過去十幾年，房地產無疑是最賺錢的行業，而比開發更賺錢的則是土地升值帶來的紅利。

上週末，家住通州武夷花園的居民小陳發現，小區南側空了將近16年的地塊項目要開盤了，新項目案名叫金融街武夷·融御，售價預計在6.5-7萬元/平方米。小陳還清楚記得，2002年購買武夷花園項目時，售價只有2100元/平方米。“同一個地塊的項目銷售價格之差高達近31倍。”

公開資料顯示，金融街武夷·融御項目由北京武夷房地產開發有限公司（以下簡稱爲“北京武夷”）持有，其中，金融街控股和中國武夷持股比例分別爲30%和70%，項目由金融街控股操盤。

在過去的16年裏，受益於巨大的土地升值紅利，融御所在的武夷花園南區地塊飛速增值。數據顯示，以武夷花園南區爲主要資產的北京武夷存貨評估增值了高達100.10億元。

當3300元/平方米的樓面價遇到6.5萬元/平方米的銷售價，融御無疑將成爲房企的利潤增長點，只不過，這種利潤增長最終將由購房者買單。

新項目會很好賣？

“整個武夷花園南區地塊現在很大一部分還是一片罩着綠網的土地，目前並沒有要開發的跡象，地塊最東側是已經建成的保障房，東北角是正在建設的融御項目。”和訊房產實地勘察後的最大感受是，這個地塊的面積在北京堪稱是巨幅。

武夷花園南區西側的空地和東側正在建設的新項目

和訊房產查閱公告發現，北京市通州武夷花園南區項目，建設用地面積爲28.54 萬平方米，總建築面積爲 120.49 萬平方米，接近2018年上半年北京市商品住宅成交量總量的157萬平方米。不過，融御項目建築面積大約只有6萬平左右，佔比不到5%。

目前，融御的售樓處還在趕工中，已被圍擋遮住。據項目銷售介紹，6月初項目售樓處會開放，推出的產品是純商品住宅，包括50平米一居、72和79平米兩居以及90平米三居，項目全部是精裝修。“項目售價還沒確定下來，預計會在6.5-7萬元/平方米之間，這個也只是預計的價格。”

金融街武夷.融御售樓處正在施工中

和訊房產實地走訪發現，融御項目東側就是東六環，2公里之內就是北京市政府所在地。附近有多條公交站和6號線地鐵站。行政副中心的諸多配套，比如大運河森林公園和衆多學校。

“面積小、總價低、精裝修。”一位不願具名的業內人士表示，通州住宅本來就不多，該項目是距離北京市政府最近的新住宅，還是純剛需產品，這個面積段填補了市場的空白，肯定會很好賣。

對於開盤時間，中國武夷表示，北京武夷項目的預售證辦理正在申報材料中。

16年的開發之路

小陳在武夷花園生活了將近20年，他還清楚記得第一次來這裏的情形。

“左邊墳地，右邊垃圾場，周邊好多村子。”1999年，武夷花園第一次推出項目，單價只有1000元左右，不過，小陳覺得周邊太荒涼沒有購買。2000年，武夷花園小區附近的道路已經修好，房價也隨之漲到2100元/平方米，小陳決定購買。“一套90平米的房子，房款總價大約20萬。”

公開資料顯示，北京武夷正式簽約獲得南區地塊的時間是2003年。由於地塊成交較早，當時的土地現狀並非是淨地，因此早期進度主要受到拆遷的影響。

財報顯示，2003年，對於武夷花園南區地塊的預計開工時間是2005年，2004年的表述仍是如此。對於2005年的工作計劃，北京武夷說要重點解決拆遷和開發進度問題。

隨後，由於北京城市規劃問題，項目開發被暫停。2005年，《北京城市總體規劃（2004-2020年）》被批覆，規劃提出11個新城概念，包括通州新城。財報顯示，2004年上半年，因通州新城規劃、街區控規編制等原因，區政府、區規劃分局要求該項目暫停開發，按照新城標準調整規劃，使項目擱置到2012年左右。

隨後幾年裏，武夷花園南區項目一直沒什麼消息，直到2015年，通州被正式確認爲行政副中心。中國武夷在財報中表示，不管從項目位置還是規模上看，武夷花園南區項目都十分難得，並預計該項目開發將爲公司帶來豐厚回報。

有業內人士猜測，通州被確定爲北京行政副中心，對項目來說是巨大的利好，不排除項目有囤地可能，畢竟土地升值可能帶來更大的利潤。

對於這種聲音，中國武夷證券事務代表羅先生告訴和訊房產，武夷花園南區項目不存在囤地的問題，他解釋到，項目入市較慢的原因是政府一直沒有批規劃許可證。“原因是通州副中心，可能政府內部比較早就已經確定在項目邊上，所以對項目的審批非常慎重，一直沒有批，不是說我們自己不開發囤地，沒有這方面的問題。”

2017年，武夷花園南區取得實質性進展。財報顯示，這一年，北京武夷花園南區項目4 幢保障房順利封頂，東地塊（融御地塊）完成立項申報，公交場站和植保站拆遷工作在通州區政府的大力支持下取得突破性進展，已簽署搬遷協議。

同年，北京武夷引入金融街控股。金融街控股發佈公告稱，通過參與競價方式以31億元獲取福建省產權交易中心公開掛牌轉讓的北京武夷30%股權。

金融街控股的加入加快了武夷花園南區項目的入市節奏，一年半以後的當下，融御迎來了即將開盤的消息。

巨大的土地紅利

在過去的16年裏，北京GDP從5007.21億元漲到30320.0億元，大約翻了6倍；那麼，北京的地價翻了多少倍呢？公開資料顯示，2004年北京平均地價大約1391元/平方米，2018年的平均樓面價23499元/平方米，漲幅大約17倍。那麼，受到通州行政副中心利好的融御究竟受益多少呢？

衆所周知，融御的樓面價極低，此前有媒體以住宅和商辦建築面積的初步估算，融御的樓面價大約只有3300元/平方米左右。從成本分析角度看，房地產開發的最大成本是土地。中國社科院副研究員王業強去年曾表示，2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68。

以最低售價6.5萬元/平方米爲參照，融御的土地成本還不到銷售價的零頭，只佔銷售價的1/20，假設建安成本按每平方米2萬元，項目的盈利空間也在4萬元/平方米以上。

值得注意的是，由於拿地時間較早，融御的產權只有54年，跟正常項目的70年產權相比，少了16年的使用權，但價格卻並不低。

談及項目成本，羅先生表示，成本不屬於需要披露的事項，所以沒有披露過該數據。不過他表示，早期購買的成本相對要低一點，但是時間比較長，有一些土地本身的拆遷，還有包括現在這麼多年的利息的支出，東地塊已經在建設，但以後交的土地增值稅的比例可能會比較高。

去年，有媒體報道北京武夷需要補繳14.7億元的土地出讓金；對此，陳先生表示，由於規劃調整前的計容面積不到40萬平方米，調整後的計容面積大概72萬平方米，按照政府規定，還要再補繳一部分土地出讓金，不過具體補繳多少，以當地政府主管部門確認的金額爲準，現在還無法確定。

和訊房產查閱相關評估報告發現，截至2017年6月30日，北京武夷的股東全部權益（淨資產）評估值爲人民幣101.79億元，增值107.95億元，增值率66234.93%。其中，存貨評估增值100.10億元,佔比高達92.73%，也就是說北京武夷的淨資產增加主要來自土地增值。

一個廉價地塊，長達16年的開發，豐厚的利潤回報，這是外界對融御項目的高度概括，只不過最終買單的仍是購房者。

END

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