今年以来，随着楼市的调控政策不断升级，过去两三年火热的土地市场日渐回归理性。

伴随着高溢价、频拿地的阶段过去，低溢价、底价成交乃至流拍开始不断出现。今年8月，包括福州、武汉、广州、杭州等地，多宗曾被市场看好的地块遭遇流拍。一线城市、二线城市均出现不同程度的流拍新高。

土地价格回归理性

“我们现在对土地价格非常敏感，价格高的都不会拿了。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，现在在广州拍地，“都是国企报名。”

近日，武汉土地供应出现了小高潮。8月28出让的12宗地块中，出现了两宗流拍、9宗地均底价成交的情况。本轮出让的四环线附近的热门区域成了“香饽饽”。28日的土拍出现了两宗流拍地块，其中位于东西湖的流拍地块，是今年首宗流拍纯住宅用地。

在二线城市房价中房价最高的厦门，今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元，楼面价21182元每平方米，被海晟夺得。翔安X2018P02地块，被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。

两年前的2016年8月26号，离此处不远的地方，2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得，溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得，楼面价38345元每平方米，溢价率139.66%。

据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，土地流拍，低溢价、底价成交，虽然有部分是土地配建复杂、地块非热门区域地块等因素，但更主要的是，在严厉的调控下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

房企资金压力加大

房企资金链紧张的格局仍将持续。据恒大研究院数据，未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

广东省统计局分析，今年上半年广东房地产企业资金压力加大，资金回流速度延缓，全省延期网签备案商品房屋达5万多套。2015-2016年房地产企业大量发行的5-7年期债券，2019年以后集中到期，房地产企业债务到期兑付压力将逐渐加大。

张大伟预计，随着楼市的继续降温持续，在企业资金链紧张的情况下，土地流标可能继续增加。“现在土地价格是更便宜了，但是因为资金成本贵了，所以企业也没钱拿地了。”

此外，部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。专家分析，如果各地的起拍价不大规模下调，估计流拍较普遍的情况会持续一年甚至更长。