投實消息 4月20日，鑫苑置業發佈《鑫苑(中國)置業有限公司公司債券年度報告（2017年）》。投實APP，情報級金融信息終端

2017年，鑫苑置業實現營業總收入93.58億元，同比減少20.3%，歸屬於母公司股東的淨利潤6.77億元，同比增長20.04%。

儘管營收下滑近兩成，但是鑫苑年報披露，由於2017年底新項目陸續進入預售階段，房屋預收款增加。2017年末公司預收款項131.38億元，同比增長42.31%。

鑫苑置業在年報中表示，公司採用“不囤地、不捂盤、零庫存”項目運作模式，通過“快速拿地、快速建設、快速銷售”的開發策略實現公司高速增長。

根據中國房地產業協會發布的《2018中國房地產開發企業500強榜單》，河南共上榜28家企業，鑫苑排名第66位，在河南上榜房企中僅次於建業、正商。

從年報數據看，2017年建業地產歸母淨利潤8.11億元，建業也只領先鑫苑一個身位了。投實APP，情報級金融信息終端

根據鑫苑集團官網，2018年以來，鑫苑集團持續發力，融資代建業務多地開花：

2018年1月26日，鑫苑成功摘得新鄭出【2017】054、055、056號三宗土地！總面積爲13.6萬平方米，其中054號地塊位於S102與暖泉路口西南角，主要用於鄭州航美國際智慧城產業示範區建設；055號和056號地塊均位於規劃環路西側，用於爲入駐園區的標杆企業量身打造產業載體。再加上之前摘得的三塊土地，主要用於園區員工集中公寓以及高科技企業、創業企業高管、白領等人才入駐的精品公寓的建設。

2018年1月5日，鑫苑開年亮劍成都，成功拿下八幅地塊，這是鑫苑第三次落子成都。總佔地301畝，位於成都市郫都區核心區域，距離郫都區政府約2公里，區位優勢明顯。

2018年1月18日，鑫巖資產的融資代建業務連續在鄭州、鞏義、菏澤等城市多地開花，與合作方建立小股代建、融資代建和純品牌管理輸出等多種類型合作方式。

鄭州德潤黃金海岸項目地處鄭州市主城區南三環和大學路交叉口，項目整體佔地578畝，規劃建築面積111萬平方米，產品涵蓋高端住宅、公寓及城市商業體。

鄭州鞏義市青龍山項目位於大鄭州區域的鞏義市青龍山旅遊度假區，距離鄭州主城區50公里，整體定位爲旅遊、文化、養老、醫療等綜合開發項目。項目首期合作地塊717畝，規劃建築面積73萬平方米，產品涵蓋別墅、洋房、商業，採用融資代建的合作模式。

菏澤聖景水榭花都項目位於山東菏澤市主城區，緊鄰菏澤沿環城公園，距離菏澤市政府4公里，周邊各類配套設施齊全。項目總佔地167畝，總建築面積47萬平方米，產品涵蓋高層住宅、洋房、別墅、社區商業。

然而，2018當“調控年”遇上“還債高峯期”，再加上銷售“小年”，房企的資金壓力也可想而知。投實APP，情報級金融信息終端

2017年4月，鑫苑置業非公開發行公司債券（17鑫業01）11.3億元成功發行。8月，非公開發行的公司債券（16鑫業01）15億元實現零回售。

截至2017年末，鑫苑置業貨幣資金餘額110.16億元，存貨餘額299.89億元，同比分別增長111.28%、70.82%。截至2017年末，鑫苑置業未使用綜合授信額度110.56億元。

據中國證券報此前報道，河南某房企總經理表示，非標業務收緊後，資金鍊受影響很大，首先影響拿地資金。該公司土地開發資金一般30%是自有資金，其餘70%通過信託等渠道解決。

某信託人士表示，“今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。”

根據鑫苑置業年報，目前鑫苑置業從銀行及非銀行金融機構取得的融資成本最高9.5%。

年報披露，2018年鑫苑置業銷售回款預計實現189.13億，工程支出60.75億，預計拿地支出100.39億。2018年計劃新增銀行、信託借款75.88億。投實APP，情報級金融信息終端

然而，從鑫苑置業披露的所獲授信機構名單來看，河南本地法人銀行均未在列。

2017年營收下滑兩成 預收款項131億 增長42%

2017年，鑫苑置業實現營業總收入93.58億元，同比減少20.3%，利潤總額8.42億元，同比減少20.72%，淨利潤5.93億元，同比增長1.37%，歸屬於母公司股東的淨利潤6.77億元，同比增長20.04%。

從各大業務板塊看，2017年鑫苑置業地產銷售實現收入89.18億元，同比下滑2.23%；物業收入3.66億元，同比增長45.82%；租賃收入0.61億元，下滑24.69%；佣金收入0.13億元，下滑13.33%。

儘管鑫苑置業年報中對於營收下降的原因未披露，但是根據其年報，截止2017年末，鑫苑置業預收款項爲131.38億元，同比增長42.31%。主要是由於2017年底新項目陸續進入預售階段，房屋預收款增加。投實APP，情報級金融信息終端

2017年末鑫苑置業現金及現金等價物餘額爲101.13億元，同比增長93.96%，主要是由於2017年底融資提款增多且隨着銷售提升，預收賬款增多，導致銀行存款增加。

2017年經營活動產生的現金流量淨額爲37.48億元，同比增長406.96%，主要原因爲2017年預售項目回款良好。

資產負債率84% 併購拿地增多 存貨300億

根據鑫苑置業年報，截止2017年末，鑫苑置業總資產508.09億元，同比增長61.67%，總負債427.22億元，同比增長76.15%，資產負債率達到84.08%，較上年上升8.95個百分點。

鑫苑置業在年報中披露，總資產增長主要是由於2017年底，融資提款增多及隨着銷售提升，預收賬款增多，導致銀行存款增加。截止2017年末，鑫苑置業貨幣資金餘額110.16億元，同比增長111.28%。投實APP，情報級金融信息終端

同時鑫苑置業2017年拓展併購拿地增多，導致存貨大額增加。截止2017年末，存貨餘額299.89億元，同比增長70.82%。

非銀行金融機構借款佔比37%

融資成本6.18%~9.5%

年報披露，截止2017年末，鑫苑置業短期借款15.08億元，長期借款76.29億元，同比增長78.58%，應付債券50.09億元，同比增長31.68%。

截止2017年末，鑫苑置業借款總額 158.24 億元，同比增長66.13%。主要包含銀行貸款37.29億元，非銀行金融機構貸款58.37億元，公司債券其他債券及債務融資工具50.09億元，其他借款12.5億元。投實APP，情報級金融信息終端

從資金端看，鑫苑置業最大的資金來源爲非銀行金融機構貸款，佔比達到36.89%，債務融資工具渠道的借款佔比31.65%，而傳統的銀行貸款渠道的資金佔比23.57%。

而從資金成本看，鑫苑置業從銀行取得的資金成本在6%-7%左右。根據年報披露，2017年，鑫苑置業從工商銀行鄭州商都路支行獲得一筆保證借款、一筆抵押借款，金額爲別爲14.5億元、4.45億元，利率分別爲6.18%、6.6%。

而鑫苑置業從平安信託、百瑞信託獲的的借款利率在8.5%-9.5%，並且都以鑫苑所持土地、在建工程以及子公司股權做抵押擔保。

2018年預計拿地支出100億計劃新增銀行信託借款75億

根據2018年現金流預算安排，2018年銷售回款預計實現189.13億，工程支出60.75億，預計拿地支出100.39億。投實APP，情報級金融信息終端

2018年計劃新增銀行、信託借款75.88億，新增債券融資20億；預計償還銀行、信託借款34.98億，贖回發行在外債券30.30億，但是截止證券年報對外報出日，2018年4月7日“17鑫業01”債券投資者均未回售，按照保守估算，2018年還需要贖回債券19億。

此外，2017年12月，鑫苑成功取得上海證券交易所20億元非公開發行公司債券無異議函。本次債券採取分期發行方式，主承銷商爲中德證券。此次發債所獲資金將用來優化債務結構。