華遠地產曾是地產界的帶頭大哥，“南萬科、北華遠”一時風頭無雙，如今在萬科已經衝上千億元規模之際，它卻隱匿在了潰敗的業績之下，徘徊在百億元門檻之外。

中房報記者 李燕星 北京報道

對於商業地產的運作，華遠地產股份有限公司（華遠地產，600743.SH）沿襲了原董事長任志強的“衆人拾柴火焰高”的理念。

9月29日，華遠地產醞釀已久的首個商業物業資產證券化項目順利通過股東大會。公告顯示：華遠地產以不低於6.05億元的價格將全資子公司北京華遠盈都房地產開發有限公司（以下簡稱“華遠盈都”）的全部相關權益最終轉讓給恆泰證券股份有限公司（以下簡稱“恆泰證券”）作爲管理人設立的資產支持專項計劃（以下簡稱“專項計劃”），以開展創新型資產運作。

早在2015年7月，任志強曾公開表示：“通過衆籌及房地產金融領域的探索，未來有些商場的擁有者可能會變成消費者，商場也將以證券化的形式存在。華遠地產未來會逐步把所有項目都拿來衆籌。”他說這番話的時候，正值華遠地產聯手諾亞員工寶試水房地產衆籌項目。

以員工寶爲代表的互聯網金融實踐，是華遠地產探索融資渠道轉型的重要實驗。但是，對於一向將商業地產作爲重頭戲的華遠地產，僅僅打通銷售端的融資渠道並不能解決地產運營難度、滿足資金渴求度，這種不滿足也更加激發了華遠地產對其他金融模式的探索。

此番商業物業的資產證券化試點，意味着華遠地產自身商業地產的運作模式發生微妙變化，華遠地產意在通過此次資產證券化，尋求在物業管理服務輸出上的探索，而從“生產型”轉向“管理型”也是目前房地產行業轉型的一個重要方向。而這一單的成敗將揭示華遠地產商業物業未來的命運。“如果這次實施情況好，我們有可能推廣。”華遠地產證券事務代表謝青表示。

業績徘徊

華遠地產曾是地產界的帶頭大哥，“南萬科、北華遠”一時風頭無雙，如今在萬科已經衝上千億元規模之際，它卻隱匿在了潰敗的業績之下，徘徊在百億元門檻之外。

資料顯示，2015年華遠地產的營業收入爲74.49億元，相較於2014年的67.59億元同比增長10.2%；2015年實現淨利潤7.3億元，相較於2014年的6.62億元同比增長10.41%。其中，租賃產品在2015年的營業收入貢獻僅爲8594萬元，毛利率同比減少8.6%，營業成本卻同比增長20.1%。

對於商業地產，任志強在任時一直有宏大的規劃，他在2013年業績會上曾表示：“目前華遠地產的商業部分佔比例還不夠大，每年通過出租物業取得的資金還不到1億元，未來在城市化率超過55%的城市裏商業地產的比重會逐步增加。”

商業地產的藍圖十分美好，但3年過去了，租賃產品帶來的收益並未達到預期。這與任志強的離開不無關係。任志強卸任後，新的管理層對負擔較重的商業資產產生了變賣的想法。2015年3月31日，華遠地產宣佈以4億元將全資子公司華遠置業與華遠浩利、萊福陽光所持有的華遠嘉利全部股權，轉讓給北京華誼兄弟娛樂投資有限公司，華遠置業也因此獲得股權轉讓款1.44億元和債權轉讓款1.59億元。

儘管這次拋售在一定程度上補充了華遠地產的運營資金，但變賣資產終歸只是權宜之計，治標不治本，華遠地產也意識到了這一點。

2015年底，華遠地產的存貨價值高達177.22億元。在2016年新開發投資的19個項目中，有16個項目包含商業地產內容，其中6個項目爲純商業地產；2016年處於銷售狀態的20個項目中，19個項目都涉及了商業地產內容。

對此，一位資深市場人士指出：“如今高成本的融資背景下，房企用昂貴的資金維持商業物業運營成本很不划算。”

衆所周知，住宅地產多爲散售，一對一的服務相對容易，而商業地產的標準更講究全方位的配套和服務。因此，在高庫存、運營難、融資成本日漸增高的幾重夾擊下，華遠地產跟隨房企融資模式轉型的潮流，試圖探路商業物業的資產證券化。對此，上述資深市場人士指出：“目前國內商業物業資產證券化的案例並不多。”

轉機

據瞭解，此次專項計劃將通過一定交易結構獲得並持有華遠盈都的全部相關權益，以達到爲專項計劃的投資者提供投資機會的目的。其中，華遠地產控股股東北京市華遠集團有限公司（以下簡稱“華遠集團”）將爲專項計劃提供流動性支持等增信措施，並可能購買部分專項計劃份額。

對於此次專項計劃，華遠地產的公開解釋是，爲了挖掘公司沉澱資產的市場價值，盤活公司存量資產、實現創新性融資。本次交易將使得公司在交易完成當年確認利潤的基礎上，爲公司降低資產負債率、改善各項財務指標，並實現現金流入，增加營運資金。

截至2016年6月30日，華遠地產的資產負債率高達79.81%，而上年同期更是高達80.1%。其中，流動負債爲1.32億元，非流動負債爲63.67億元，手持貨幣資金總額僅爲27.05億元。

首個商業物業的資產證券化能否給華遠地產帶來轉機？謝青告訴中國房地產報記者：“每個公司的情況都有所不同，我們選擇華遠盈都作爲標的，主要是因爲它有較強的盈利能力。”據悉，華遠盈都的資產總額爲2.69億元，負債總額爲2.09億元，2015年度的營業收入爲8251萬元，淨利潤爲2192萬元。

上述資深市場人士也表達了對該類商業物業資產證券化計劃投資回報率的擔憂，不過，謝青表示：“專項計劃的投資回報率尚不明確，一切須以公告爲主。但倘若此次證券化試行效果客觀，不排除將其複製到其他項目的可能性。”

值得注意的是，華遠地產在2016年上半年已經發行35億元公司債券，7月12日向全體股東每10股配售3股，配股價格爲每股3.36元，共計配售約5.28億股；且控股股東華遠集團已經累計質押股份約4.98億股，佔其持有本公司股份總數的45.78%，佔本公司總股本的21.24%。