与一线城市不同，新一线城市（包含二线城市）的存量商业曾经被冷落多时。受经济形势的变化及政策的影响，存量商业这个版块重新进入投资者的视野。2019年，的存量商业已出现一波小高潮，那么，新一线城市存量商业走强是偶然还是必然？

商业赶超住宅是大势所趋

许多人认为中国是地产依赖性国家，但其实在美国地产行业的GDP贡献比例一直非常高，一度达到13%以上。如果以行业增加值计算，中国地产行业2017年的GDP贡献为5.4万亿人民币，占比约为6.5%，远低于美国。而中国“地产依赖”的误解来源于地产产业结构。

当前独栋住宅的建设投资只占到美国GDP总值的1.3%，即使是在金融危机前的峰值阶段，美国独栋住宅建设投资的GDP贡献也只有3.4%。同时，商业地产、出租公寓的租售则贡献了GDP的10%以上。在中国，2017年地产行业的总投资额达到11万亿人民币，相当于全年GDP的13.3%。其中，住宅投资相当于GDP总额的9.1%，写字楼和商业物业投资相当于GDP总额的2.7%。

数据表明，成熟经济环境下的商业地产产生的经济效益与GDP贡献值应该远高于住宅。因此可以预见，在未来一段时间里，商业地产市场将有大笔能量等待释放。

商业地产投资顾虑被打消

一直以来，国内给到普通百姓的投资渠道其实并不多，投资方式也较为局限。

保险、黄金、储蓄等投资理财手段收益较低，而股票、基金、期货、石油等又存在风险过高的问题。相比之下，物业投资就较为稳健，也因此特别受到国内投资者的青睐。同时，与商业地产相比，住宅以“总价低、投资门槛低”等优势又成为地产投资中的首选。

但是，从“房住不炒”的调控基调确立以来，住宅市场投资受到不小冲击。许多投资者也开始重新审视地产投资的方向问题。

房地产蓬勃发展这些年，住宅单价飞涨，总价攀升，投资门槛一再提高。与住宅不同的是，商业地产投资门槛却一直在走低，项目方近些年一直在对商业产品进行优化，虽然单价也有提升，但总价始终保持在原来的水平，甚至有所降低。两者一比较，住宅在门槛的优势上就不再明显了。

当然，还有投资者比较注重资产变现时的成本问题，但这种担忧在现实中也显得有些过分悲观。在固有观念中，商业地产二手交易时需要缴纳的税金较高，综合税率为17.8%左右。但其实二手住宅的税金并不低，无政策减免情况下综合税率为10.6%。如果考虑持有期间的物业所带来的收益，这一差异完全可以被抵消。目前新一线城市住宅租售比通常不超过2%，也就是说价值200万的住宅在不考虑装修成本的前提下，一年的租金可能4万元都不到。同样值200万元的商铺，虽然面积小于住宅，但租金回报率一般都高于5%，每年店铺租金收入为：200万*5%=10万，因此，商铺的租金回报相当于住宅的2.5倍，且不需要付出装修成本。不足三年，这部分租金收益足以抵消变现成本的差额，年限越久，则收益越高。

这也使得许多投资者开始重点关注商业地产投资。

下一个风口为何是存量商业？

2018年被称为长租行业的元年。关注长租行业的人可能有这样一个感受，现在行业喊规模口号的人少了，讨论公寓经营细节诸如公寓经营财务、产品标准化、运营效率、人才培养等问题的人多了。喧嚣过后，长租公寓行业开始慢慢步入成熟。

目前看来，这个万亿市场的大蛋糕被分割成了四个版块，有耐心的投资商出钱，设计建造能力强的人开发产品，运营管理能力强的人来做后期运营，资源整合能力强的人做服务。投资者、房企、品牌运营商们在产业链条中的位置日益明显，各类玩家做自己最擅长的事情，这样风险最小，最终也能实现利益最大化。长租公寓产业链已经初见端倪。

而长租公寓是整个商业地产的缩影。

经营性商业地产、写字楼等类型的物业经历前些年的野蛮生长，有了足够体量的库存。与长租公寓一样，这些物业前期并没有被妥善经营，资产价值被严重低估。大多数流转失败后的物业产权都滞留在金融机构手中。这些物业由于开发时间较早，地段、价值并不比新增供应的产品差，但金融机构没有专业的流转团队使其变现，因此价格还处于低位。

目前，已经有部分企业嗅到了商机，积极进入到这个即将开启的风口中来。局面一旦被打开，专业的运营、托管、装修、金融等服务将迅速涌入，存量商业的价值将会有一个质的飞跃。这对投资者来说将是一个不可多得的契机。