精装的单价并没有太多的优势。

2、片区内有出现大幅降价的或者是远低于市场价的房源，但基本是个案。以中海万锦熙岸为例，最近两天有挂出比较低价的房源，房源位于中海万锦熙岸的12楼，约107㎡，单价约240万，因为年底急用钱，低于市场30万出售。

▼▼这是中介推荐我看的融创臻园中性价比最高的房源，因为业主不在南京工作着急卖房，单价26000元/㎡卖房，这样的价格远低于同小区的报价。

3、靠谱的中介奉劝买房人将报价调回理性，有助于房价成交，缩短卖房周期，有房源最短7天成交，也有房源的成交周期达半年以上。

四、雨山路板块二手房中介最好卖的竟然不是二手房！

由于雨山路板块购房成本的攀升，最近中介手里的安置房、纯新盘、公寓相比二手房要好卖很多。主要是由于安置房的总价较低，而有些纯新盘的交付时间较早，性价比更高，也更受买房人青睐。

▼▼这是中介店里标注的多套安置房的房源信息，据中介透露，安置房受推崇的原因还有，买卖起来不需要购房证明。

五、中介眼中性价比最低的房源竟然是融创臻园，交付至今零成交！

关于区域内比较新一点的房源，融创臻园，中介大多表示出无奈，虽然小区环境还不错，但是融创臻园是整个雨山路里面二手房中性价比最低的小区。

虽然也有带看，但是基本没人买单。让融创臻园陷入尴尬境地的主要还是因为同类型的新房（中海原山、招商G43、保利云禧）比较多，融创臻园没有一点性价比优势，再加上不满2年，严重降低了客户的满意度。

甚至中介戏谑的称，融创臻园为“心比天高”......

六、老中介说：买房人聪明了，买房路线已经从象山路迁移到雨山路！

一个从事二手房工作达12年的房地产中介告诉我，他说这几年江浦人的买房路线已经从象山路附近迁移到雨山路板块，以前江浦区域内卖的最好的二手房是融侨观邸和通宇林景雅园。

但是最近买房人热衷的楼盘方向完全变了，买房人买房更加按照规划走，雨山路的大规划像是一剂强心针，催生了雨山路热。

更要命的是，因为现房销售的原因，买房人更加喜欢买新房。可能未来的1-2年，二手房市场真的要稍微黯淡下来。同样的交付时间、相同的价格、更好的户型、更好的配套，孰优孰劣，聪明的人一眼就能分辨清楚。