集體建設用地建租賃房試點擴容 選址要求區位好人口多需求旺

本報記者 宋興國 北京報道

集體建設用地建設租賃住房試點再擴容。

1月16日，自然資源部網站掛出了《自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關於福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

同時，要求5個城市堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，促進建立多主體供給，多渠道保障、租購併舉的住房制度，實現城鄉融合發展、人民住有所居，增加人民羣衆的獲得感。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策信號意義很強，即隨着全國土地管理法的修改工作推進，後續集體建設用地改革力度會強化，改革重點在於發展租賃市場。

5城爲何入選第二批試點

集體建設用地，是指鄉鎮或者村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。普遍認爲，實施這一政策後，試點城市將緩解城市供地壓力，促進城市租賃住房結構逐步調整。

據統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員爲主。

2018年12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，要以解決新市民住房問題爲主要出發點，補齊租賃住房短板。人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。

會議還指出，要支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低准入門檻，增加公租房有效供應。

人口流入量大、住房價格高，成爲此次五個城市入選試點的重要原因，這也是國內第二批試點城市。

2017年8月，原國土部、住建部聯合發佈《利用集體建設用地建設租賃 住房試點方案》（以下簡稱《方案》），確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，分別爲北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都。

其中，北京成爲探索試點集體建設用地建設租賃住房進程最快的城市。近日，北京市住保辦主任鄒勁松表示，2017年北京提出五年住宅用地供應計劃，明確從2017年到2021年，將新供應各類住房150萬套，其中的50萬套租賃住房將主要建設在集體土地上。2017年實現供地而未開工的27個集體土地租賃房項目，將在2019年實現全面開工。

此次試點政策的要求，被認爲在一定程度上借鑑和規避了第一批試點中遇到的部分問題。

文件指出，試點城市要聚焦市場需求，堅持城鄉統籌。項目應與周邊區域基礎設施、公共服務設施配套工程統一考慮，明確配套設施建設主體與標準，實現與周邊地區公共服務均等化。

文件還要求，嚴格落實試點城市人民政府主體責任，要將項目選址、開工建設、運營管理等各環節監管落到實處。健全合同履約監管機制，保護租賃利益相關方合法權益；建立租金監測監管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃。

另外，針對2018年租賃市場出現的新問題，此次文件雖然鼓勵金融機構參與試點建設，但還專門強調，要嚴禁違規提供“租金貸”。

項目選址糾偏

21世紀經濟報道注意到，此次還一起發佈了5城利用集體建設用地建設租賃住房的試點實施方案，其中不乏亮點。

在保障對象方面，貴陽市提出，用集體建設用地建設租賃住房，主要爲解決來築（貴陽簡稱“築”）新就業職工、大中專畢業生、來築務工人員，以及其他“貴漂、貴創”等新市民的居住問題。同時，鼓勵集體經濟組織按規定將利用集體建設用地建設租賃住房統一租賃給用工企業，以解決企業新就業人員住房困難。

海口市則對項目資本金及其他配套資金的籌集方式做出規定，主要有三種方式。一是利用集體經濟組織自有資金，及市、區住房保障專業運營機構、園區管理機構或簽約租賃的企業支付租金；二是農村集體經濟組織以建設用地的預期收益，向金融機構申請抵押貸款，獲得金融資本的支持；三是由農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營的方式，與企業聯合開發建設。

在項目佈局和選址方面，文件專門指出，儘量將項目安排在區位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區域。

嚴躍進表示，政策強調了選址的四個要點，包括區位條件好、基礎設施完備、人口集中度高、市場需求旺盛。實際上這把發展有效的租賃市場的要點基本進行了概括，涉及區位、配套、人口、需求等概念。對於促進租賃市場的積極健康規範發展將起到積極作用。

從5城安排的試點範圍來看，基本符合這一要求。

其中，青島市的試點範圍確定在城陽區、黃島區、膠州市。貴陽市的第一批試點則選擇在雲巖區、觀山湖區、花溪區、烏當區、白雲區、經開區、清鎮市、修文縣。福州市則選擇了“住房需求強烈的”倉山區、晉安區。

海口市提出，項目試點要特別安排在滿足外來務工人員等新市民居住需求的城鄉接合部，或者人員較爲集中的產業園區附近。

南昌市的首批試點重點，是“土地管理秩序良好、區域配套較爲完善、產業集羣和高等院校聚集度較高”的高新區、紅谷灘新區、青山湖區。

對此，有參與北京租賃土地建設項目的地產人士向21世紀經濟報道表示，此前部分試點城市的土地供應位置較爲偏遠，但租賃需求往往對通勤距離較爲敏感，導致土地供給與需求的錯配，第二批試點對試點範圍的強調，是對此類現象進行糾偏。

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