商業地產，拐點or機遇？

這兩年，在經濟大環境及外部不確定因素的影響下，深圳商辦市場持續低迷，2019年開年以來，深圳市場空置率繼續升高！

與這種市場冷週期相對應的，卻是全球資本的大規模殺入，在中國開啓了一路買買買模式，外資在華商業地產投資激增六成！

對於一線城市商業地產而言，究竟是市場拐點，還是歷史機遇？

NO.1｜壹

外資大幅加倉一線城市

商業地產投資佔比升至50%

根據世邦魏理仕CBRE的數據，2018年，外資在中國商業地產投資激增62%，規模達到780億。（黑色色柱爲外資購置商業地產，紅色爲內資）

數據來源：世邦魏理仕

從交易佔比來看，2018年，外資買家的交易數量和金額佔比分別爲40%和45%，同比大幅提高。

進入2019年，外資的湧入趨勢不但沒有減弱，反而進一步提高。

5月22日，世邦魏理仕報告顯示：

2019年一季度，國內大宗物業投資繼續活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資佔比進一步大幅提升至50%，超過中資，爲2016年以來單季最高。

那麼一季度外資投資的這530億，究竟都佈局了哪些城市的商業地產呢？

外資瞄上的，幾乎清一色是北上廣深一線核心城市！

最近，據投資行業權威網站投中網彙總數據顯示，包括世界頂級投行黑石集團在內，已有16家外資機構參與“抄底”內地商辦樓宇，光是買8起商辦寫字樓就花了300億。

近年來主流外資機構參與的中國內地大宗物業交易情況 ：

（ 圖源投中網）

作爲四大一線城市中，最年輕的城市，深圳的商業地產市場積澱與沉澱資金儘管不如北京、上海，但作爲中國冉冉升起的科技引擎，深圳商業地產依然受到大資金的圍獵，並且商務辦公、商鋪、商務公寓多點開花。

120億！華僑城大廈被整售

據媒體報道，2018年12月29日，華僑城地產、華僑城股份與中國人壽就華僑城大廈項目整售及整租事宜正式簽署協議，該宗地產併購交易涉及交易總金額人民幣近180億元，其中整售交易金額人民幣近120億元、整租交易金額人民幣近60億元。

領展收購怡景中心城

2月20日，作爲亞洲市值最大的房地產投資信託基金，領展房地產投資信託基金以66億元收購深圳福田新怡景商業中心物業（即深圳中心城）。

（領展發佈收購公告）

多個公寓整售，單筆均過10億！

據自媒體南方樓事報道，近期，深圳有多個公寓項目在推整棟銷售，單筆金額均超過10億。

NO.2｜貳

第三產業佔比僅58.8%

深圳商務辦公潛力巨大

其實，深圳商務辦公市場近年來遇冷。

一季度寫字樓空置率18.2%

根據第一太平戴維斯統計數據，今年第一季度，深圳全市甲級寫字樓淨吸納量約爲4.7萬平方米，福田中心區部分金融企業爲節省成本縮減租賃面積，致使全區淨吸納量爲負1.2萬平方米。

全市甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分點，至18.2%。

空置率上升、租金下跌、市場轉冷，爲什麼還有大量外資湧入深圳商業地產尤其是商務辦公市場呢？

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理 吳睿：

自2019年大灣區規劃公佈以來，機構投資者加大對灣區門戶城市的關注力度，同時，保險資金在深圳房地產領域的投資仍存有大量空間。

一直以來，深圳寫字樓市場與北京、上海市場有很大不同，深圳寫字樓價值的成長性以及灣區門戶城市的戰略地位已經成爲外資和險資重點考慮的因素。

其實，外資看好的，是深圳的未來！

倫敦、紐約第三產業產值的佔比超過90%，美國五六十年前以住宅爲主，之後慢慢以與產業銜接更緊密的商辦爲主。據統計分析，辦公物業需求量與第三產業增長量呈正比。

根據普華永道統計數據顯示，僅有40年曆史的深圳，2018年第三產業佔比僅58.8%，與北京、上海、廣州相比，深圳的第三產業仍有很大的成長空間，這也預示着，深圳的甲級寫字樓市場，擁有巨大的前景。

除此之外，深圳的PCT國際專利申請量，私企登記數量和年平均人口增幅均冠絕其他一線城市，說明了深圳是個持續保持增長活力的城市。

深圳甲級寫字樓的需求來源不僅僅依靠傳統的金融和專業服務行業，本地科技及其相關產業鏈條的發展給區域帶來“虹吸效應“，有效提高了整體租戶組合的多樣性，使得市場有更好的對抗週期風險的能力。

良好的成長性不僅帶動本土企業快速發展，也吸引着外地巨頭在此落子，這樣的案例在深圳不在少數。

大疆，常年佔領無人機市場絕對優勢份額的科技企業，其發展正是本土產業帶動甲級寫字樓需求的典型縮影。

從2006年城中村裏小閣樓的作坊，到今天進駐後海中心區租下超半棟寫字樓，再到斥資16億建留仙洞企業總部大樓，大疆在持續的擴張中對辦公空間的需求愈發明顯。

大疆位於留仙洞的新總部大樓——天空之城

也有大量企業，在將總部、區域總部搬遷至深圳，因此也帶來了大量的辦公需求。

2017年，恒大總部連同其最核心的地產和金融業務板塊搬遷至深圳，並一舉租下後海中心區卓越後海中心近20層的辦公面積以及阿里中心，獲得樓宇的標識權。

恒大位於後海的辦公大樓

同年12月，恒大又重金拍下深圳灣超級總部基地的地塊，計劃建成後作爲總部辦公使用。恒大此舉表明了對深圳未來發展的看好，也是深圳優質營商環境帶來的結果。

其實類似恒大的外地企業入駐案例不在少數，前有字節跳動科技（今日頭條）大面積租下來福士廣場和天健創智中心，後有OPPO，VIVO分別拿下中國華潤大廈和壹方中心多個樓層。

英國皇家測量師學會中國區考官、博泰發展有限公司行政總裁、香港大學客座講師 林仲科：

在粵港澳大灣區規劃中，深圳是發展高新科技的龍頭之一。隨着外資、港資企業及總部進駐深圳，寫字樓辦公的需求也將大大增加。

相對於上海、香港等城市，深圳目前的寫字樓市場非常有潛力，尤其在大灣區的利好趨勢下，預計未來3-5年，深圳寫字樓租金還將繼續上漲。所以，現在是投資深圳寫字樓的市場機遇期，尤其是優質的寫字樓。

NO.3｜叄

香港寫字樓租金10倍於深圳

深圳核心區域寫字樓還處於窪地

作爲世界級的金融中心，香港的寫字樓市場已經發展得非常成熟。

2018年7月，世邦魏理仕《全球優質寫字樓租用成本調查報告》顯示，香港中環以每年每平方尺307美元的寫字樓租賃成本成爲全球之冠，這已經是連續第三年位列全球最高。

其次爲倫敦西岸(每平方尺235美元)、北京金融街(每平方尺201美元)、香港九龍(每平方尺190美元)及北京CBD(每平方尺189美元)。

要知道，這個價格，是按照平方尺和美元計算的，如果換算城平方米和人民幣，我們就看得更明白。

按照目前匯率計算：

香港中環寫字樓平均租金約爲22770元/㎡/年

倫敦西岸寫字樓平均租金約爲17431元/㎡/年

北京金融街寫字樓平均租金約爲14909元/㎡/年

香港九龍寫字樓平均租金約爲14093元/㎡/年

北京CBD寫字樓平均租金約爲14019元/㎡/年

深圳寫字樓租金水平多少呢？根據第一太平戴維斯華南區研究部統計數據：

深圳各CBD寫字樓平均租金：

福田中心區寫字樓平均租金約爲3036元/㎡/年

羅湖寫字樓平均租金約爲2388元/㎡/年

車公廟寫字樓平均租金約爲3000元/㎡/年

南山科技園寫字樓平均租金約爲2172元/㎡/年

後海寫字樓平均租金約爲2832元/㎡/年

寶安寫字樓平均租金約爲2256元/㎡/年

前海寫字樓平均租金約爲2268元/㎡/年

對比可以發現，深圳各區CBD寫字樓租金基本上在2200-3000元/㎡/年之間。

香港中環寫字樓租金相當於深圳的7-10倍，北京金融街寫字樓相當於深圳的6-8倍。

上升爲國家戰略的粵港澳大灣區，將打造爲一個富有活力和國際競爭力的一流灣區和世界級城市羣，對標紐約、舊金山、東京灣區，將成爲世界第四大灣區。

2017年粵港澳大灣區經濟總量突破10萬億，約佔全國GDP的12%，接近2倍於北京和上海的GDP總和。

雖然這一數據還不足以稱霸全球四大灣區，但目前已遠超舊金山灣區，直逼紐約灣區。按照目前大灣區7%以上的經濟增速發展，僅需6年時間，即可超越東京成爲全球經濟總量第一的灣區。

未來，這一世界級的粵港澳大灣區，核心發展引擎在哪裏？毫無疑問在深圳。

2018年深圳以2.42萬億的GDP總量，超越香港，躍升爲大灣區第一城。依託高科技產業發展，深圳後勁十足！

著名經濟學家張五常先生，在近期的一場演講中，更是直言：深圳不僅僅是粵港澳大灣區的龍頭，還將會超過上海和硅谷，成爲整個地球的經濟中心！

擁有這樣的優勢，深圳核心區域的寫字樓辦公租金水平，必將與世界看齊，深圳寫字樓租金與香港中環、北京金融街之間的差距，也一定會在未來逐漸拉平！

因此，深圳目前核心區域的寫字樓還處在巨大的價格窪地！

NO.4｜肆

香港房企1年寫字樓租金超100億！

前海核心優質辦公全球發售

其實，寫字樓物業，在世界成熟區域，比如香港，屬於極度稀缺，值得長期持有的資產。因其租金水平高，未來可以帶來源源不斷、豐厚的現金流，核心區域如中環，租金收益甚至遠超商鋪。

因此，核心地段的寫字樓物業，開發商一般都會自持不售，伴隨着區域商務辦公逐步成熟，無論是出售還是出租，均可帶來不菲的企業利潤。

最新調查數據表明，伴隨着香港可開發用地非常稀少，那些早年開發並持有衆多寫字樓物業的開發商，僅僅依靠自持寫字樓物業出租、出售，每年都能帶來大量的現金流。

比如上面圖表中展示的新鴻基地產，1年的物業租金收入接近200億，其中大概一半來自於寫字樓。

如果說中國過去的40年，經濟發展龍頭是香港，那麼未來40年，經濟發展龍頭一定是深圳，現在的香港寫字樓市場，可以照見未來深圳寫字樓市場的模樣。

這也是爲什麼，深圳核心區域的寫字樓物業，正在被外資圍獵！那麼深圳目前最有前景的核心區域在哪？

毫無疑問是前海！

根據粵港澳大灣區規劃綱，前海規劃升級爲：國際化城市新中心！未來，前海就是深圳國際化水平最高的一箇中心區。

未來前海的樣子，看看擁有中央公園、博物館、藝術館等豐富配套的曼哈頓、香港維港就清楚了，而且前海的規格會更高。

2019年深圳市政府工作報告提出6大“城市新客廳”：加快前海城市新中心、深圳灣超級總部基地、香蜜湖新金融中心等片區規劃建設。

規劃中的前海城市客廳位於桂灣片區，由濱海岸線與桂灣通海主軸構成，是前海城市新中心的“核心區”。

如果說前海是未來深圳的中心，桂灣片區堪稱中心的中心。因此，前海尤其是以金融業爲主的桂灣，未來必將比肩香港中環。

上圖桂灣核心、前海灣頭排位置，著名豪宅開發商恆裕，在這裏打造了一個高品質項目——前海金融中心，T2寫字樓現已全球發售。

前海金融中心位於桂灣臨海大道和桂灣三路交匯處 ，佔據前海桂灣金融中心區的核心位置。

作爲桂灣核心區域少有的可售寫字樓物業，恆裕前海金融中心堪稱目前深圳最稀缺寫字樓，一經推出，就吸引了香港乃至全球資本的關注！

更難得的是，恆裕前海金融中心享有無遮擋首排一線海景，緊鄰約18萬平濱海演藝公園。

項目佔地面積約2.39萬平方米，總建面約30萬平方米，是由超甲級寫字樓和高端公寓及都會商業組成的一線海濱地標綜合體。

目前恆裕前海金融中心T2棟超甲級寫字樓全球發售中，建面500平起，搶駐粵港澳大灣區核心城市。

實拍圖：