今年以來，隨着樓市的調控政策不斷升級，過去兩三年火熱的土地市場日漸迴歸理性。

伴隨着高溢價、頻拿地的階段過去，低溢價、底價成交乃至流拍開始不斷出現。今年8月，包括福州、武漢、廣州、杭州等地，多宗曾被市場看好的地塊遭遇流拍。一線城市、二線城市均出現不同程度的流拍新高。

土地價格迴歸理性

“我們現在對土地價格非常敏感，價格高的都不會拿了。”廣州一家大型開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者，現在在廣州拍地，“都是國企報名。”

近日，武漢土地供應出現了小高潮。8月28出讓的12宗地塊中，出現了兩宗流拍、9宗地均底價成交的情況。本輪出讓的四環線附近的熱門區域成了“香餑餑”。28日的土拍出現了兩宗流拍地塊，其中位於東西湖的流拍地塊，是今年首宗流拍純住宅用地。

在二線城市房價中房價最高的廈門，今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價達15.98億元，樓面價21182元每平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，被特房以總價17.02億元、樓面價19814元每平方米競得。

兩年前的2016年8月26號，離此處不遠的地方，2016XP06地塊由融創以30.76億元、樓面價爲37512元每平方米競得，溢價率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價競得，樓面價38345元每平方米，溢價率139.66%。

據中原地產統計，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗。其中一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期爲284宗，同比增長121%。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，土地流拍，低溢價、底價成交，雖然有部分是土地配建複雜、地塊非熱門區域地塊等因素，但更主要的是，在嚴厲的調控下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。

房企資金壓力加大

房企資金鍊緊張的格局仍將持續。據恒大研究院數據，未來4年是兌付高峯。2018 下半年到2021年是集中兌付期，規模分別爲2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

廣東省統計局分析，今年上半年廣東房地產企業資金壓力加大，資金迴流速度延緩，全省延期網籤備案商品房屋達5萬多套。2015-2016年房地產企業大量發行的5-7年期債券，2019年以後集中到期，房地產企業債務到期兌付壓力將逐漸加大。

張大偉預計，隨着樓市的繼續降溫持續，在企業資金鍊緊張的情況下，土地流標可能繼續增加。“現在土地價格是更便宜了，但是因爲資金成本貴了，所以企業也沒錢拿地了。”

此外，部分地塊掛牌價格過高，也是出現流標的主要原因之一。專家分析，如果各地的起拍價不大規模下調，估計流拍較普遍的情況會持續一年甚至更長。