進入五月之後，多城接連上調房貸利率牽動着廣大購房者的心。

就在不久前的四月末，房貸利率還因連續下降5個月掀起一陣話題，轉過月份，局勢瞬間發生變化，南寧、合肥、青島、鄭州多地先後上調利率，南京也於近日爆出首套房利率將上浮15%的消息。

與此同時，同爲熱門城市的杭州房貸利率卻出現下降跡象，而北上廣深等一線城市也暫時處於穩定且較低水平。

由此多地浮現的房貸利率上調會否發展爲全國性趨勢？這波上調又將持續多久？

業內專家分析表示，“因城施策”背景下，各地房貸利率將依當地人才政策、銀行自身情況調整，難成統一性全國趨勢，而其在目前出現上調的幾座城市也可視爲偶然現象，不具備持續性。另外從大趨勢來看，房價利率還將出現適度走低的態勢。

房貸利率連降5月後，5城連升

根據中指研究院的數據，2019年4月，全國首套房貸款平均利率爲5.48%，較上月下降8BP（BP即基點，1個基點等於0.01%），較以往已連降5個月，同時二套房貸款平均利率爲5.81%，已連續下降半年。

彼時，市場預計此後房貸利率仍將下行，但進入五月之後，多個城市卻出現回升趨勢：

南寧多家銀行上調二套房利率，其中，浦發銀行上調幅度明顯，由上浮25%升至40%；

合肥首套房利率在上浮20%的基礎上，部分銀行上調至25%，此外多家銀行放款速度也出現下滑；

青島部分銀行首套利率由之前的上浮10%、12%回升至15%；

鄭州首套房貸利率上浮基本在15%—20%，二套房則在20%—25%；

近期，又有消息指出南京多家銀行將把首套房利率回調至15%，此前其部分銀行的首套最低利率已經達到上浮5%的水平。

多地銀行上調房貸利率的背景是此前幾月樓市上演的“小陽春”景象。

國家統計局數據顯示，在房地產投入方面，1—4月全國房地產開發投資34217億元，同比增長11.9%，增速提高1.6個百分點；在銷售方面，1—4月全國商品房銷售額39141億元，同比增長8.1%，增速提高2.5個百分點。

而在房價表現上，整個3月份，全國70個大中城市中，新建商品房價格環比上漲的有65個，較上月增加8城，二手房價格上漲的有57個，較上月增加10城。

70個大中城市商品房銷售價格變動情況

房貸利率作爲市場調節的一大途徑，歷來會伴隨樓市冷熱進行調整，而經歷了前段時間的欣欣向榮，信貸適度收緊也成多地調控手段。

以鄭州爲例，克而瑞數據顯示，3月當地商品房成交量環比增加了6倍，去化樓盤超過8成，而4月成交量相比去年同期增加了94%，成交均價環比也增加了14%。

此時房貸利率上調則能適度壓制購房羣體熱情，以此達到穩定房價的目的。

當然，樓市“過火”的城市不止前述幾家，上調房貸利率的調控手段也將在更多地區上演。

國家統計局數據顯示，至目前西安已連續五個月成爲房價同比漲幅最大的城市；蘇州、大連、佛山、南寧也因房價過熱剛被住建部點名預警。除南寧已先行調高房貸利率外，上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測，上述幾座表現“搶眼”的城市將會是下一波跟進上調利率的重點。

利率上調幾無統一性、持續性

不過就在房貸利率上調呈逐漸蔓延之勢時，個別城市也有相反的動作。

以杭州爲例，其地域吸引力並不輸鄭州、南寧等地，卻在近期下調了房貸利率。工、建、農等多家銀行均將首套房貸利率由原來的上浮10%降至上浮5%，二套房貸利率則從上浮15%降至上浮10%，此外匯豐銀行和上海銀行兩家機構在一定條件下更可執行基準利率。

這一變化順應了杭州此前進一步放寬的人才政策。在今年4月之前，要想在杭州落戶，必須滿足本科學歷45週歲以下、專科學歷35週歲以下，並且在杭州居住滿一年、連續繳納社保一年以上。而4月5日之後，“年齡”與“社保繳納年限”的限制均不復存在。

目前來看，下一個與杭州境況類似的城市應該是珠海。一週之前，珠海也放寬了限購政策，針對非珠海戶籍者，社保繳納方面都放寬了年限要求，甚至有些高端人才及港澳居民已全無社保限制。

嚴躍進對此指出，房貸利率上調應該不至上升爲全國性趨勢。“因城施策”背景下，房貸利率最終需適應各地需求，尤其是適應人才政策的導向，“如果人才政策呈現寬鬆、持續的導向，那麼銀行信貸也會適度寬鬆。”

此外，各地銀行的實際情況也是一大影響因素。如果之前沒有大規模放貸，資金又比較充裕，那麼這些銀行本身就有動力和需求來發放貸款。

著名財經金融評論家餘豐慧也指出，當前房貸這類個人貸款是各家商業銀行追求的優質資產，尤其在信貸資源配置荒的情況下，以上市公司爲代表的優質企業現金流充裕，直接融資比重在提升，間接融資的需求則明顯下降，銀行空有資金貸不出去，房貸則成必爭之地。

而根據現實預估，此輪利率上調也並不具有持續性。在餘豐慧看來，這一現象更像是“積極性的偶然”。3、4月份二三線房價的整體上漲促使銀監會、央行多次提示商業銀行不能放鬆房地產信貸調控政策，當前的利率上調可視爲銀行對監管部門的響應。

但長期來看，房貸利率還是會呈現適度走低的趨勢，因爲各家銀行要想爭奪個貸客戶，價格仍然是關鍵手段，此處的價格就是利率。

因此對於廣大購房者尤其是剛需羣體而言，房貸利率上漲也不必過度緊張，通過二套房上浮幅度可看出，此類調節主要壓制的是炒房者，利好剛需仍是調控的重要原則，“房住不炒”仍將側重滿足住房者的需求。