来源丨米宅长三角

1

围绕“三个太阳”，长三角一体化

系于抱团取暖，走大都市圈之路！

文章的开头，给大家讲一个灵异事件！

上海人至今

还没有见到过2019年的太阳

也许，不止是上海，长三角很多城市亦是如此！

今冬多雨雪天气，让本来就很冷的长三角房地产市场，显得更加萧瑟和无助！

尽管在去年11月首届进博会上，长江三角洲区域一体化发展被上升为“国家战略”，但是在去年年底的中央经济工作会议上，明确的2019年国家重点发展的区域排序是：京津冀、粤港澳和长三角。长三角屈居第三！

相比北京新市府通州、北三县和“千年大计”雄安，相比人口净增长速度最快的广深和粤港澳联动的大湾区，率先实现全面“小康”甚至是基本实现现代化的长三角，可以说既没有高高在上的帝都与相对贫困的环京的巨大落差，也没有珠江口东岸广深港莞惠与西岸广珠澳中江的发展不平衡。

均富，但略显老态和后劲不足的长三角，相比更需要“逆袭”的京津冀，和更需要“均衡”的粤港澳，当然不可能指望国家最大力度的政策倾斜和扶持！

2018年，大湾区好戏连台，广深港高铁、港珠澳大桥相继开通，深汕合作区让深圳喜获汕尾“飞地”，得到了事实上的扩容！

2019年，京津冀厚积薄发，1月15日起40万人将东迁北京新市府通州，首都新机场今年将投入使用，雄安新区总体规划获批，紧接着还有2022年的北京-张家口冬奥会！

长三角呢？除了上海继续举办第二届进博会，杭州继续筹办2022年亚运会之外，就没什么热点了！

长三角其他城市的发展，更是要抱团取暖，围绕着上海这个龙头“大太阳”，以及南京、杭州这两翼“小太阳”。长三角26个地级市，就像“向日葵”一样，围绕着沪宁杭这“三个太阳”发展！

受到太阳辐射越直接（不拐弯抹角）、越靠近的地方，楼市将越温暖，晒不到太阳的地方，楼市将继续凉凉，甚至是“漫无天日”的无助！

因为各地2035年的总规都已悉数出台，哪里是核心（CBD）？哪里是新贵（新区）？哪些会造新地铁、新城铁、新高铁？规划已渐次清晰！2035总规还没有“阳光普照”到的地方，那真的是再等八辈子，也都是农村了！

因为2035年的中国，一定是城市化进程全面完成的世界第一大经济体了，一定是像今日日本一样高度现代化、智能化的发达国家，但也面临着人口结构严重老化、人口负增长等危机，届时也一定会出现人口像核心城市、核心都市圈靠拢，边远地区会有大量的无人村、幽灵镇、鬼城的出现。

因此我们要未雨绸缪，如果你有实力，一定不要傻呵呵的在自己的县城、甚至是无甚亮点的地级市里投住N+1套房了！

如果想扎根长三角，最低目标也要是向沪宁杭这3个太阳靠拢！如果觉得核心城市门槛太高，先跨入环沪、环宁、环杭第一圈层的都市圈城市也可以！

如果你有100万+预算的，宁杭这两个“小太阳”，人才落户相对容易，限购限售也不会太久，建议现在开始就积社保，直攻宁杭主城。留恋上海，但又落沪乏力的，可以考虑环沪的苏昆太！

如果你有200万+预算的，那么想方设法进上海，还是首选！大上海外环外20多个“大居”，2-3万元/㎡的配套商品房比比皆是。

2

沪宁杭买房

与城市发展主廊道吻合

将更有钱途

在沪宁杭“三个太阳”城市买房，原则上只要有地铁通达的地方都能“上车”，当然，能与城市发展主轴相吻合的更佳。

上海的发展主轴有两条，一条是“大虹桥—市中心—大浦东”的东西发展轴（走向同上海轨交2+17号线，青浦新城、虹桥枢纽商务区、中山公园、静安寺、人民广场、南京路、外滩、陆家嘴、世纪公园、张江、迪士尼、浦东机场、临港新城都在东西轴线上），另一条是黄浦江两岸的南北发展轴（宝山邮轮港、杨浦滨江、南北外滩、陆家嘴、徐汇滨江、世博前滩、闵行滨江、紫竹半岛都在南北轴线上）；

南京的发展主轴也是两条：一条是“江北-南京站-新街口-南京南站-江宁-禄口机场”的南北发展轴（走向同地铁1、3、S1线），另一条是长江两岸的沿江发展轴：八卦洲-大厂-下关&浦口-河西&江浦，由于长江流经南京为南北走向，因此南京基本上只有一条南北发展廊道！

杭州的发展主轴也是两条：一条是“城西科创大走廊-市中心-城东智造大走廊”的东西发展轴（走向同规划中的机场中轴快线，青山湖科技城、未来科技城、浙大紫金港科技城、武林商圈、杭州东站、萧山科技城、萧山机场、大江东新区都在东西轴线上），另一条是钱塘江两岸的沿江发展轴：之江-滨江-钱江新城-钱江世纪城-萧山科技城-下沙-大江东新区，由于钱塘江流经杭州为东西走向，因此杭州基本上也只有一条东西发展廊道！

沪宁杭买房，偏离主廊道，也不是不好，但是买在主廊道上，本地需求，和外来需求都认可，但是不在主廊道上，比如买在上海的江湾、嘉定、奉贤；南京的仙林、马群；杭州的良渚、萧山南部卧城，那么恐怕除了本地需求，就没有多少外来需求能认可这些本地化的区域了！

3

沪宁杭以外城市置业

牢记以下“三看”原则

如果你要买沪宁杭“三个太阳”以外城市房产的，那就请你对着“太阳”（也就是沪宁杭市中心）的方向，牢记以下“三看”原则！

一看你想买的城市，是否在以上海为龙头的长三角一体化发展的6条主廊道上？不在主廊道上的，也就意味着“照不到大太阳”，可以一票否决！

这6条廊道中，有5条规划了高铁，而率先建成的沪宁、沪杭廊道（上图中红色廊道）才是长三角发展的命脉！

沪、苏、杭、宁、锡5个GDP超万亿元的大城均在这2条廊道上。江苏境内的沪宁廊道，拥有中国最漫长的城市绵延带，从上海到南京的300公里铁道线上，几乎看不到农田乡村，浙江境内的沪杭廊道，因G60科创走廊而厚积薄发，因此，沪宁杭廊道上的城市，绝对是您落子长三角的首选。

蓝色的沿江廊道，是江苏省县域经济最发达的廊道（江阴、张家港、常熟、太仓在2017年全国百强县市排名中位列第2、3、4、6名），未来几年，随着沪通铁路和南沿江高铁的开通，或有一轮补涨行情；

蓝色的沿湾廊道，寄托着浙江省建设“杭州湾大湾区”的重任，是浙江省大力发展的先进制造业的重要承载地，其中杭州湾南翼的杭州江东新区、绍兴滨海新区、宁波前湾新区（包括现有的杭州湾新区）均入围了浙江省重点发展的4大新区，发展前景广阔。而杭州湾北翼的海盐、平湖，由于核电、石化、煤电等环境敏感因素，并非理想的宜居区域。

总之，江苏沿江与浙江沿湾这两条廊道，可以归结为以县域经济和装备制造业为主的工业廊道，虽为所属县市贡献了客观的GDP数字，但归根结底是工业港湾，不是优居首选！

绿色的沪湖廊道，串联起朱家角、锦溪、周庄、同里、西塘、南浔、乌镇等诸多水乡古镇，浙江省重点发展的4大新区之一的湖州南太湖新区，以及“绿水青山就是金山银山”的策源地安吉、莫干山，是一条名副其实的黄金旅游线，随着沪苏湖高铁的开建，这条廊道的度假、颐养功能将愈发凸显出来，但是旅居终归是旅居，论投资回报和发展后劲，肯定不能与沪宁杭主廊道上的大城市相提并论。

褐色的沿海廊道，包括上海浦东沿海的“三港四区”、江苏南通的洋口港、浙江宁波-舟山港，共同组成了全球吞吐量第一的上海国际航运中心。长江口沿海由于万里长江的泥沙冲积，没有“碧海金沙”的海景资源，多为港口仓储、造船装备和重化工业基地，沿海廊道城镇房产，也以本地居民“职住融合”的自给自足为主，投资客请自动绕行！

二看从你想买的房子的地点，到沪（上海站、上海虹桥站、人民广场或是地铁末端站）；宁（南京站、南京南站、新街口或是地铁末端站）；杭（杭州东站、杭州西站、武林门或是地铁末端站）距离有多远？（到沪宁杭市中心单程通勤时间超90分钟的一票否决！不通地铁或无轨交规划通达的一票否决！）是一部直达，还是拐弯抹角？（2次换乘以上的否决！）

这一条很重要，为什么买昆山的房子，永远是花桥＞高铁城南片区＞城西？买苏州的房子，永远是园区＞姑苏（老城）区＞高新区？因为它们皆在沪宁主廊道上，离上海愈近愈吃香！

京沪高铁开通后，苏州相城区又火起来了，是因为京沪高铁苏州北站在相城区，更（房）新、更快（速）、更廉（价）的相城（北站），替代了姑苏（苏州站），成为仅次于苏州园区之后的苏州第二大热点置业区域。京沪高铁无锡东站所在的锡山高铁新城火起来，也是同理！

而为什么吴江、苏州太湖区域的房子难卖，因为它们离“大太阳”上海还隔着整个苏州主城，相距太远，进沪的通勤路线又拐弯抹角，需要多次换乘，阳光晒不到，价格与相城、高新区又没有多大价差，自然就热不起来！

三看你想买的区域，是否在所在城市的发展主轴上？通常一个城市，第一条开通的地铁或BRT，就是这个城市发展的主廊道，而放大到一个省份来看，第一条开通的城际高铁或高速公路，就是这个省发展的主廊道。

长三角除了沪宁杭“三个太阳”之外，一般城市都只有一条主廊道，且基本与该城市通沪的廊道方向一致！

比如：昆山、苏州，在沪宁廊道上，城市就是东西廊道为主；嘉兴，在沪杭廊道上，城市也是东西廊道，工作生活圈子在上海的，买嘉兴首选接沪的嘉善，工作生活圈子在杭州的，买嘉兴就首选拥杭的海宁，千万不要逆主廊道，买到平湖、海盐去，那就一个字“死”，且还不是“死缓”，是“死刑立即执行”！

再比如湖州，在沪湖廊道上，工作生活圈子在上海的，那就买可直通上海虹桥的南浔、吴兴，工作生活圈子在杭州的，就首选拥杭的德清，准没错！

希望今天的“向日葵”理论，对大家在2019年聪明置业，至少不犯晕，不铸成大错，有所帮助！