眼下正值雨季，不斷有市民撥打《邊城晚報》新聞熱線反映房子漏水現象而維權難的問題。那麼面對樓上漏水，樓下遭殃引起的糾紛，業主到底該如何科學維權，在索賠時，該注意哪些要素？物業面對漏水問題，又該如何處理呢？記者就市民反映的案例做追蹤調查的同時，也邀請專業律師進行解讀，並給出了具體的維權方法。

案例一

投訴人：黃先生 家住湖天開發區御香苑

黃先生跟記者反映，他家住在7樓，多年來一直飽受房屋漏水的困擾。5月29日，記者來到黃先生的家裏，眼前的“景象”讓人喫驚，整個房屋無比潮溼，有股刺鼻的黴味。記者看到，從客廳到臥室，從牀上到地上，都擺滿了大大小小盛水的臉盆和水桶，天花板上有明顯漏水的痕跡。因爲長時間泡水的緣故，一些牆面已經變黑起黴，開始脫落。

“每逢下雨天，家裏都會漏雨，外面下大雨，家裏就會下小雨，家裏哪敢住人呀！”黃先生苦惱地說，端午汛期馬上就來了，這些盆子和水桶他根本不敢移開。

樓下漏水的根源在樓上。記者隨後來到八樓，記者看到，八樓是個毛坯房，沒有住人，因爲樓頂的水泥瓦出現了破損，進而殃及樓下黃先生的家。黃先生告訴記者，以前這家的戶主聯繫不上，去年更換了主人，他費盡周折才找到房東，把情況跟房東講了以後，房東說之前不知情，並答應做防水，但就是遲遲未動。

案例二

投訴人：鄭女士 家住金時花園

鄭女士住在18樓，屬於該棟房屋的頂層。鄭女士說，搬進新家還沒有半年，家裏就出現了漏水的現象。“住進去的時間是2018年的夏天，當時我家沒有發現漏水現象，但是到今年的春天，因爲連續下雨的原因，家裏便出現了漏水的現象。”

鄭女士告訴記者，漏水的原因是因爲樓頂的防水沒做好，雨季一來，下雨的時間一長，房屋便開始滲水。目前她家的情況是：滲水牆面的牆漆已開始脫落，雨稍微大一點，所有的房間便會漏水。前段時間，她跟物業反映了漏水的情況，所幸的是，物業答應幫鄭女士解決好漏水問題，就在前幾天，物業已經解決了屋頂防水的問題，剩餘的外牆防水也表示會處理好。

“在我們小區，好多棟房子的防水都沒有做好，我在物業那裏得知，這段時間，很多業主都急着要物業做防水。”“像我這種情況，儘管物業承諾做好防水，但我們遭受了損失，開發商和物業是不是有賠償責任呢？”鄭女士進一步說。

案例三

投訴人：蔣女士 家住城東市二醫院附近小區

蔣女士家住3樓，她家房屋漏水的原因是樓上戶主裝修時沒有做好防水。蔣女士告訴記者，新家搬進去沒到一年，他發現自家陽臺和走廊上的天花板在慢慢變黑，開始只是一些小黑點，然後慢慢發黑，並且起黴。起初她認爲，春天潮溼，屬於“回潮”的正常現象，但後來她發現不對勁：天花板不僅變黑，而且還開始滲水。於是她便請來專業的人士鑑定，鑑定的結果是：出現此類情況是樓上漏水造成的。

蔣女士通過物業找到了樓上的戶主，可戶主聲稱在外地，暫時回來不了，對於漏水現象也是含糊其詞。蔣女士說，大半年過去了，樓上戶主一直沒有露面。

“這種狀況真尷尬，真不知道是打官司還是有其他的維權渠道，來挽回損失？”蔣女士無奈地說。

律師教你如何維權

樓上漏水，樓下遭殃，業主到底該如何科學維權，在索賠時，該注意哪些要素？記者採訪了懷化學院法學與公共管理學院教授覃志軍律師，就此類糾紛進行解讀，並給出了具體的維權方法。

問題一：漏水發生後，受損方第一時間應該怎樣做?

懷化學院法學與公共管理學院教授覃志軍律師：在發現漏水情況後，作爲受損方，首先應當保護現場，並進行證據固定。例如拍照、錄像錄音等證據收集。可先找小區物業或社區，讓他們給出意見，或讓他們去找樓上的鄰居，進行協商修補。

如果協商修補不成，可採取以下方式，例如邀請有關人員進行現場公證。同時對於損失的賠償範圍，建議請有評估資質的企業，如價格認證中心等，到現場進行評估。有關手續完備後，再向法院起訴爲妥。

問題二：樓上住戶裝修導致漏水，小區物業公司要不要承擔責任?

我國《物業管理條例》第五十三條規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行爲和注意事項告知業主。物業公司發現在裝修過程中有違反有關規定的行爲時，應當通知行爲人立即停止並改正;行爲人拒不停止或改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。如果業主遇到了此類問題，應首先向物業公司反映，物業公司如果沒有盡到上述義務，就應該爲受到損失的業主承擔一定的賠償責任。但如果物業公司已經盡到義務，則不承擔責任。

問題三：對於漏水造成的損失，又該如何索賠?

首先，對於漏水原因需要鑑定，若因房屋質量不符合國家標準引起，在保修期內，受損害業主可要求開發商對漏水房屋進行維修，並賠償業主因此造成的損失。其次，如果樓上業主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應及時查找漏水原因並進行維修，還應當就其不當行爲給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。

根據《物業管理條例》規定，物業管理單位的管理範圍是大廈和小區的公共區域和共用設施設備，不包含業主私人所有的設施。因此，房屋維修責任爲室內部分由業主負責維修。如房屋損失屬於上層業主不當行爲所致，應由上層業主負責維修。應該注意的是，如果房屋漏水屬於房屋質量問題，那就應該由開發商承擔責任。如果物業管理公司已經進行了告知的義務，且本身也不屬於質量問題，那麼物業公司就依法履行了自己的管理義務，需要做的是積極協助和協調與相鄰業主的關係，其不承擔法律責任。

問題四：購買的新房出現漏水等問題，又該如何維權?

《城市房地產開發企業經營管理條例》規定，房地產開發商應在商品房交付使用時，向購房者提供住宅質量保證書、住宅使用說明書。住宅質量保證書是房地產開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，裏面應當列明工程質量監督單位覈驗的質量等級、保修範圍、保修期、保修單位等內容。而房地產開發商應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。