最近，我們在朋友圈發現這樣一則消息，江北雨山路板塊有房源降了30萬，但無人問津。

如果以房源面積100㎡爲例，該套房源的降價幅度達到了近3000元/㎡，房源降價幅度不可謂不大。那麼這是雨山路二手房源的整體現象，還是個案？針對這一現象，我對雨山路的房價展開了調查。

因爲板塊利好的原因，這幾年，雨山路的房價有了大幅度的攀升。除了房地產開發商帶來的房屋外貌的改變，整個區域也有着一定程度的改觀。

當天我在踩盤時，從地鐵站中出來就發現了變化，保利雲禧外圍的光明路已經鋪設完成，旁邊的城西綜合樞紐也在緊張施工中。

沿保利雲禧、西水灣家園中間的張墩路直行，就可以到達江北雨山路板塊內最大的居住社區——中海萬錦熙岸。今天實探的目的地就是這裏！

一、變化來了：中介機構雖然很多，但有兩家正午時分還沒開門！

早在去年夏天我在實探是發現，中海萬錦熙岸的樓下分佈約8家中介機構，大小不一，可見當時這裏租售生意的火爆程度。

此次實探時我發現了一定的變化，房地產市場明顯有些不太景氣。11點左右，有兩家中介竟然沒有開門，一家半鎖着大門、一家大門緊閉。顯然用惡劣天氣來解釋關門的原因，顯得有些蒼白。

從玻璃門中，我發現，這家中介店裏並沒有值班人員，屋內椅子甚至擺在了樓梯口，桌面上也沒有標配的臺式電腦，同夏天實探時看到的景象不太一致。

二、中交錦蘭薈二手房連降18萬賣不出去的真相竟然是......

爲了能夠了解市場更真實的行情，我走訪了3家中介公司，甚至一家中介公司以我的問題多爲理由，直言跟我聊不下去。

我得到的第一個比較勁爆的消息：

更名房源以及新盤開盤直接影響了中交錦蘭薈的二手房成交情況，有房主連降18萬賣不出。不過，更名房源也是中介最理想的推銷產品之一。

以中交錦蘭薈爲例，外加15-20萬的更名費，就可以買到4-10樓範圍內的房源，用中介的話來講，就是相當於花20萬爲運氣買單。據說已經賣出10多套更名房源，現在所剩房源不多。而這個性價比遠高於中交錦蘭薈的二手房。

現場中介給我算了一筆賬，一套88㎡左右的房源單價約19800元/㎡，加上更名費僅200萬就可以搞定，而如果購買二手房在成交總價的基礎上，還需要繳納大約18萬的稅費。

現在就有10月份掛出的房源連降18萬無人買單。據介紹這是一套1樓帶院子的86㎡的戶型，原價218萬，曾經掛210萬，現在掛200萬。目前無人問津的原因，主要還是買賣的節點卡在了新房上市的節骨眼上，要不然這樣的房源老早會賣出去。

三、房源報價日趨理性！中介勸房主理性報價縮短成交週期！

1、中海萬錦熙岸的成交價格有一定的降幅，許多房源的掛牌價格趨向理性。目前該小區的成交均價爲24000-25000元/㎡，但如果仔細找，也可以找到單價維持在22000-23000元/㎡的房源，值得注意的是，該小區曾經有段時間的成交均價維持在25000-26000元/㎡以上。

▼▼下面這套房源單價21900元/㎡帶有簡裝，自2018年4月掛牌至今，雖然帶看量比較高，但是成交週期超半年。這個價格在小區所有掛牌房源中是特別便宜的一套：

▼▼這是比較近的房源成交情況，毛坯單價維持在24000元/㎡，精裝的單價並沒有太多的優勢。

2、片區內有出現大幅降價的或者是遠低於市場價的房源，但基本是個案。以中海萬錦熙岸爲例，最近兩天有掛出比較低價的房源，房源位於中海萬錦熙岸的12樓，約107㎡，單價約240萬，因爲年底急用錢，低於市場30萬出售。

▼▼這是中介推薦我看的融創臻園中性價比最高的房源，因爲業主不在南京工作着急賣房，單價26000元/㎡賣房，這樣的價格遠低於同小區的報價。

3、靠譜的中介奉勸買房人將報價調回理性，有助於房價成交，縮短賣房週期，有房源最短7天成交，也有房源的成交週期達半年以上。

四、雨山路板塊二手房中介最好賣的竟然不是二手房！

由於雨山路板塊購房成本的攀升，最近中介手裏的安置房、純新盤、公寓相比二手房要好賣很多。主要是由於安置房的總價較低，而有些純新盤的交付時間較早，性價比更高，也更受買房人青睞。

▼▼這是中介店裏標註的多套安置房的房源信息，據中介透露，安置房受推崇的原因還有，買賣起來不需要購房證明。

五、中介眼中性價比最低的房源竟然是融創臻園，交付至今零成交！

關於區域內比較新一點的房源，融創臻園，中介大多表示出無奈，雖然小區環境還不錯，但是融創臻園是整個雨山路里面二手房中性價比最低的小區。

雖然也有帶看，但是基本沒人買單。讓融創臻園陷入尷尬境地的主要還是因爲同類型的新房（中海原山、招商G43、保利雲禧）比較多，融創臻園沒有一點性價比優勢，再加上不滿2年，嚴重降低了客戶的滿意度。

甚至中介戲謔的稱，融創臻園爲“心比天高”......

六、老中介說：買房人聰明瞭，買房路線已經從象山路遷移到雨山路！

一個從事二手房工作達12年的房地產中介告訴我，他說這幾年江浦人的買房路線已經從象山路附近遷移到雨山路板塊，以前江浦區域內賣的最好的二手房是融僑觀邸和通宇林景雅園。

但是最近買房人熱衷的樓盤方向完全變了，買房人買房更加按照規劃走，雨山路的大規劃像是一劑強心針，催生了雨山路熱。

更要命的是，因爲現房銷售的原因，買房人更加喜歡買新房。可能未來的1-2年，二手房市場真的要稍微黯淡下來。同樣的交付時間、相同的價格、更好的戶型、更好的配套，孰優孰劣，聰明的人一眼就能分辨清楚。