由于城市土地资源的稀缺，汽车数量的急剧增长已远远超出了城市与其规划的承载能力，买车容易停车难成为困扰城市发展的一大问题。随着小区车位矛盾日益凸显，房地产开发商、小区业主之间展开了长久的利益博弈。

车位的分类

无论车库还是其他类型的停车场所，均是由数量各异的车位组成的。因此，本文所指的车位，既包括通过规线设置的开放式车位，也包括空间封闭、具有建筑物特征的车库，主要存在于设置建筑物区分所有权的小区之中。

由于车位与其他建筑物共享了小区范围内土地的使用权，要明确其权利归属，应适用建筑物区分所有权的理论。即在小区的范围内，若为专有部分，则开发商可将车位（库）单独出售，也应单独为其进行物权登记；若为共用部分，则开发商无权将车位（库）单独出售，车位（库）应为住宅小区全体业主共同所有，无须单独登记以公示。而具体哪些车位属于专有部分，哪些属于共有部分，对于物理状态及所处位置不同的车位而言是不同的。

1、住宅小区地面车位

由于地面车位是直接在地面上划出界限设置，即直接设置在房屋单元所有人共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的产权实际上就是土地使用权。通常来讲，开发商将住宅小区的房屋售出并办理转移登记之后，建筑物区分所有权人即按份共同拥有了该小区的全部土地使用权。此时，住宅小区地面车位就随土地使用权一并转移给了小区的全体业主。

2、首层架空停车位

楼房首层架空层位于建筑物的底部，是建筑物不可分割的一部分。但是其权利归属应分情况讨论。根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定，层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。所以，如果楼房首层架空停车位层高较矮，低于2.2米，不单独计算建筑面积，也不参与计算建筑容积率，此时，首层架空车库是房屋建筑的从物，是共有部分，应由设置架空层的该幢建筑全体业主共有；当层高在2.2米以上时，因其可以计入建筑面积、参与计算建筑容积率、分摊土地使用权，而成为区分所有权的专有部分。

3、独立建设的多层车位

主要指小区内专为停车目的而建设的独立建筑物，具有结构和利用上的独立性。作为独立建造的建筑物，它应独立计算建筑面积，参与分摊土地的使用权。并且在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》以及《建设工程规划许可证》等法律文件中，都明确规定了这种经营性停车位的土地使用权面积，因此，该类型的车位是计算建筑容积率的。根据建筑物区分所有权的理论，也可以成为区分所有权的专有部分。

4、地下车位

对地下车位的权属问题一向争议较大，在此主要根据是否属于人防工程性质将其分为两类，分别判断其归属：

（1）利用人防工程改造的车位

根据《人民防空法》规定，我国人防工程实行多元化投资，不仅由国家建设，商品房的开发商也可修建。实践中，在开发商经过有关部门审核同意后，就可以将这种人防工程改建为地下停车位使用，此即为利用人防工程改造的地下车位。

对该类车位的权属，存在两种观点：一种认为依据《国防法》第37条规定“国防资产归国家所有”，人防工程性质的地下车位应推定为国家所有；另一种观点认为《人民防空法》第5条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。笔者认为，认定产权的基本原则应当是谁投资谁所有，并且管理和维护人防工程的费用是由开发商或者小区业主承担的，国家并没有承担。因此认为由人防工程改建的地下车库属于国家所有显然是不合理的，应将这类地下停车位的产权归属于“投资人”所有。

（2）非人防工程性质的地下车位

一般而言，我国的土地和城市规划仅限于地上的建筑物部分，地下的建筑物往往被视为地上建筑物的附属部分，作为从物来进行处分。因此，在《国有土地使用权出让合同》中，地下工程面积一律都不计入建筑用地容积率。在这种情况下，地下工程面积就不分摊土地使用权的份额，也就没有办法单独取得所有权。但是，我国各个部门在处理这一问题时口径并不一致，如前所述，房产管理部门在核定建筑面积时，对层高大于2.2米的地下室和半地下室计算全部建筑面积，可以单独取得所有权。

鉴于《物权法》第136条明确规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，并且地下建筑在城市中的重要性日益凸显，从本质上来讲我国容积率忽视地下建筑的做法与城市建设的实际也是相分离的。地下与地上的建筑并没有实质性的差别，不应区别对待。因此，对于层高小于2.2米的，应当认定其权属依附于地上建筑物，由小区业主共有；而层高大于2.2米的地下车库，其与地上建筑物虽可能在载体上有连接，但在功能上已完全脱离，可以独立经营、获取效益。因此，这部分地下车位不应当作为从物，而应当成为专有权的客体。

关于车位，这6大法律常识

车位能不能进行买卖？

分两种情况：如果是有产权的车位，二手房购房者可以从卖方那里进行车位购买；如果是只有使用权的车位，二手房购房者可以在办理物业交割的时候，进行车位租赁或转交，如果运气好，赶上卖家的车位使用合同到期，你可以直接办理更名。

1、产权车位

有产权的车位有“车位本儿”，可以跟房屋一起进行买卖交易。

2、使用权车位

只有使用权的车位没有“车位本儿”，不能买卖，只能进行使用权的变更。车位使用权变更一般是在物业处办理，涉及车位租赁合同签署或转交（租赁不超过20年），合同到期后可以办理更名，部分小区可直接续费使用。

哪些车位不能进行买卖？

1、小区的公共空地

小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

2、无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

3、已被公摊的地下车位

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。

这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

4、人防工程禁止开发商销售

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

5、销售使用权超过20年属于欺诈

有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

地下车库可以计入容积率吗？

这里有一个“容积率”的概念。容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且，容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念，只有参加建筑面积容积率计算的建筑物，才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。未计入容积率的建筑物，不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。

开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，也可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，开发商可以保留其所有权。反之，如果没有计入容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的车位（库）的所有权亦应归业主共有。

购买无产权车位有风险？

购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，一旦出现自然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。另外，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记；但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。

车位买卖价格可以怎样定？

1、车位出售价格要根据小区的位置，楼房的价格，参考行业平均状况等因素定价，评估出可以销售出去的价位。

2、车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同，比如说子母车库（可以停一大一小两个车位）就相对比两个正常车位要低一些。

车位交易流程有什么？

车位买卖流程：车位检验→签约→缴税→过户。

1、车位核验

所需资料：车位证原件及复印件、车位所有权人身份证原件及复印件；

所需时间：一般10个工作日。

2、签约（包括网签、定金协议及买卖合同三部分）

①网签。网签价为车位原购买价，需要准备的资料有：车位本、身份证、户口本、婚姻证明（已婚的需要配偶的同意出售证明）、银行卡。

②定金协议（与一般房屋买卖相同，超10万的部分要做资金监管）

③买卖合同（与一般的房屋买卖合同相同）

3、缴税（契税：原值×3%；印花税：原值×1‰）

所需资料：身份证、车位本、户口本、结婚证（已婚）、原车位购买发票。

4、过户

买卖双方需在不动产登记中心办理过户（部分城区需要提前预约过户好）。

所需资料：①卖方：身份证、车位本、户口本、结婚证（已婚）、车位原购买发票；②买方：身份证、户口本、结婚证（已婚），还需提供缴税后的完税证明。

相关文章