学区房新政带动涨价

5月16日，苏州政府为管理以学区房（学校附近的住房）为主的住房价格高涨，规定工业园区内的新商品房及二手房用于申请登记入学时，由「五年一学位」改为「九年一学位」，即若以该住房为依据申请入读当地中小学，期间需间隔九年，同一家庭的多名子女则不受限制。此规定被视为早先商品房限制规定的补充，主要针对学区房炒涨问题。

近日，苏州因近三个月新住宅及二手房价格指数累计涨幅较大，被预警提示。事实上，苏州房价自去年6月以来一路高涨。据企查查数据显示，当地二手房均价已连续上涨11个月，今年4月成交量更环比增长99%。

其中特别的是，苏州工业园区房价较苏州均价高出70%，由于区内中小学优质教育资源云集，包括上榜全国初中百强的星湾学校等，工业园区成为全城房价高地与学区房不无相关。有学生家长表示，工业园区内部分学区房甚至涨至每平米六万元人民币以上，「中介一挂出房源，就会顷刻之间被售出。」

学区概念形成于免试就近入学的九年义务教育政策。2006年限定「就近」为适龄儿童的户籍所在地。由此，房地产业产生了学区房概念，即在义务教育阶段内，中小学招收学龄儿童片区内的房子被称为学区房。其中重点中小学片区内的学区房最受热捧。

此作为今年第一个学区房收紧的政策，意味着在义务教育阶段只允许使用一次学区资源，有助于减少学区房的炒作倒腾行为。

该项政策影响有限，因该项政策并没有限制购房者资质，大部分炒房者不会使用学位，使用学位的购房者也不会几年就换房，九年住满后学位依然可以作为卖房的附加优势。

新政过后，学位尚未被使用的房子更火了，看房人数与整体房价均无波动。天价学区房与教育公平

学区房成为热议的社会议题有着深厚的社会因素。社会阶层的固化使社会普遍蔓延着焦虑，买方市场庞大。望子成龙的父母，尤其是独生子女家庭，会尽最大的努力让子女享受优质教育资源，不惜额外支付大笔金钱为子女争取向上流动的机会。阶级焦虑成为了天价学区房的催化剂。

此外，公办学校与房地产的联姻使义务教育出现了异化，学区房成为富人子弟享受优质教育资源的合法途径，义务教育离公平越来越远。事实上，亦有不少报导指出名校暗自与房地产「联姻」越发普遍，开放商更会在广告中极力宣传周边院校，以作涨价理由。

为吸引人才开展的「抢人大战」，也被认为是加剧除北京、上海外的一二线城市的学区房紧张原因之一。据企查查显示，苏州工业园区实行新商品房人才优先购买政策，规定园区内住房必须提供一部分用于人才购房，且必须在人才选房之后才可以销售剩余住房。去年，西安在「抢人大战」之后新增50多万户口，但这同时也带来了10万从幼儿园到初高中的入学需求。不断加码的政策措施

政府面对「高烧」的学区房价，通过在大城市试点，陆续推出了以下几种措施：

多校划片，电脑派位：2016年，教育部首次提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动激烈的地方，可采取多校划片。今年3月底教育部发布《关于做好2019年普通中小学招生入学工作的通知》，继续要求各地稳妥推进实施多校划片政策。

多校划片是指业主购买的房产不再绑定单一学校，而是对应片区内多所中小学。北京西城，海淀，朝阳等多区已实行多校划片政策。拥有学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校，将由电脑派位的方式安排儿童入学。然而「校划片的实施前提是学区内教育发展均衡，学校质量基本相同。

学区积分制：深圳龙岗区教育局则推出学区积分制度，将按照学校招生计划人数、家长填报志愿顺序和学区积分高低顺序录取，再为每所学校划定一个优享学区。龙岗区学区积分计算办法为以房产证发证日期为起始，申请学生家庭在学区居住每满1个月加0.05分。

扩容学校：西安，深圳等市的应对之策是不断建新学校与扩招。西安自2018年起新建150多所新学校，增加学位6万余个。虽然如此，许多城市增加的学位远远不能满足学位缺口。例如广州市教育局1月就曾表示广州小学学位约有三分之一的供给缺口。据测算，到2020年，深圳的小一缺口将迫近5万。

学位限制：与苏州「九年一学位」相仿，北京自去年开始实行「六年一学位」，通过采取限制学位的​​方式打击学区房的过度炒作与投资。

打击虚假宣传：5月14日济南发布了《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》，规定地产开放商不得在销售时以学区房作为宣传。广州华润天合的业主们在招生方案公布之后，孩子名校梦碎而多方谈判和维权，多名业主反映该楼盘在销售时带有幼儿园、小学双名校的广告宣传，并强烈暗示小区配套的小学就是广州重点小学华阳小学。

多校划片等措施虽然能在一定程度上压低学区房价，但缓解不了人们对教育的焦虑，他们更期待教育供给端的改革。如何解决学区房供给侧矛盾？

1.有教育需求不能被满足的家庭是相对稳定的，2.这些家庭能够为教育付出的成本也是相对稳定的，不受政策影响。

因此，这样的现象也引发了两个方面的问题：1.资源是否充足的问题，2.这些家庭的投入能否流入教育体系而不是房地产从而能够形成优化所在社区教育资源的正反馈。

首先关于教育资源，在很多不断扩大的城市，例如北京上海深圳等等不断有外来人口进入甚至定居的城市，教育资源显然是不足的，就像深圳有三分之一的缺口的数字说明的。所以在这些城市多建中小学应该有助于降低学区房的高房价。

成功的例子比如在美国，只要提供居住地址就可以入学，并不需要提供房产所有权的证明，说明只要有足够的教育资源，确实有助于降低房价。但是却不能够彻底解决，因为就算学额比学生还要多，还有教育资源分配的问题，也就是名校和野鸡学校的差别。

在新加坡如果想要进入某一所小学，首先是有校友关联，包括兄姊在这一间学校就读，父母是这一间学校毕业，或者父母是这所学校里的老师（当然有这种关联的人很少），其次是要靠为学校做义工，或者父母是社区里的基层领袖，最后是居住地址（也不需要买房）在学校一公里范围内。

而去年在新加坡就出现了热门小学，家长争当义工，住家一公里范围内抽签；同时政府宣布由于适龄儿童减少，合并中小学，以避免教育资源的浪费的情况。所以学区房的问题不仅仅是教育资源多少的问题，而且是教育资源分配公平程度的问题。

有的地方的政策想必是针对教育资源分配公平的问题，也就是北京的“多校划片，电脑派位”的政策，这个政策的目的是似乎将学生随机分配到同一个区域里优劣不等的学校。

这样的政策虽然意识到了更深层次的问题，但是未免太霸道，这个政策并没有将不平等的教育资源再分配，而是将学生随机分配，最终好学校还是好学校，差学校还是查学校，只不过有的学生走运，有的学生倒霉。

也就是说教育资源还是不平等。那么与其随机分配学生，有没有可能能够随机分配老师呢？例如，让好学校的老师轮转到差学校1-2个学期，再有就是远程教育，能不能让好老师通过网络面向更多学校授课。

当然这些做法都牵扯到资金，好的学校可以给老师更多的报酬所以一旦老师轮转到差学校，待遇上的差别谁来弥补呢？以及有的查学校没有远程教育的硬件条件，配备也需要钱。所以这就牵扯到家庭资源流向的问题。

现在有的家庭愿意花钱买学区房，这就说明这些家庭愿意为自己孩子的教育投入金钱，但是买学区房等于钱流向了房地产，而不是教育。如果这些钱可以流入教育对于提升社区的环境想必会更有帮助。

其实新加坡的为学校做义工和成为基层领袖可以让孩子入学的政策就是这个目的，只不过新加坡的家长要付出精力，而中国的家长愿意付出财力。所以如果想要进某一所小学，应当向学校或者第三方机构交钱而不是买房，这些钱用于津贴老师流转或者提升差学校的硬件条件会不会比较好？

最后美国和新加坡的对比还说明了另一个问题，就是同样学额充足，美国的好学校和新加坡的好学校的入学难度如此不同。我想是因为华人特别重视教育，在美国华人是少数，可是在新加坡华人是主流。

重视教育固然重要，但是有必要从小学就开始强调名校吗？有什么小学的知识和思想方法是对一个人的一生如此至关重要的吗？和知识相比不如说是养成良好的习惯更重要。所以为了孩子先成人再成才，不如弱化所谓“名校”的概念比较好。

你怎么看学区房焦虑的形成与政府政策？

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