摘要：粵泰與世茂簽署《世茂粵泰合作項目協議書》，約定根據項目各自情況，雙方通過股權轉讓或在建工程轉讓等方式進行合作，由世茂方全程操盤開發運營目標地塊。6月25日，粵泰股份將召開2019年第二次臨時股東大會，審議廣州嘉盛項目在建工程轉讓、廣州天鵝灣二期項目在建工程轉讓、簽署《世茂粵泰合作項目協議書》的議案。

2018年以來，受“去槓桿”和房地產業調控政策雙重影響，粵泰股份（600393.SH）直接融資及房地產項目融資的渠道受阻，再加上銷售不暢，流動性風險說到就到。2018年下半年開始，粵泰股份債務出現多筆逾期。

2019年是粵泰股份的自救年，如何恰當重組，解決債務問題，補充資金流動性，以保證公司的持續經營能力，獲得生存資格至關重要。

儘管對公司形象有負面影響且削弱經營儲備，但甩賣項目，是房企最直接的變現方式。6月5日，粵泰轉讓淮南恆升80%股權、淮南粵泰20%股權後，6月9日，又快速地轉讓3家公司股權，5宗交易的總對價是63.97億元。

至2018年底，粵泰的短期負債與貨幣資金中，存在63億元的資金缺口，項目轉讓無疑能彌補部分缺口，但依然未夠。靠賣資產來度嚴寒的房企不只粵泰。週期跌宕，留待中小房企的生存空間越來越小了。

五天轉讓五宗資產

4月份時，粵泰股份曾設想，將廣州天鵝灣二期和廣州僑林苑底商、江門悅泰名下江門悅泰70層、淮南恆升名下淮南公園天鵝灣、淮南粵泰名下淮南洞山天鵝灣共計五個項目打包，通過債務重組及新增開發資金的方式，向北方信託尋求48億融資。

然而北方信託的融資未到，粵泰股份已轉身尋找另一個白武士。

6月5日，粵泰宣佈，轉讓淮南恆升80%股權給世茂，交易價格爲7.58億元。淮南恆升擁有位於安徽省淮南市田家庵區姚南村西側、曹咀村東側、湖濱西路北側的安理大舊校區北地塊的土地使用權及其開發建設權益，目前未開發的用地面積爲18.48萬平方米。

同日，粵泰宣佈，轉讓淮南粵泰20%股權，接盤俠還是世茂，總對價爲8063萬元，淮南粵泰擁有位於安徽省淮南市的安理大舊校區西地塊，目前未開發的用地面積爲8.48萬平方米。

不過短短4日，粵泰又向世茂轉讓資產。

粵泰將廣州嘉盛項目在建工程以24.99億元的價格轉讓給世茂；同時被粵泰轉讓的，還有廣州天鵝灣二期項目，轉讓價爲27.8億元，但如果項目獲准的預售或現售備案均價未能超過9萬元/平方米，對價款最終調整爲26.4億元，此外還有中浩豐公司20%的股權，價值2.79億元。

粵泰與世茂簽署《世茂粵泰合作項目協議書》，約定根據項目各自情況，雙方通過股權轉讓或在建工程轉讓等方式進行合作，由世茂方全程操盤開發運營目標地塊。

粵泰表示，本次交易世茂方暫時預留合計14.12億元，用於支付相關未付的工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等，除上述款項外，世茂實際支付的合作對價爲49.85億元。

6月25日，粵泰股份將召開2019年第二次臨時股東大會，審議廣州嘉盛項目在建工程轉讓、廣州天鵝灣二期項目在建工程轉讓、簽署《世茂粵泰合作項目協議書》的議案。

至於項目出售後，影響北方信託的後續融資合作是板上釘釘的事，但粵泰已無暇顧及了。

多家中小房企錢緊

賣賣賣的背後，是缺錢。粵泰股份並不諱言，“本次公司轉讓在建工程項目是爲了緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風險。”

2018年開始，粵泰出現嚴重的流動性風險，如10月，粵泰子公司與工商銀行簽訂的房地產借款合同項下授信業務逾期，金額爲2.56億元。此外，粵泰股份大股東粵泰控股因逾期未向浙江中泰展償還2.7億元借款產生金融糾紛，北京中泰創盈的3億元借款也出現逾期。

2018年，粵泰股份一年內到期的非流動負債爲29.72億元，短期借款爲37.19億元，但同期，包括受限資金在內，貨幣資金僅有3.91億元，資金缺口達63億。截至2018年底，公司已逾期未償還的短期借款總額就有25.96億元。

與此同時，公司經營並不理想，2018年粵泰營業收入爲32.76億元，同比減少41.52%，歸屬母公司淨利潤2.9億元，同比減少75.17%。

至今年4月，粵泰名下已有多項資產被查封，多個銀行賬戶被凍結。

總體而言，上述五宗交易轉讓完成後，至少能爲粵泰股份帶來5.75億元的淨利潤。

日前，粵泰股份證券事務代表徐廣晉表示，截至2019年3月31日，公司借款餘額約爲人民幣81.23億元，借款資金主要用於公司項目開發和經營所需，公司資產負債率爲68%，在同行業上市公司中屬於較低的負債水平。但從目前公司資金缺口看來，5.75億元的淨利潤依然不足，短債是粵泰的一大挑戰。

不只粵泰，中小房企的抗風險能力普遍較弱，使它們在行業調整之際，往往首當其衝，爲了生存，只能走上棄車保帥之路。

2018年，雲南城投轉讓多家子公司股權，包括雲南亞德房地產開發有限公司、雲南城投天堂島置業有限公司等。光是轉讓大理滿江康旅投資有限公司、昆明七彩雲南城市建設投資有限公司的部分股權，就爲上市公司帶來18.07億元的投資收益，使雲南城投扭虧爲盈。

與此同時，多家中小房企也尋求上市融資。公開資料顯示，正榮、弘陽、大發、德信、銀城國際都在此波內房上市熱潮中登陸港交所，而海倫堡、奧山、萬創國際、中梁、新力等房企已提交IPO申請。

這些房企中不乏迷你型房企，截至2019年4月，萬創國際的土地儲備只有98.38萬平方米，近三年來的新開發項目每年只有數個。

一名來自內房高層對第一財經表示：“去年至今，已有10家房企去香港IPO，它們面臨的境遇都是相似的，負債率高，資金鍊緊張，急需到資本市場融資，甚至是流血上市。”

不只正排隊上市的中小房企，普遍而言，5月隨着監管部門的政策出臺，政策收緊明顯，影響房企境內境外融資的難度。4月小幅回落後，2019年5月，同策研究院監測的40家上市房企融資金額共計367.99億元，創2019年以來新低。

（文章來源：第一財經日報）

責任編輯：張恆星 SF142