本文將重點剖析近日南京利率重新上浮的原因，以及南京和各地對剛需購房的優惠政策。

從中我們能夠看到剛需面對的惡劣購房環境。

有部美劇《人類清除計劃》講述了在2022年，由於地球人口過多，美國政府展開了一個12小時內允許所有犯罪行爲的計劃，藉此來減少一定人類數量。

我們的房價調控，目的未必是清除剛需，但是很沒辦法，也帶來了一定的副作用，剛需的膝蓋中箭了！

比如苦盼的首套房利率好不容易開始進入下行通道，正抱着更大期望每個月可以少換點利息，忽然間利率又猛然上浮。

爲什麼我的眼中常含淚水，因爲我是南京的剛需。

NO.1 | 壹

剛需是指在商品供求關係中受價格影響較小的需求，就是漲不漲都需要購買。

這讓筆者想起了個笑話，冰淇淋厭倦了冰箱打算離的遠遠，可是走不了幾步就發現外面太熱了要融化，越來越溼滑。只好回去找冰箱，冰箱冷冷的看了它一眼：知道錯了吧，上來，自己凍。

剛需就是這樣，即使會被房價虐，還是會硬着頭皮主動去搖號，像極了愛情。

NO.2 | 貳

剛需在多個維度被虐，首先是利率。

上浮不是因爲資金短缺，各種銀行還有中介受理經營貸的慾望非常強烈，想必這類貸款電話大家都沒少接到，而房貸卻是從上到下的有意遏制。

這次利率上浮是政治正確，而是對上半年躁動不安的市場氛圍的回敬。

由於房價上漲過快，近日，住建部對佛山、蘇州、大連、南寧4城市進行預警提示。今年4月，住建部預警的6個城市名單並未公開，而5月預警則直接公佈了4城名單，“敲打”之意明顯。

根據蘇州業內的反饋，國務院和住建部聯合調查小組，深入被點名的城市，目前已到達蘇州，嚴防惡意炒作房價，督促相關中介嚴格落實“房住不炒”的政策。

南京作爲省會城市，又是兩年前曾經被點名的城市，這次自然要自覺點。但是力度又必須控制好，河西江北剛掛了數量可觀，而且可謂是南京未來最好的幾幅地塊出來土拍。打壓市場的力度必須控制好了，肯定不能從上游的土拍做太多比如之前現房銷售這類的限制，不能打擊開發商的拿地熱情，那隻好從下游這手，把前不久下調的房貸上浮比例，又重新上調了回來。上浮15%是年息5.6%正好與全國平均水平接近，不做放鬆房貸利率的出頭鳥。

既讓嚴格落實穩房價不放鬆的態度表達的很清楚，且利率上浮比例的短期調節也不影響今年拿地的開發商未來幾年的銷售。絕對不會重蹈蘇州被點名的覆轍，土拍又能有個好收成。

這操作就一個字，穩。

23日早上，人行確實召開了部分銀行的自律會，要求首套房貸利率不得低於基準利率上浮12%，陸續有銀行開始執行。

以南京4月份，成交房產總價的均值來看，約等於250萬一套。多家銀行上調了百分之五。

假設首付三成：

一套剛需房250萬

貸款總額就是175萬

基準利率爲4.9%

上調前爲基準利率上浮10%，上調後15%

期限30年

15%上浮利率與基準利率相比每月多還：10085.04-9,287.72=797.32，按還款利息總額看，多還約28萬元。

15%上浮利率與10%上浮利率相比每月多還：10085.04-9815.87=269.17元，按還款利息總額看，比上面多還的28萬元，還要在多還9萬6千。

再次上浮後的房貸利率，對剛需來說雪上加霜。

至於被誤傷的剛需嘛……會習慣的。

NO.3 | 叄

其次，作爲參考，其他城市設置了一定的剛需傾斜政策。

同級別的幾個強二線城市中，杭州、武漢，成都、長沙和西安，多個城市的搖號選房政策在一定程度上均給了剛需一定傾斜，各個城市傾斜程度略有不同，部分城市甚至明確了剛需優先房源比例，比如武漢要求單價每平方米2萬元以下新房項目，或新城區新建項目中低於140平方米的住房，這兩類中都要不少於60%的房源納入優先選房範圍。

同時也設置門檻甄別僞裝的剛需。

1

僞裝剛需手段一：假離婚

成都：購房登記時離婚應滿3年，也就是說要提前3年就要辦理離婚，纔有可能有優先選房資格。長沙：自文件實行之日起，離婚不滿一年的，不能優先選房杭州：未婚、2018.4.4之後離異單身的，不能優先選房

2

僞裝剛需手段二：把名下房產過戶給家人

武漢：自本次購房之日起前3年內需要無住房交易記錄，纔有可能優先選房成都：自2016年10月1日以來無住房轉讓記錄，纔有可能優先選房杭州：2017年4月4號後才產生自有住房交易的，纔有可能優先選房

這些政策大多傾向於已婚剛需，只是委屈了各地的剛需單身狗。

但是作爲最早實行公證搖號買房的城市之一，南京這兩年來一直並未有新的搖號細則出爐，購房者都需要公平參與搖號，南京熱盤基本也是供不需求，中籤率屢屢創下最低記錄。

剛需想要搖到真的需要緣分，直接利好了雞鳴寺的燒香業務。

去年3月，南京放開人才吸納條件，已吸納大量人才落戶，另外，面向青年大學生又推出了“寧聚計劃”，計劃每年吸納20萬以上大學生在寧就業創業。如此龐大的人羣未來在南京如何安居買房是個問題，暫時南京沒有跟進這類剛需優先選房的政策。

南京也有“人才安居”的政策，但是存在感不強，人才政策劃定了ABCDEF類不同級別的人才。E類以上人才有購房政策傾斜，F類人才房租滿5年可優惠購買人才房。可是E類是博士起步在往上一直數到諾貝爾獎得主，註定與普羅大衆無緣。

F類人才門檻下探到了本碩，但是人才租賃房的只有30平米，即使買下，這個面積也尷尬，無法適合家庭居住。

有個低調的秀學歷方法，“住的人才房，大小60平吧”，小小60平的人才房，對應標準是省六大人才高峯入選者，青年創業引領入選者，雙創博士，或者博士後。大家感受到下這60平人才房裏的低調。[手動狗頭]

直接對來寧面試的畢業生髮放補貼1000塊，畢業數年以內的大學學歷以上的年輕人享有各級不同程度的租房補貼。去年來是來了幾萬人，可有幾個最終會爲了面試補貼，幾年租房補貼而選擇紮根南京？想要留下除了就業機會，還需要現在安定的居住和未來屬於自己的住房，這樣清晰的發展前景纔會有持續奮進的信念，如果年輕人們覺得難以擁有恆產，誰又會與南京恆心。

NO.4 | 肆

在價格維度上剛需也很受傷。

現在的感受就是，板塊剛需，樓盤品質剛需，價格絕對的不剛需。

無數剛需看房人都有這樣的感受。

板橋江浦衝三萬，紫東地區一出，城東那片也是看漲，本月初南京市發佈了紫東片區的最新規劃後，紫東片區的規劃利好被視爲龍潭房價上升的起點，當地儲備的土地資源也頻頻亮相土地市場。一家純新盤中駿東原璟閱項目的樓面地價爲6368元/㎡，銷許均價17750元/平，連龍潭都要高攀不起了！

甚至在江寧祿口板塊，今年內將要上市的新盤有6家，包括紅豆香江華府、恒大林溪郡、和昌綠地新悅灣、中海雲麓公館等，這些樓盤的“放風價”也都在20000元/㎡以上。祿口地價一波漲幅後，房價也隨之水漲船高，曾經“剛需首選”的招牌也就不復存在了。

就全市範圍而言，目前南京房地產市場上的“1”字頭樓盤鳳毛麟角，橋北的北外灘水城新近領取銷許的毛坯房源，標價爲18600元/㎡；除此之外，六合、溧水、高淳等遠郊板塊的樓盤價格也在10000元-20000元/㎡之間。

要麼實在夠遠，要麼實在夠糟心。

NO.5 | 伍

剛性需求也存在被上漲過快的商品破壞後，變成彈性需求。雖然短期內，剛需們還能勉力踮起腳尖踩在六個錢包上夠一夠。但是持續惡化的剛需上車環境，只會讓這裏的年輕人越來越佛系，越來越多的人低慾望。

小時候釣魚的時候，養魚的漁民伯伯都知道釣到小魚不要，叫筆者丟回魚塘裏再養一養。

奉上內涵圖一張