【大数据报告】以价换量，2018年楼市总体成交量上涨2.88%！
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刚刚过去的2018年，对于中国楼市来说堪称转折之年。2018年，中国楼市总体成交量同比2017年上涨2.88%，看似繁荣的表面下，是这一年中，楼市出现一二手倒挂、货币刺激等极端现象。年终岁末，当一切潮水褪去，我们或许能够看清楼市的真面目。新年伊始，中国指数研究院出版了《2018年中国主要城市房地产市场交易情报》，阿伦将其中干货整理如下，以帮助各位读者看清楼市未来。
回顾2018年
房住不炒大基调下的因城施策
2018年，楼市总体成交量稳中有升，同比上涨2.88%。3月，两会政府工作报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。在房住不炒基调下，继续构建长短结合的制度体系。
图1：2018年25城市成交量同比变化
中央层面，强调楼市调控不放松，坚持遏制房价上涨，加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系，注重深化基础性关键制度改革，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求，全面放宽城市落户条件。地方层面，继续落实因城施策，保障市场平稳运行，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。
土地供给方面，住建部强调，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。同时，住建部要求加快制定实施住房发展规划，调整住房供应结构。2018年5月19日，住建部印发通知，提到一线、二线城市要在2018年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。
表1:2018年主要城市房地产市场交易情况
典型城市方面， 2018年全年北京成交同比降幅近一成。2018年1月，楼市进入盘整期，成交遇冷。2月恰逢传统节日春节，楼市成交继续回落。3月楼市回暖，成交量有所上扬。银四楼市成交成色显现，成交环比上涨明显。红五月，楼市成交继续维持上行态势。6月成交正常回落。7月成交有所回升。8月、9月楼市成交持续上扬。银十楼市成交下滑。11月稳中微升。12月成交延续11月上升态势，升幅扩大。
图2：北京商品住宅可售面积走势图
上海方面，进入2018年，楼市整体运行平稳，1月成交稳中微降。2月受春节法定假日影响，成交延续下行态势。3月楼市迎来小阳春，成交量有所增长。4月开发商推盘放量，库存增幅明显。红五月，楼市成交正常上升，库存随之下降。6月份成交量维持回落。7月成交同环比回升。进入8月，成交环比小幅下降。9、10月成交延续下行态势。11月成交量趋稳。进入12月，成交继续遇冷，有所下滑。
图3：上海商品住宅成交情况走势图
阿伦认为，2018年定下的房住不炒大基调今后几年基本不会变，房地产市场也确实在强有力的调控下逐渐走向平稳，2019年将是继续加快建立健全长效机制的一年。此外，阿伦还注意到，国家层面加快租赁体系建设的决心明显，上一篇土地推文【最后的狂欢】2018年300城土地出让收入超4万亿已经提到，上海2018年开始试点推出5块租赁用力。同时，城市落户条件也在逐渐放宽，人口人才政策方面各地力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口。据不完全统计，2018年山东、海南、北京、上海、西安等省市先后出台了50余条人才引进政策。
展望2019
更加强调因城施策 长效机制加快建立
预计2019年，在房地产市场保持稳定运行的前提下，主体调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。
2018年12月21日，中央经济工作会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系，为未来一年乃至更长时间的楼市发展方向奠定了基调。2019年，在房地产市场保持稳定运行的前提下，主体调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。
目前，房地产调控正处于由行政措施为主向综合施策转变的关键期。2019年，在房地产市场保持稳定运行的前提下，需求端坚持因城因区精准化调控，持续推进楼市乱象整治，强化市场监管，实施差别化信贷政策。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。
在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位基础上，维持房地产市场平稳发展的长效机制将加快建立。随着集体经营性建设用地入市和宅基地入市试点工作稳步推进，土地制度将不断完善。房地产税立法5年内将审议出台。各地根据2014年国务院办公厅下发的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，不断加快推进户籍制度改革工作。未来住房、土地、财税等多方面协同发力推动房地产长效机制的建立。
阿伦认为，在当前全国房地产政策形势趋紧、限购限贷限售成为各城市标配的情况下，楼市已很难提升热度。随着政策的持续收紧，未来楼市从一线到二三线都会逐步回归理性，全国市场将日趋稳定。传导到需求端，2019年，房地产企业销售的压力会继续加大。与此同时，2019年或将是房地产市场长效机制建立的元年。
最后，老规矩，看到这里的朋友，如果想要全文版的报告，可以在留言区留下你们的邮箱地址，阿伦会在一天内陆续把报告电子版发送给你们。
我是阿伦
地产圈老司机
2007年成为记者
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2017年成立阿伦工作室
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