卖房时声明的是备案价，购房发票上写的也是备案价，可是实际付钱却要多付几十万……这种业内俗称“茶水费”的坑，不少买房人都曾掉进去过。近期，也有媒体报道了相关的案例。还有人问，这样的房子可以买吗？背后是否有什么复杂的利益纠结？如果买卖不成，这笔钱还能退吗？

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什么是“茶水费”？就是在买房时，除了正常的房款外，还要额外支付一笔钱，金额从数万到数十万不等。这笔钱通常开发商会要求你打到一个其他的账户，否则就买不到房子。

在限价令之下，有些开发商为了避开限价，就会采用要求买房人额外再付一笔“茶水费”的方式来找补一些利润。

而有些购房者在衡量过利弊之后，也接受了这种“茶水费”。如果双方都就此心照不宣，虽然也有违规定，但总算还属“正常”的市场行为。

还有一种“茶水费”，则是开发商和不法中介内外串联，违规牟利。

比如一个1000套房的项目，在营销计划中，销售均价不得低于2万元/平米，在长达2年的销售周期内，典型的营销周期模型是这样的：

第一期：300套，价格1.75万—1.95万。

第二期、第三期：550套，价格2.2万—2.50万。

尾盘期：150套，价格1.75万—1.90万。

均价约2万元/㎡以上

在销售第一阶段，先低价入市，炸开市场。第二阶段，逐次涨价，品质升级，火爆热销。尾盘阶段：回馈客户，让利清盘。从销售周期看，一般是前低后高，平均销售价格要达标。

通常，在楼盘的某些楼栋销售到80%—90%的货值时，剩下10%—20%的房源称为尾房，为快消去库存，开发商会打折促销。比如尾盘85折清盘特价，1.7万即可出售。

在规范的市场中，尾盘属于物美价廉的商品，买卖双方均可受益。但这些年，违规操作、偷梁换柱的事情并不少。在第二、三阶段，甚至开盘阶段，不良开发商就扣下部分好房源，把差房源先卖出。

在随后阶段，内外勾结，以1.7万左右的价格屯房，再加价数千元每平（茶水费）。在市价2.3万托底，项目仍将快速升值的预期下，小范围推出一批价格稍低、位置好的笋盘，自然是备受买家追捧。这样的笋盘，很可能就是前期截留，加价再售的“茶水盘”。

因为卖房的长链条，要完成这套把戏，在开发商方面，从管理、营销、财务、一线销售等方方面面，几乎均会涉及。所以问题一旦曝光，牵扯面广，对企业声誉打击甚大。

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关于茶水费，2009年以后在全国楼市屡屡曝光，近几年成都、重庆、武汉等网红城市尤甚。有成、渝媒体爆料，2017年，一些市区楼盘到了不加茶水费，根本选不到房的地步。

北上广深，也时有报道，比如北京南三环的昆仑域等项目。从区域看，楼市行情越好，“茶水费”问题越严重。存在茶水费的地方，当地楼市普遍看涨，或者价格上明显存在一、二手倒挂。这就有了投机炒作的空间。那么，投机炒作是如何进行的呢？

炒家视角：

①炒家签订认购，订房→②找到下家，谈妥加价→③炒家更名、退认购→④新业主重签认购→⑤炒家获利了结

从炒作流程看，要想完成获利，涉及的步骤、人员还是很多的。

这其中，“③炒家更名，退认购”，是重要一环。目前，在建委监管下，开发商更名还算严格，普遍只允许直系亲属间更名。但在实际操作中，如何界定身份，存在漏洞，不排除作假资料，蒙混过关的。

作为准业主，在售楼处，如果遇到需要更名的房源，9成就是“茶水房”。明智的做法是果断放弃，没有买卖，就避免了伤害。

另一个关键点是“②找到下家”。通常“茶水房”通过包装，由不法中介招揽客户，再以“内部特价房、工抵房”等名义揽客，非常具有诱惑性。

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前一段，成都鑫苑鑫都汇项目，就发生过于一起“工抵房业主维权”，从处理结果看，需要仲裁、和民事诉讼解决。对于工抵房，也并也不建议购买，天下没有免费的晚餐，作为弱势的一方，一旦遇到问题，面对开发商、建筑商，沟通成本极高。实际上，大部分“工抵房”现在已经成为“茶水房”的主要来源。

敢于疯狂投机，因为本小利大，成本之低超乎想象。一套100平米，200万的房子，可能只需10%的首付，或者几万元的定金，签订认购。在二期开盘的前几天屯房，在二期开盘后，就快速出清，了结获利。短短几十天、甚至十几天，几万元就能翻倍到数十万元，暴利不外乎如此了吧。

事实上，关于茶水费、茶水房。各地房管部门也一直在持续打击，加强监管。2017年11月16日，成都市房管局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》。实行了公证摇号选房，这就在很大程度上杜绝了“茶水费、茶水房”的现象。

政策在执行中，也是一个渐次完善的过程，并不完美。业主既要善于运用，保护自己，更要擦亮眼睛，对于摆在面前的“蜜糖”，多问一个为什么。更重要的是，是对于楼市大方向的判断。对于购房者，不参与炒房，是当下明智的选择。当多数人都自觉抵制，种种陋习也就无处遁形了。

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