山川網：據中原地產研究中心近日發佈的統計數據顯示，全國50座代表性城市合計在2019年前5月土地出讓1.59萬億元，同比2018年同期上漲了12.3%。賣地最多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶。

在經過了過去較長一段時間的全國樓市嚴格調控之後，2019年自新春以來，各地樓市都出現了各式各樣的“復甦”之相。

這一階段的中國房地產調控是否出現了鬆動跡象，各地方政府爲何紛紛加碼土地出讓？一起來看。

2018年全國土地出讓金TOP20城市

在討論2019年中國城市土地出讓市場行情之前，我們有必要先來回顧一下非常有代表性的2018年情況。

2018年，在各地房地產調控政策持續深化的背景下，土地流拍數量大增，底價成交頻現，這也引起了業內對土地市場低迷下行的擔憂。

不過，從全年的賣地成績單來看，全國賣地總收入並沒有預想的那麼差，反而同比微漲，依然有40個大中城市賣地收入同比增加，增幅最大者接近400%。

由於中國城市地域性的巨大差異，所以TOP20城的土地出讓金情況，往往是對應年度中國房地產市場的重要晴雨表。

而2018年的土地出讓金TOP20城市的同比情況，更是顯得頗爲奇妙。上榜20城中，10城年度土地出讓金同比上漲，10城年度土地出讓金同比下跌，一半對一半。

其中土地出讓金漲幅最大的前三城市是石家莊、常州和西安，同比2017年增幅分別爲94%、81%和72%。

而與此同時，土地出讓金跌幅最多大的前三城市是深圳、南京、北京，同比2017年跌幅分別爲-45%、-45%、-40%。

舊的房價熱點城市被嚴格監控的同時，新的熱點城市又在同時迅速產生。

2018年全國土地流拍情況顯著增多，溢價率大幅下降，整體住宅成交均價縮水。全國300個城市土地平均溢價率13%，同比下降16個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%，同比下降19個百分點。自2018年5月達到高點28%後，全國300城土地平均溢價率持續走低，至12月更是降至7%，降幅高達21個百分點。

一部分朋友認爲是房地產行業的調控，引發了後續中國整體經濟的壓力。但我個人的觀點一直都是，先有宏觀經濟增長的巨大壓力，繼而才深刻影響了各行各業趨冷的表現。房地產行業，也是其中之一罷了。

這個趨勢，和中國投融資市場2018年下半年開始，勢頭急轉直下，一二線城市創業氛圍迅速轉冷，招聘平臺崗位數大幅下降的時間線，基本上是高度匹配的。

這一輪的苦日子，差不多也是從那個時間點全面開始的。

2019年5月份全國土地出讓金TOP10城市

聊過了2018年的全國土地出讓情況，我們再把時間線拉回到距離我們當下時間最近的2019年5月份。

數據顯示，全國土地供需規模在過去一個月小幅上漲，但土地出讓金同比增加卻超5成，其中二線城市土地市場成交持續火熱，土地出讓金同比上漲81%。

來源丨樂居網

分城市來看，2019年5月土地出讓金榜單有五城超200億元，長三角城市城市入榜七席，成榜單絕對主力。其中杭州265.71億元居首，天津以233.65億元位列第二，重慶221.04億元緊隨其後。

5月二線城市依舊是榜單主力，長三角經濟圈城市表現亮眼，佔據榜單大多席位，杭州、常州、溫州、上海、紹興、無錫、寧波均進入TOP10榜單。

單獨關注5月份一個月的數據情況，大家或許認爲還會存在較強的偶發性。那麼我們再把時間維度放寬到2019年已經過去的1-5月份五個月時間裏，看看中國主要城市的土地出讓情況。

2019年1-5月城市賣地排行榜

從成交金額來看，2019年前5個月，土地出讓前90位的城市賣地總收入超過1萬億元。其中，榜單排名前10的城市成交額總計更是超5千億元，佔比90城成交總額的一半還多。

前五月，榜單中全國90座城市中土地成交總價排名前十的城市分別爲杭州市、天津市、武漢市、北京市、蘇州市、上海市、重慶市、福州市、常州市、濟南市。

前十名的城市中，除去常州之外，均爲高行政級別城市（省會城市/副省級市/直轄市）和高經濟實力城市（一二線城市）。

常州的特殊性，其一在於區位優勢的明顯，居於長三角城市羣腹地，滬寧線中心位置，幾乎等距連接江蘇TOP2城市南京和蘇州，本身經濟規模亦在二三線城市之間。其二則在於過去幾年常州爲了消化過去的樓市庫存，曾嚴格控制土地供應。在2018年全面解禁後，常州土地供應迎來了爆發期。

從經濟體量上來看，常州完全有與河北省會石家莊一級城市對比的實力。但是從城市級別和後續資源吸附想象力來看，常州的房價快速上漲依舊爲未來產業結構的轉型帶來了不小的壓力。

來源丨樂居財經

杭州在2019年度的前五個月，繼續延續其在2018年的大體量土地出讓節奏，力壓全國一衆一二線城市，成交總價達到853.29億元。

需要提醒大家特別注意的是，杭州前五個月的成交土地規劃建築面積僅有成交總價排行榜上第二三名城市的一半。換而言之，杭州土地出讓不僅單價高（樓面價）高，而且溢價率也十分突出。

杭州爲何在近兩年在土地出讓上力度如此之大？首先是相較於南京、武漢這樣的區域中心城市，杭州在過去較長的時間內，城市定位始終都只是浙江中心城市。這樣一來，無論是城市規模設計，還是城市基建規劃，水平明顯處於新一線城市中的相較弱勢水平。

比較有代表性的，就是杭州的城市軌道交通建成里程，與南京、武漢、成都等城市相去較遠。但伴隨着杭州知名度的一步步提升，杭州人口流入的持續加速，杭州顯然已經迎來了在城市輿論上非常好的高光時刻。

地方政府乘勝追擊，先是拿下了2022年亞運會的主辦，緊接着借勢最大程度地做大城市規模和補齊城市交通短板。關於這點，廣州的經驗顯然是非常值得杭州做參考的。

關於軌道交通規劃，杭州提出到2022年將形成總長度達516公里現代化綜合交通運輸體系。而目前階段，杭州在運營的軌道交通里程尚僅有114公里。現狀與目標差距巨大，工期全面提速的同時，對於資金的渴望也進一步加大了杭州地方政府從各個渠道“開源”的動力。

而與此同時，伴隨着杭州土地出讓單價和溢價的一次次提升，杭州的平均房價也已到了3萬/平方米左右，與廣州只在咫尺之間。這對於未來杭州人口吸引力的影響，還需要進一步觀察。

從地方政府的賣地，到城市居民的消費

山川網的老朋友應該都知道，從我個人的偏好上，我是較少去談樓市和房產相關內容的。一般來說，只會定期更新一下相關平臺的城市最新房價地圖，供一些有需要的朋友做參考。

那麼爲何昨天和今天連續推送了兩期和樓市、房價相關的內容。其實重點在這個章節，就是從目前中國最新的樓市趨勢中，我們能夠看到中國的宏觀經濟與區域經濟進入了怎樣的階段。

全國樓市經歷了上一輪的房價大幅上漲後，全國大中城市相繼進行了各類地方樓市調控政策。不管大家對調控結果是否滿意，但相較於以往歷次的樓市調控，這一次的調控無論從力度還是時長，都應該說做到了有史以來的最嚴格。

在此輪調控中（目前各地調控政策仍在持續，所以此輪調控並未結束），一段時間內伴隨着房產交易量的減少，中國大中城市樓市出現過階段性的降溫。而作爲反應市場活躍度及未來樓市走向的城市土地出讓金，事實上始終都沒有真正被降溫下來。

爲什麼？這就要從，中國經濟的三駕馬車投資、消費和出口，近些年的發展趨勢說起。其中投資基本是和宏觀經濟增速大背景呈正相關關係的，所以近些年伴隨着中國整體經濟增速的放緩，投資自然也就隨之日益放緩，這個我們瞭解即可。

近幾年的中國出口，或者說外貿發展如何？大家有目共睹，一方面伴隨着中國經濟的發展，各項生產成本的提高，中國外貿過去主要依賴的勞動密集型低價產品路線日漸不能持續。而想要轉型升級向知識密集型高價產品路線上，又直接觸動到了以美國爲代表的該賽道傳統既得利益者核心利益。近幾年與美國的貿易紛爭只是開始，大家不要盲目樂觀認爲紛爭很快結束，這是絕對的持久戰。只有到中國綜合國力真正與美國不相上下時，合作纔會大於紛爭。

接着再來說消費，消費的情況事實上比出口還要複雜得多。中國的外向型經濟企業，絕大多數都分佈在東部沿海省份，其地域性相對較強。而消費則截然不同，近14億中國人每天都需要產生各式各樣的消費。拉動國民消費，是近些年來從上至下非常被重視的經濟發展核心工作。尤其是中西部地區的經濟崛起，更是爲全國消費推動經濟發展提供了很好的助力。但是如此同時，大家應該看到的是，中國家庭的負債率在過去十餘年迎來了近乎爆炸式的增長。

家庭負債率通常可以用兩個指標來衡量。其中一種被稱爲居民槓桿率，指的是居民部門債務佔 GDP 的比重。根據 2017 年 11 月發佈的《三季度中國去槓桿進程報告》，中國居民槓桿率從 1996 年的 3% 上升到了 2017 年底的 48.6% 。

另一個更加直觀的指標則是債務收入比，即家庭債務佔到居民可支配收入的比例。而過去十年間，債務收入比從 18.5% 增長到了 77.1%。其中，短期債務，也就是在在 1 年或者超過 1 年的一個營業週期內償還的債務，佔到可支配收入的比例也從 2007 年的 10% 左右增長到了2017年的 20% 以上。

地方政府就如同是一家公司，既然是經濟組織，那麼開源節流就是必不可少的城市運營最基本工作。在經濟發展較快，甚至說存在一定泡沫的階段時，城市的開源工作相對比較容易，市場中有各式各樣的熱錢流動，城市可以大搞經濟建設。

但全國經濟增長一放緩，各項轉型升級壓力一提高，各地中小企業步履維艱時，地方政府開源的途徑就會大打折扣。在這樣的前提下，土地出讓，顯然就是最穩賺不賠的“好買賣”。

在我們正常人的理解邏輯中，經濟增速較快的時期賣地多，是正常現象；但是從實際的情況看，全國大中城市不僅是在經濟增速快的時期賣地多，經濟增速放慢時賣地更多。這點，我們從上文中講到了自2018年到2019年代表城市的土地出讓金數據中就能看出端倪。

地方政府手上有地，就好比是大戶手上有糧，無論年景如何，始終能夠保證資金鍊不會出大問題。由大及小，從城市轉到個人和家庭，我們在經濟增長壓力日漸提升，工作不穩定性日益增高，收入增長預期不斷回落的背景下，應該如何看待我們未來階段的消費策略？我個人的建議是——

首先要把消費降級從一個茶餘飯後閒聊的網絡梗，真正設定成日常消費的重要組成策略。消費降級不是個僞概念，恰恰相反它是對過去十幾年中國消費過度升級很好的反思。誘導消費、過度消費、超前消費等等消費理念，未必是在過去十幾年間才誕生的，但確實在這一階段爆發增長最快的。分期產品、小貸產品、信用產品數量急劇增多，每一個都在誘導和鼓舞你過度消費，形成超過實際收入能力的過載型僞“消費升級”。

第二是經濟增速快的時候高喊“開源大於節流”沒問題，但是如今經濟增速慢了，就要回過頭來，把“節流”的地位進一步向上提升。地方政府手裏欠錢了，還有土地可以出讓。那麼作爲普通城市居民，你手上還有什麼資源，是可以在你沒錢時幫你渡過難關的。如果沒有，那你可能只能用最傳統但同時也最管用的方法，咬緊牙關省錢了。這個方法一點都不難，多數人回家看看自己的上輩人和上上輩人就一目瞭然。學學他們是如何在收入比你低的前提下，積蓄還遠勝過你的。危機感，會讓你時刻保持清醒。

以上這兩點，生活在大中城市的朋友，要比生活在小城市的朋友更加註意。因爲過度消費程度一般與過度消費級別成正比。同樣是過度消費100%，年薪20萬過度消費的是40萬，年薪5萬過度消費的是10萬。窟窿大小，一目瞭然。

2018年中國經濟轉折點的重要性和深遠影響，多數人還是太過低估了。由儉入奢易，由奢入儉難，但好在，還有時間，但依舊要抓緊，再抓緊。