本報（chinatimes.net.cn）記者於麗麗 李貝貝 北京報道

據中指研究院不完全統計，截至5月6日，已有超50城實施“以舊換新”相關政策。另據公開消息，截至5月16日，包括上海、深圳等一線城市在內，已有68城實施“以舊換新”措施。

記者注意到，目前“以舊換新”主要以三種模式爲主，即收購模式、幫售模式、補貼模式。其中，“收購模式”較爲引人關注，即政府指定收購主體（如地方城投公司等）收購二手房用作保障房等，收購舊房款一般用來置換指定樓盤新房。

5月17日，被稱爲“中國保障房之父”的孟曉蘇對本報記者分析，近兩年來，房地產市場每年下跌5萬億元到6萬億元的銷售額，現在想要依賴政府來解決全部問題，是不可能的。要激活房產市場，核心還是要依靠市場的力量，譬如可以全面取消限購。

“以舊換新”如火如荼

近日，網絡上有消息稱“市場傳出，相關部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房。該方案可能會讓銀行提供貸款。需要注意的是，類似的方案已經傳過幾個版本，但至今皆未見官方證實。”

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，其中提及“相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”

可以說，目前全國各地房產“以舊換新”如火如荼。中指研究院表示，今年4月南京開展“以舊換新”試點，首批試點2000套，鄭州明確計劃全年完成5000套，與過去相比，推進力度有所加大，爲其他城市提供了參考借鑑。截至5月8日，南京“以舊換新”意向登記已超過3700組，有效登記達到3044組，完成新房意向認購數量達到365組。

目前，推動住宅“以舊換新”的城市，已由三四線城市蔓延至一線城市。5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會積極響應第五屆上海“五五購物節”，聯合倡議在上海發起商品住房“以舊換新”活動。

中指研究院研究總監陳文靜對本報記者表示，當前不少城市“以舊換新”“收舊換新”政策仍有一定的優化空間，如簡化或合併多個流程，減少購房者時間成本、增加可選擇項目範圍、建立房源庫等。

陳文靜剖析，從地方國資平臺情況來看，當前不少地方國資平臺可用資金有限，難以大規模收購二手房，且收購的存量房較爲零散，也爲後續管理增加了難度。

5月17日，合碩機構首席分析師郭毅對本報記者分析，收購的資金從哪兒來？這是個嚴峻的問題。近幾年來，地方政府財政壓力都很大，如果這些二手房保留在政府手裏，後續如何運營實現收益是個問題。不管是用作保障房，還是用作租賃，回報率都很難達到正常、合理的水平。

同時，郭毅也分析，目前市場上的存量房規模巨大，如果政府指定收購二手房的數量不能形成足夠規模，無法達到理想市場佔有率，那麼所謂“以舊換新”的調動作用，也將比較有限。

孟曉蘇對本報記者表示，“政府通過收購方式化解待售房屋，是很好的舉措。早在九十年代末期推動住房制度改革時，我們就提出‘積極發展住房商業機構’的建議，希望能用商業機構的資金，把一時賣不掉的房地產產品從‘生產企業庫存’變爲‘商業庫存’，促進形成房地產‘商業企業和正常流通業務’，避免把處於正常流通中的成品房當成積壓空置。”

“發展住房商業流通業務是非常必要的，住房商業企業贏利也是合法的。現在由國務院推動的這項工作，我認爲正是在努力建立住房商業體系。我要爲這一重要改革措施叫好！”孟曉蘇說。

資本市場來看，或受房地產多重利好消息影響，近日房地產板塊一騎絕塵。5月17日，A股房地產板塊午後再爆發。截至收盤，房地產板塊漲幅超7%，萬科、我愛我家、金地集團、保利發展等20餘隻地產股漲停。

多種模式並駕齊驅

據瞭解，目前“以舊換新”主要以三種模式爲主，即收購模式、幫售模式、補貼模式。

具體來說，收購模式，即政府指定收購主體（例如地方城投公司等）收購業主的二手房，收購舊房款項一般用來置換指定樓盤新房，如鄭州；幫售模式，即房企、中介、購房者三方聯動，購房者先選定新房房源，同時中介優先推售舊房，目前上海、深圳等城市採取這一模式；補貼模式，也被廣泛使用，即政府提供稅費優惠、購房補貼等。

以上三種模式中，最爲引人關注的是“收購模式”。在部分業內人士看來，政府指定收購主體來收購符合條件的二手房，以用作保障房或租賃使用等，這是多方共贏的做法，不僅能讓業主更快速住上新房，也讓城投公司等房企有效實現去庫存。

另外，“肇慶”模式值得一提，方式較爲獨特，無需賣房即可“換新”。廣東肇慶針對住房“以舊換新”提出：存量房屋持有人通過“舊轉保”（舊房轉保障性住房）的形式交由政府統租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，並將其全部用於購買商品房。

5月17日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者分析，無論哪種模式的“以舊換新”，都是一種渠道，都有利於市場循環、有利於住房消費升級、有利於穩定房價預期。問題的關鍵在於，各地方政府如何才能真正打通各環節。

2023年審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（14號文件）提到，規劃建設保障性住房應按照工薪收入羣體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續的原則、由城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上採取市場化方式運作，按保本微利原則配售。

根據14號文件，業內有人提出，配售型保障房的土地由地方政府直接劃撥，這就不存在土地出讓金的問題。保障房最終定價基於建設成本、人工成本、稅費成本以及微利原則。這種情況下，配售型保障房的價格會很低，所以其實收購存量房轉變爲配售型保障房成本比較高。

“中國保障房之父”孟曉蘇對本報記者表示，“部分商品房是有可能變爲保障房的，包括地方城投公司開發的一些商品房項目，還沒有繳納土地出讓金的，就可以變爲配售型保障房。那些已經繳納土地出讓金的商品房項目，如何能變爲保障房呢？保障房與商品房的主要區別，是不包含土地出讓金、不攤入城市設施配套費用，所以纔能有低房價。這就需要地方政府開動腦筋，多想辦法。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧