本文将重点剖析近日南京利率重新上浮的原因，以及南京和各地对刚需购房的优惠政策。

从中我们能够看到刚需面对的恶劣购房环境。

有部美剧《人类清除计划》讲述了在2022年，由于地球人口过多，美国政府展开了一个12小时内允许所有犯罪行为的计划，借此来减少一定人类数量。

我们的房价调控，目的未必是清除刚需，但是很没办法，也带来了一定的副作用，刚需的膝盖中箭了！

比如苦盼的首套房利率好不容易开始进入下行通道，正抱着更大期望每个月可以少换点利息，忽然间利率又猛然上浮。

为什么我的眼中常含泪水，因为我是南京的刚需。

NO.1 | 壹

刚需是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求，就是涨不涨都需要购买。

这让笔者想起了个笑话，冰淇淋厌倦了冰箱打算离的远远，可是走不了几步就发现外面太热了要融化，越来越湿滑。只好回去找冰箱，冰箱冷冷的看了它一眼：知道错了吧，上来，自己冻。

刚需就是这样，即使会被房价虐，还是会硬着头皮主动去摇号，像极了爱情。

NO.2 | 贰

刚需在多个维度被虐，首先是利率。

上浮不是因为资金短缺，各种银行还有中介受理经营贷的欲望非常强烈，想必这类贷款电话大家都没少接到，而房贷却是从上到下的有意遏制。

这次利率上浮是政治正确，而是对上半年躁动不安的市场氛围的回敬。

由于房价上涨过快，近日，住建部对佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示。今年4月，住建部预警的6个城市名单并未公开，而5月预警则直接公布了4城名单，“敲打”之意明显。

根据苏州业内的反馈，国务院和住建部联合调查小组，深入被点名的城市，目前已到达苏州，严防恶意炒作房价，督促相关中介严格落实“房住不炒”的政策。

南京作为省会城市，又是两年前曾经被点名的城市，这次自然要自觉点。但是力度又必须控制好，河西江北刚挂了数量可观，而且可谓是南京未来最好的几幅地块出来土拍。打压市场的力度必须控制好了，肯定不能从上游的土拍做太多比如之前现房销售这类的限制，不能打击开发商的拿地热情，那只好从下游这手，把前不久下调的房贷上浮比例，又重新上调了回来。上浮15%是年息5.6%正好与全国平均水平接近，不做放松房贷利率的出头鸟。

既让严格落实稳房价不放松的态度表达的很清楚，且利率上浮比例的短期调节也不影响今年拿地的开发商未来几年的销售。绝对不会重蹈苏州被点名的覆辙，土拍又能有个好收成。

这操作就一个字，稳。

23日早上，人行确实召开了部分银行的自律会，要求首套房贷利率不得低于基准利率上浮12%，陆续有银行开始执行。

以南京4月份，成交房产总价的均值来看，约等于250万一套。多家银行上调了百分之五。

假设首付三成：

一套刚需房250万

贷款总额就是175万

基准利率为4.9%

上调前为基准利率上浮10%，上调后15%

期限30年

15%上浮利率与基准利率相比每月多还：10085.04-9,287.72=797.32，按还款利息总额看，多还约28万元。

15%上浮利率与10%上浮利率相比每月多还：10085.04-9815.87=269.17元，按还款利息总额看，比上面多还的28万元，还要在多还9万6千。

再次上浮后的房贷利率，对刚需来说雪上加霜。

至于被误伤的刚需嘛……会习惯的。

NO.3 | 叁

其次，作为参考，其他城市设置了一定的刚需倾斜政策。

同级别的几个强二线城市中，杭州、武汉，成都、长沙和西安，多个城市的摇号选房政策在一定程度上均给了刚需一定倾斜，各个城市倾斜程度略有不同，部分城市甚至明确了刚需优先房源比例，比如武汉要求单价每平方米2万元以下新房项目，或新城区新建项目中低于140平方米的住房，这两类中都要不少于60%的房源纳入优先选房范围。

同时也设置门槛甄别伪装的刚需。

1

伪装刚需手段一：假离婚

成都：购房登记时离婚应满3年，也就是说要提前3年就要办理离婚，才有可能有优先选房资格。长沙：自文件实行之日起，离婚不满一年的，不能优先选房杭州：未婚、2018.4.4之后离异单身的，不能优先选房

2

伪装刚需手段二：把名下房产过户给家人

武汉：自本次购房之日起前3年内需要无住房交易记录，才有可能优先选房成都：自2016年10月1日以来无住房转让记录，才有可能优先选房杭州：2017年4月4号后才产生自有住房交易的，才有可能优先选房

这些政策大多倾向于已婚刚需，只是委屈了各地的刚需单身狗。

但是作为最早实行公证摇号买房的城市之一，南京这两年来一直并未有新的摇号细则出炉，购房者都需要公平参与摇号，南京热盘基本也是供不需求，中签率屡屡创下最低记录。

刚需想要摇到真的需要缘分，直接利好了鸡鸣寺的烧香业务。

去年3月，南京放开人才吸纳条件，已吸纳大量人才落户，另外，面向青年大学生又推出了“宁聚计划”，计划每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业。如此庞大的人群未来在南京如何安居买房是个问题，暂时南京没有跟进这类刚需优先选房的政策。

南京也有“人才安居”的政策，但是存在感不强，人才政策划定了ABCDEF类不同级别的人才。E类以上人才有购房政策倾斜，F类人才房租满5年可优惠购买人才房。可是E类是博士起步在往上一直数到诺贝尔奖得主，注定与普罗大众无缘。

F类人才门槛下探到了本硕，但是人才租赁房的只有30平米，即使买下，这个面积也尴尬，无法适合家庭居住。

有个低调的秀学历方法，“住的人才房，大小60平吧”，小小60平的人才房，对应标准是省六大人才高峰入选者，青年创业引领入选者，双创博士，或者博士后。大家感受到下这60平人才房里的低调。[手动狗头]

直接对来宁面试的毕业生发放补贴1000块，毕业数年以内的大学学历以上的年轻人享有各级不同程度的租房补贴。去年来是来了几万人，可有几个最终会为了面试补贴，几年租房补贴而选择扎根南京？想要留下除了就业机会，还需要现在安定的居住和未来属于自己的住房，这样清晰的发展前景才会有持续奋进的信念，如果年轻人们觉得难以拥有恒产，谁又会与南京恒心。

NO.4 | 肆

在价格维度上刚需也很受伤。

现在的感受就是，板块刚需，楼盘品质刚需，价格绝对的不刚需。

无数刚需看房人都有这样的感受。

板桥江浦冲三万，紫东地区一出，城东那片也是看涨，本月初南京市发布了紫东片区的最新规划后，紫东片区的规划利好被视为龙潭房价上升的起点，当地储备的土地资源也频频亮相土地市场。一家纯新盘中骏东原璟阅项目的楼面地价为6368元/㎡，销许均价17750元/平，连龙潭都要高攀不起了！

甚至在江宁禄口板块，今年内将要上市的新盘有6家，包括红豆香江华府、恒大林溪郡、和昌绿地新悦湾、中海云麓公馆等，这些楼盘的“放风价”也都在20000元/㎡以上。禄口地价一波涨幅后，房价也随之水涨船高，曾经“刚需首选”的招牌也就不复存在了。

就全市范围而言，目前南京房地产市场上的“1”字头楼盘凤毛麟角，桥北的北外滩水城新近领取销许的毛坯房源，标价为18600元/㎡；除此之外，六合、溧水、高淳等远郊板块的楼盘价格也在10000元-20000元/㎡之间。

要么实在够远，要么实在够糟心。

NO.5 | 伍

刚性需求也存在被上涨过快的商品破坏后，变成弹性需求。虽然短期内，刚需们还能勉力踮起脚尖踩在六个钱包上够一够。但是持续恶化的刚需上车环境，只会让这里的年轻人越来越佛系，越来越多的人低欲望。

小时候钓鱼的时候，养鱼的渔民伯伯都知道钓到小鱼不要，叫笔者丢回鱼塘里再养一养。

奉上内涵图一张