郑汴再融城，谁是3年后宜居、宜租、宜就业的翻倍潜力大盘？

2005年5月22日，《纽约时报》在评论版中罕见地以中文标题发表了著名专栏作家克里斯托夫的评论文章：“从开封到纽约——辉煌如过眼烟云”。

在文中，作者对开封的繁华过往进行了不无遗憾的缅怀。作为北宋都城，11世纪的开封人口超过百万，街道上行人如织，摩肩擦踵，驼队载着商品沿着丝绸之路云集而来，茶楼酒肆熙熙攘攘，生意兴隆。

怀旧当然不是文章的主题，克里斯托夫更想要表达的是财富聚散的无常——虽然千年前是世界级的大都会，今日的开封地位却无足轻重，昔日辉煌犹如过眼云烟。

1954年的省会迁郑，更使开封倍感落寞，也使开封与郑州之间的龃龉，一直没有停息过。

在种种历史前因的牵绊下，也在中原复兴梦想的共同感召下，2005年，“郑汴一体化”从民间和学界的呼声，最终成为了政府文件中白纸黑字的决策。

那么，郑州向东，开封向西，需要多久能够融合？这像是小学数学中最常见的相遇应用题，却并不好作答。时至今日，我们可以说，这个融合的速度，比多数人想象得更快一些。

郑州向东，已经到了普罗理想国所在的大孟镇，距离开封只剩下了最后的9公里，也就是官渡组团。

开封比郑州要更卖力。从第一大街到第二十三大街，开封新区的规划范围一口气推到了城市的最西边，直接和中牟接壤。

在城市急速扩容的今天，在以汽车、地铁、高铁为主要出行工具的今天，郑州和开封之间的距离，早已不是不可逾越的天堑了，更何况两者都在努力向对方靠拢。

从郑东新区CBD开车，到达开封新区中心的CBD区域，也就是1小时多一点时间。

坐上郑开城际，从郑州东站到开封宋城路站，只需要33分钟。G开头的高铁速度更快，从郑州东站到开封北站，只需要20分钟。

以中心公园为界，开封新区分成了两部分，东边是距离老城区更近的汴西湖区域，西边是距离郑州更近的运粮河组团。

简单来理解的话，你可以把汴西湖区域当成开封版的老郑东新区+经开区。CBD、政府机关、奇瑞汽车产业园都在这里落地。郑开城际的终点站，郑徐高铁的站点，也设置在这个区域。

运粮河区域则是以运粮河为中心，和郑州无缝衔接的一个区域，和官渡组团之间只隔着机西高速，距离普罗理想国大约10公里左右，开车只需要不到10分钟。

如果说汴西湖区域的发展要靠开封老城区的带动，那么运粮河区域就要依靠郑州东扩的红利及自贸区的政策优势。

在全国范围内，中国自贸区“1+3+7”的新格局正式形成，作为第三批划定的自贸区，河南自贸区试验区开封区于2017年4月1日正式挂牌运行，开封自贸区规划面积约20平方公里，主要包括了汴西湖区域的西半幅，以及运粮河区域的几乎全部范围，这些自贸区划定的地方，便承载了开封新区的未来。

蓝色区域为开封自贸区范围

每次自贸区规划出炉，相关区域都会经历一次房价的普涨。

2013年9月29日中国（上海）自由贸易试验区成立，作为国内第一个自贸区，上海浦东自贸区从2013年9月到2016年7月新房均价上涨幅度达到75.2%，而上海同期涨幅为62.6%，自贸区的房价领涨全市。

2014年12月31日经国务院正式批准成立广东自贸区，其范围内的深圳前海过去一年的涨幅高达60%，说大涨一点也不为过。

同样，自从河南自贸区横空出世后，开封新区的房价上就直线上涨。在自贸区挂牌一个月后，开封便出台了9大房产调控政策。还好，只是限售而不是限购。

自贸区投资便利化也为开封新区带来了巨大红利，恒大童世界、还是运粮河湿地公园纷纷落地，看来，这里终将与绿博组团的各个文旅项目和郑汴中央公园连成一片，最终成为一个大文旅片区——这也正好符合了开封自贸区以旅游、文化、人文创意及服务业为主的基调。

除了卯足劲建设开封新区，以达到和郑东新区紧密衔接的目的外，开封在新区南边又规划了开港经济区，想要直接打通开封新区、开港区和郑州航空港区的联系。

其实，在早期的规划中，航空港区就是郑汴新区的南部组团。

不过彼时的航空港区和今日相差甚远，只包括南水北调运河以西的部分，和开封尉氏中间还有一大片空白地带，根本不可能达到一体化。

在航空港区升级至国家级并扩容到将东扩到广惠街甚至是机西高速一带之时，南部片区的一体化就也指日可待了。

于是，开封将第十三大街向南延伸修建了开港大道，并在沿线布局了仙人庄产业带、朱仙镇组团、开港经济区、新尉工业园区，希望能够和航空港区无缝衔接。再加上原来贯穿南北的机西高速，郑汴新区的南北大通道已完全打通。

说来也巧，开港大道沿线的产业布局走向，和早期运粮河上游的走向完全一致。

现在的运粮河，其实是贾鲁河的故道。在明末清初时期，连接朱仙镇、尉氏县和周家口（现在的周口）的贾鲁河，是西北与江淮物资交流的重要转运通道。尤其江淮一带的米粮，须通过贾鲁河运往朱仙镇，再销散于汴及华北各省，故又名运粮河。

数百年之后，朱仙镇和尉氏又成了开港区和航空港区的重要产业力量。

郑东新区、开封新区、港区这三个支点组成的金三角，将会成为河南发展的主脉络。而夹在开港大道和机西高速之间的运粮河区域，做为金三角的重要衔接带，又占据了开封自贸区的核心区域，其区域利好也不言而喻。

现在，运粮河板块被恒大的两个巨无霸项目所占领，一出世就光芒万丈的开封恒大文化旅游城以及恒大童世界主题公园项目。

开封恒大文化旅游城在运粮河的西边，其规格之高，仅从一处就可见一斑，那就是开封市的重点项目——自贸厅展厅就由其代建。

毕竟，开封恒大文化旅游城的大部分土地，都在自贸区范围内。去年10月16日，开封自贸区展厅正式对外开放，标志着开封自贸区的建设又迈出坚实的一步。

除住宅外，开封恒大文化旅游城拥有恒大童世界这个强大配套，还规划有国际会议中心、国际会展中心、博物馆群、温泉城、婚礼庄园、商业街、欧式城堡酒店、娱乐世界、运动中心、演艺中心、超高层地标建筑、顶级写字楼、星级酒店等，是恒大旅游集团巨资打造的文化旅游综合体，这正好契合政府对开封新区的定位，未来将吸引一大批企业及高级人才，形成规模集聚效应。