當頭部房企加大拿地力度之際，中國金茂似乎卻“反其道而行之”，連續多次轉讓旗下項目股權。

最近一次掛牌轉讓的是金茂旗下的長沙商業項目。6月3日，北京產權交易所信息顯示，長沙鼎茂置業有限公司掛牌出讓其100%股權，轉讓底價約爲11.45億元。

掛牌信息顯示，鼎茂置業爲金茂旗下的公司，所持有的項目爲長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓。

在掛牌出讓該項目之前，金茂就擬將北京兩項目所持的股權出讓。

5月27日，金茂旗下的兩大項目在北京產權交易所掛牌，包括北京昊遠置業有限公司的34%股權及天津北方澤茂企業管理有限公司的100%股權，截至目前，兩項目股權並未披露轉讓底價。

具體來看，北京昊遠持有北京經濟技術開發區河西區X89R2地塊，其中，金茂、中鐵及路勁分別持有34%、33%及33%的股權。

2018年10月19日，金茂聯合體擊退首開+金地、華髮及金隅等房企，經過25輪的角逐，最終以37億元將其收入囊中，地塊溢價率約爲18%。

據瞭解，該地塊計容建面爲11.23萬平米，最終樓面價約爲32947元/平米，而商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，且最高銷售單價不得超過55330元/平方米，並執行90/70政策。

儘管當時土地市場偏淡，也就是說，相比當前，該地塊的溢價率並不高，可以說，金茂聯合體當時拿地，實屬抄到了底，但若列入“限競房”（限房價、競地價），利潤空間並不大。

而北方澤茂持有的地塊則位於通州永順鎮TZ-0104-6002地塊F1住宅混合公建用地、TZ-0104-6001地塊A33基礎教育用地。今年2月初，金茂以18.3億元奪得，同爲“限競房”用地。

而在掛牌出讓北京大本營兩地塊股權的同時，5月27日晚，招商局置地也披露，金茂位於浙江省瑞安市飛雲街道的項目，將49%的股份出讓給了招商局置地及中梁地產旗下的公司，二者分別持股24.5%。

若上述項目全部按底價成交，則給金茂帶來至少50億元的現金收入。50億意味這是什麼？要知道，去年全年金茂的股東應占利潤僅爲52.1億元。

在書燃的印象中，自2009年6月30日以40.6億元奪得廣渠門“地王”一炮而紅的金茂，在近10年的發展中，鮮有出讓項目的動作。

公開資料顯示，2017年底，金茂將旗下位於上海的三個項目各50%的股權掛牌出讓，但最終只成功出讓了上海星外灘建設有限公司的50%股權，其餘兩項目最終終止出讓。

那麼，今年多次出讓多個項目股權，金茂到底打的是什麼牌？

按照金茂官宣，出售北京兩項目股權，是因爲土地最終成交價超過了公司預算。

也就是說，金茂在北京拿的這兩塊地，有投資失誤之嫌，最終選擇出讓，相當於“亡羊補牢”，爲時不晚，但問題是，最終能否成功出讓，還有待時間驗證。

而就在金茂掛牌出讓兩大項目的第二天，北京出讓了一宗孫河未限價地塊，且今年以來，北京不限價的地塊供應明顯增多。

在書燃看來，金茂出讓限價地塊，更多的是“騰籠換鳥”，不排除將未來的投資希望寄託在了不限價地塊上。

除了“騰籠換鳥”之外，在書燃看來，房企集中在某一時段內賣項目，主要原因有以下兩點：

第一，流動性偏緊。如今年以來，泰禾、陽光100等房企，由於流動性偏緊，不得不變賣項目股權，以獲得更多的現金流。

第二，降低負債率。由於近幾年擴張較爲激進，如今在淡市下，爲了“去槓桿”，不得不變賣項目。

那麼，金茂最近一段時間集中出售項目股權，背後的邏輯到底是什麼？

我們先來看看金茂的“流動性”。2018年年報顯示，金茂擁有現金及現金等價物爲213.24億元，受限制的銀行結餘爲44.58億元，而短期的有息負債達220億元。顯然，手持現金不足以覆蓋短期債務。

不僅如此，2018年，金茂的經營現金流淨額爲20.12億元，不足短期有息負債的十分之一。

因此，若以上項目轉讓成功，將在一定程度上補充了金茂的流動性。

再來看看負債率。年報顯示，2018年，金茂的總負債約爲1933.7億元，同比增長24.3%。且最近五年來，金茂的資產負債率逐年提高，已從59.19%上升到了71.19%。

如此負債率，稍偏高，在銷售順暢的旺市，並不存在問題，但在淡市，會有一定的償債壓力。

不容忽視的是，與去年相比，今年以來，金茂的銷售增速已放緩，甚至步入了負增長的通道。

根據金茂剛剛發佈的今年1-5月經營數據顯示，前5個月，金茂實現銷售額爲544.6億元；而去年同期，這一數據則爲567.95億元。

在此情況下，金茂今年以來的拿地數量也大幅減少。根據第三方檢測機構數據顯示，今年1-5月，金茂在土地市場上的動作並不多，未上TOP100房企拿地榜；而去年同期，金茂的拿地金額則已接近百億。

爲什麼會有如此大的轉變？

在書燃看來，主因還在於金茂爲了實現千億目標，近一兩年擴張過於激進所致。

2018年，金茂首次突破千億，銷售額達到了1280億元，同比增長高達85%，是其增長速度最快的一年。爲了放緩發展速度，今年，金茂僅提出了1500億元的年度銷售目標，較去年僅增長了17%。

而去年也是金茂擴張最快的一年，平均每月新進一個城市，全年新進城市超過了14個；而今年以來，僅新增了岳陽一個城市。

不難看出，經過一系列的激進擴張、高速增長後，對金茂的一系列資源形成了一定的壓力。爲了緩解壓力，金茂已啓動了新的策略，即放緩發展速度。

如此調整，或許令金茂五年內進入“第一梯隊”的大夢有所延緩。你認爲呢？歡迎留言！